На первое

Цыплят по осени считают! И никуда не уйти от этой народной поговорки. Причём счёт начинается с первого же дня сентября, когда школьники садятся за парты: сколько первоклашек приступило к учёбе, какое количество школ-новостроек распахнули двери. А потом приходит День города и мы узнаём, что отремонтировано столько-то километров дорог, открыто пешеходных зон, благоустроено площадок. И вновь обращение к цифрам, когда открывается Московское центральное кольцо: длина железнодорожной магистрали, число станций, пересадочных узлов. Но и это не всё: Центральный Банк РФ снижает ключевую ставку на 0,5 пункта и отзвуки этого события звучат во всех ипотечных сводках. Наконец, по всей стране проходят выборы депутатов и некоторых глав регионов — и вновь мы прислушиваемся к цифровым показателям итогов. И так весь месяц!

Бремя выборов

Итак, в сентябре завершились выборы в Государственную Думу, и результаты партии власти превзошли все прогнозы. Это подтверждает то, что инициативы, обсуждение которых началось весной этого года, осенью получат достаточно быстрое развитие, уверен управляющий партнёр Savills в России Дмитрий Халин. «Перед выборами было некоторое затишье, обоснованное разумным желанием не настраивать против себя избирателей, — дополняет Максим Лещёв, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». — Хотелось бы, чтобы такая взвешенная позиция сохранялась и дальше. Но ходят слухи, что в октябре могут принять законодательный акт, устанавливающий мораторий на изменение кадастровой стоимости. Подождём и увидим, окажется это правдой, и тогда придётся как-то реагировать, или нет — и удастся обойтись без потрясений».

Действительно, предвыборная риторика по традиции состояла из сплошных обещаний: «улучшим», «повысим», «расширим», «разберёмся». Сторонники радикальных перемен в этот раз остались в меньшинстве, стало быть, размеренное течение работы плавного законодательного органа страны продолжится и в последующий период. И, как знать, может наконец-то будут приняты долгоиграющие законы, проекты которых обсуждались народными избранниками предыдущих созывов. Среди них закон о риэлторской деятельности.

В отличие от законодателей, основными ньюсмейкерами в части регулирования жилищного рынка на этот раз стали Минстрой РФ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Коммерческий директор ГК «Лидер Групп» московского региона Дмитрий Пантелеймонов напоминает об инициативах, озвученных на прошедшем в середине сентября инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate: «Минстрой вместе с авторитетными общественными организациями планируют создать общественный рейтинг девелоперов. А Москомстройинвест и налоговая инспекция готовят проект соглашения о раскрытии информации застройщиками. Во-первых, реализация данных предложений даст дольщикам новый действенный инструмент для проверки надёжности застройщиков, что особенно актуально сегодня, в условиях, когда смещение сроков сдачи домов в эксплуатацию фактически стало рядовым явлением для рынка недвижимости. И покупателям зачастую достаточно сложно определить, связано это с объективными причинами или это первые предпосылки к банкротству компании. Во-вторых, принятие инициатив будет способствовать увеличению прозрачности деятельности застройщиков в целом и очищению рынка недвижимости от недобросовестных и неустойчивых компаний, что в совокупности с последними поправками в ФЗ-214 также поможет решению проблемы долгостроев и обманутых дольщиков».

«Минстрой России вводит единый стандарт благоустройства для всех российских городов, — продолжает Дмитрий Халин. — Это свод правил о том, что минимально должно быть выполнено на территории всех городских поселений Российской Федерации в плане благоустройства. Для реализации этих положений потребуются существенные вливания как из федерального, так и из муниципальных бюджетов. Помимо этого, министерство занимается поручением о создании единого реестра промышленных площадок, которые будут подвергнуты реновации в масштабах всей страны. Эта работа должна быть завершена до конца текущего года. В свою очередь, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию активно занимается созданием земельного банка под застройку. И на данный момент уже проведена работа по анализу участков, на которых в масштабах России может быть построено более 100 млн м² жилья». АИЖК активно работает над снижением средней ипотечной ставки, отмечает эксперт. Так, в сентябре оно отчиталось о том, что разница между ставкой ипотеки на первичном и вторичном рынках сократилась до минимума и сейчас составляет менее 1,5%. Оперативно АИЖК отреагировал и на второе в этом году понижение Центробанком ключевой ставки до 10% годовых. Произошло это в середине сентября. Агентство же приняло решение с 1 октября снизить переменную ставку до 8,55% годовых. Эта опция доступна по ипотечным кредитам АИЖК на покупку строящегося и готового жилья, а также на погашение ранее выданного кредита в любом банке. Как прогнозируют специалисты, такой шаг автоматически приводит к сокращению срока кредитования. Так, например, по кредиту в размере 2 млн рублей на 20 лет снижение ставки с первоначальных 14,41% до текущих 8,55% приводит к фактическому сроку погашения займа в 12,4 лет. В связи с этим ожидается и дальнейший рост спроса на ипотеку.

Решение ЦБ РФ привело к снижению ипотечных ставок крупными банками, а это уже явный шаг к сворачиванию государственной программы субсидирования ипотеки, которая поддерживала рынок на протяжении последних полутора лет, полагает директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян.

Апартаменты в законе

Чтобы поддерживать рынок на высоком уровне, московские власти в сентябре решили внести ясность в вопрос налогообложения апартаментов. В Мосгордуму внесён законопроект об установлении для всех апартаментов ставки в размере 0,5%, за исключением крупных апартаментов площадью более 300 м². Кроме того, данная льгота будет распространяться только на первые апартаменты, которые находятся в руках одного владельца. «Тот пугающий двухпроцентный налог, о котором всё время говорят, для апартаментов будет применяться только в самых исключительных случаях, а также в случаях, когда инвесторы владеют не одним, а целым пулом подобных апартаментов», — комментирует Дмитрий Халин.

«Данные изменения будут позитивно восприняты теми, кто сейчас владеет апартаментами в торгово-офисных объектах, — утверждает Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». — Сокращение налоговой нагрузки — это ещё один шаг к тому, чтобы уменьшить разницу между квартирами и апартаментами, которые используются для проживания, несмотря на свой статус. Основные ожидания клиентов всё же связаны с возможностью получить регистрацию на постоянной, а не временной основе».

Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая не исключает, что что снижение налогового бремени может стать как раз одним из первых шагов на пути к легализации данного формата жилья, о чём так давно говорят официальные лица. Власти стремятся привести систему налогообложения под единый знаменатель. Эта инициатива определённо повысит спрос на апартаменты.

Сливание капитала

В сентябре начался деловой сезон, и поэтому многие события были связаны с бизнес-структурами, с их планами по строительству, по совершению крупных сделок. «В первый месяц осени мы не почувствовали традиционного бурного всплеска спроса, но рынок удивил масштаб сделок среди игроков рынка, — комментирует Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Так громкой новостью стало приобретение 90% доли в трёх реализуемых активов компании Coalco дочерней структурой банка ВТБ — комплексов „Басманный, 5“, „Пресня Сити“ и „Царская площадь“. Сделка стала денежной, все кредиты по проектам были погашены до её подписания. MR Group, как управляющий девелопер комплексов, позитивно оценивает эту сделку, поскольку усиление команды проектов позволит дополнительно гарантировать их успешную реализацию».

Также в активную стадию входит санация СУ-155, которую проводит банк «Российский капитал». Он планирует построить 0,5 млн м² жилья на землях, что принадлежали компании-банкроту, а также на участках, которые дополнительно выделяются российскими властями. Данная мера направлена на ликвидацию проблемы обманутых дольщиков СУ-155. По мнению Дмитрия Халина, стал более очевиден тренд, когда строительная индустрия существенно укрупняется. И это укрупнение проводится как в интересах государства, так и в интересах банковского сектора. «Для банков в условиях санкций и достаточно депрессивного состояния других отраслей экономики жилищное строительство выглядит весьма привлекательным инструментом. Банки, входя в капитал крупных девелоперских проектов, могут зарабатывать три раза. Первый раз — кредитуя непосредственно процесс строительства. Второй раз — выдавая ипотеку для покупателей жилья. И третий раз — будучи непосредственно акционерами крупных девелоперских проектов, получая часть прибыли от их реализации. Таким образом, из всех этих источников на круг банки могут зарабатывать 30% годовых и более, что для них очень выгодно», — уверен эксперт.

Но, разумеется, громом среди ясного неба стала сделка, в рамках которой Сергей Гордеев, совладелец ГК «ПИК», приобрёл компанию «Мортон». «Это многих заставило задуматься, а „всё ли в Багдаде спокойно“, если такие киты вынуждены поддерживать друг друга. Многие ведь понимают, что поддержали не только, чтобы развивать, но и чтобы не рухнуло. Думаю, рынок ждёт новая волна более мелких, но и более частых неожиданностей. Не уверен, что в слияниях и поглощениях будут очень заинтересованы банки, многие из них не очень успешно справляются с непрофильными активами, полученными в 2008 – 2009 годы», полагает Дмитрий Котровский, партнёр «Химки Групп».

Иначе отреагировал на это генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталёв: «В результате произошедшего укрупнения появился новый суперигрок в сегменте массовой недвижимости. Опасаться того, что стройки встанут, покупателям не нужно: изменения произойдут в кадровом составе компании, а также в рекламном продвижении проектов. Сергей Гордеев — грамотный управленец, но и Александр Ручьёв вёл свой „корабль“ в правильном направлении. Однако ручной настройки в условиях турбулентного рынка недостаточно. В оценке ситуации нельзя не учитывать сложную рыночную конъюнктуру, при которой компания предлагала товар „с одним лицом“ в громадных объёмах. Замечу, что вместе с покупкой активов Сергей Гордеев решил задачи по устранению конкурента, а также получил новые земельные участки, среди которых есть весьма интересные площадки для развития проектов».

Мария Литинецкая также полагает, что слияние двух крупнейших девелоперов московского региона в целом скажется позитивно на развитии отрасли. В первую очередь, рынок станет более устойчивым и предсказуемым, а ассортимент новостроек значительно расширится. Она напоминает, что накануне ФСК «Лидер» приобрёл комбинат «ДСК-1». «Игроки рынка адаптируются к новым экономическим условиям и потребностям покупателей. На мой взгляд, в будущем крупные слияния также возможны, ведь конкуренция в московском регионе сейчас острая», — заключает эксперт.

В железном кольце

Активизации рынка жилья в Москве способствуют и действия городских властей, которые активно развивают транспортную инфраструктуру. Тем самым происходит её монетизация как за счёт увеличения пассажиропотоков, так и за счёт повышения отдачи от городских территорий, где она усовершенствована. «Открытие Московского центрального кольца стало хорошей альтернативой кольцевой линии метрополитена и позволит разгрузить некоторые ветки подземки, — рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнёр ГК «ВекторСтройФинанс». — Кроме того, МЦК пройдет через районы, где метрополитена нет, и жители были вынуждены пользоваться перегруженными сетями наземного транспорта. Именно в таких локациях стоит ожидать роста покупательского интереса к недвижимости и, в конечном счёте, средней цены примерно на 5%. В качестве примера могу привести Нижегородский район на юго-востоке столицы. Существующие ветки метро обошли эту локацию стороной. Раньше здесь было сосредоточение промзон, но сейчас они активно осваиваются и реконструируются. Появление сразу трёх станций МЦК („Новохохловская“, „Нижегородская“, „Андроновка“) существенно улучшит ситуацию с транспортом. Уже сейчас к нам на просмотры в ЖК „Кварталы 21/19“ приезжают клиенты именно по МЦК — станция „Нижегородская“ находится в 15 минутах ходьбы от жилого комплекса».

«Московское центральное кольцо станет драйвером развития прилегающих территорий, площадь которых составляет 10 800 га и инвестиционная привлекательность их резко возрастает. Здесь можно будет построить до 10 млн квадратных метров недвижимости. Девелоперами будут реализованы проекты новых жилых комплексов, апарт-отелей, торговых и бизнес-центров. Этот проект способствует повышению качества жизни людей. Кроме того, многие жители области, работающие в столице, смогут добираться до офисов быстрее и с большим комфортом», — подчёркивает Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group.

Директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой» Алексей Харитонов поддерживает коллегу: «МЦК так или иначе окажет влияние и на районы, расположенные около МКАД, а также на недвижимость в городах-спутниках, ведь теперь их жители смогут воспользоваться новым видом транспорта. Допустим, будущие новосёлы нашего комплекса „ЮИТ Парк“, расположенного в Красногорске, теперь смогут совершить пересадку не только в районе станций метро „Тушинская“ или „Рижская“, но и воспользоваться новой станцией „Балтийская“». Девять пунктов пересадки с МЦК на пригородные электрички улучшили транспортное сообщение и со многими районами Подмосковья. По мнению директора московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение» Константина Блинова, доступный и комфортный общественный транспорт всегда является для москвичей одним из определяющих факторов при приобретении загородной недвижимости. Новый его вид в том числе!