На первое

В народе говорят, что октябрь плачет холодными слезами, а вот для российского рынка недвижимости середина осени оказалась спокойной. Месяц прошёл без потрясений под знаком обещания государственной помощи строительному сектору.

Именно в такой флегматичной обстановке началась работа над новыми законопроектами и были сделаны вполне ожидаемые заявления.

Налоговое бремя не дремлет

Октябрь — месяц подготовки к зиме, а значит, пришло время планирования будущих расходов, на которые в современных условиях нет денег.

Когда денег не хватает гражданам, то можно воспользоваться советом премьер-министра Дмитрия Медведева и уйти в бизнес. Но если финансов не хватает государству, то вопрос решат ожидаемые налоговые поступления. Налоги — вещь обязательная и просчитываемая. Именно поэтому с их помощью весьма удобно пополнять бюджет. Во-первых, можно тщательнее взыскивать существующие. Во-вторых, можно повышать их ставки. И, в-третьих, всегда можно ввести новые. Так что октябрь стал месяцем налоговых видоизменений.

Прежде всего, как отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой», произошло первое появление на публике налогов за жильё, начисленных уже по кадастровой стоимости. Каждый из нас имел возможность оценить свои расходы и их рост на ближайшее будущее. Такая перспектива должна способствовать постепенному осознанию, что частная собственность накладывает целый ряд материальных обязательств.

Вторая налоговая инициатива, на которую обратила внимания Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп» — законопроект, предусматривающий увеличение в пять раз налога для владельцев земельных участков с неоформленными строениями: «Планируются изменения в Налоговом кодексе, где стоимость незарегистрированных объектов недвижимости будет определяться как кадастровая цена участка, на котором он расположен, умноженная на определённый коэффициент. Логично предположить, что такой инициативой власти пытаются увеличить налоговые поступления в бюджет и заставить массово оформлять в собственность дома». Никита Власов, руководитель юридического департамента саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО», считает, что смысл в такой инициативе есть: «По данным аналитиков, непоставленных на учёт объектов только в Подмосковье около 40%, а значит и налогами они пока не облагаются. На помощь бюджету уже направлена „воздушная артиллерия“: выявлять незарегистрированную недвижимость начали с помощью аэрофотосъёмки. Насколько корректными окажутся результаты такого облёта, покажет время, а пока проект этого документа направлен в Госдуму. На сегодняшний день в Московской области выявлено три тысячи незарегистрированных объектов. А за два года, если инициатива будет введена законодательно, подобные меры помогут дополнительно собрать около 1,8 млрд рублей налогов с неоформивших недвижимость по всем правилам собственников».

Был в октябре и приятный законопроект о снижении налога. Сергей Егоров, партнёр и директор S.A. Ricci Жилая недвижимость, обращает внимание на уменьшение налога для владельцев апартаментами: «Согласно принятому ранее закону, для владельцев апартаментов в офисных и торговых центрах предполагалось постепенно в течение пяти лет привести налог к 2% от кадастровой стоимости (как для обычной коммерческой недвижимости в собственности физлиц) — в отличие от апартаментов в гостинично-офисных комплексах, для которых налог был утверждён в размере 0,5%. В рамках последнего решения Мосгордумы собственникам недвижимости апартаментов офисных и торговых центров сделано существенное послабление — для них также установлена ставка в 0,5%, правда только за первые 150 м² площади при учёте, что площадь помещения не превышает 300 м² и не используется собственниками в предпринимательской деятельности (для остальных метров будут использоваться стандартные ставки с постепенным повышением до 1,5%). Закон далёк от совершенства, но демонстрирует вектор политики столичных властей на постепенное узаконивание формата апартаментов».

Законодательные инициативы

Законотворчество в октябре не впало в спячку, а жило активной жизнью, предложения по различным нововведениям были и в строительной сфере.

Весьма важной может стать инициатива относительно валютных вкладчиков. Мария Литинецкая рассказывает: «Законодатели готовят трёхлетний запрет на взыскание ипотечной квартиры банками в том случае, если речь идёт о валютном кредите и одновременно единственном объекте недвижимости в собственности. Положительный момент — снижение социальной напряжённости. Но в конечном счёте законопроект может привести к ещё большему социальному взрыву по истечении трёхлетних платёжных каникул. Ведь фактически за эти три года, пока квартира не может быть изъята и реализована как залоговое имущество, долг продолжает увеличиваться. Крайне сомнительно, что за этот период заёмщик сможет найти средства и погасить все обязательства перед банком, если это не удалось сделать раньше. Проблема в том, что в озвученном законопроекте вопрос валютных заёмщиков не решается, а только откладывается. На мой взгляд, необходимо наладить диалог с банками и заёмщиками. Без подобной консолидации в вопросе всегда будет сторона, несущая ущерб, будь то банк или клиент, попавший в долговую яму».

Вторая инициатива, которая также явно затрагивает рынок недвижимости, — курс на внедрение стандартизации продукта девелоперов и градостроителей. Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп», обращает внимание, что стандартизация ждёт и квартирографию, и благоустройство, и саму комфортную среду. «В октябре была анонсирована реализация приоритетного проекта „Городская среда и ЖКХ“, в рамках которой Минстрой совместно с АИЖК разрабатывает стандарты по благоустройству городских территорий, созданию общественных пространств в российских населённых пунктах. Тема возникала и раньше, но именно в октябре в неё начали активно вовлекать профессиональных игроков рынка. Мне кажется, что стандарт должен касаться минимальных требований по созданию рекреационных зон, озеленению, благоустройству детских площадок для разных возрастных групп детей для того, чтобы те девелоперы, кто пытался на этом экономить, больше не имели такой возможности. Но не менее важно не ограничивать тех, кто пытался без всяких стандартов делать больше других, кто по своей воле создавал общественные пространства как открытые, так и закрытые», — рассуждает Дмитрий Котровский.

Самый же долгожданный законопроект отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills в России: «В новой Госдуме дан ход рассмотрению закона об агентской и посреднической деятельности на рынке недвижимости, под действие которого возможно попадут все риэлторские компании. Пока будущее этого закона окончательно не ясно, однако, очевидно, что движение в эту сторону началось. И это говорит о том, что предпосылки к тому, чтобы этот вид деятельности стал регулируемым, уже появились».

Кроме этого, именно в октябре вступили в силу поправки федерального закона «Об объектах культурного наследия народов России». Алексей Балыкин, генеральный директор Veren Group, разъясняет: «Закон вводит новый институт — защитные зоны объектов культурного наследия, в границах которых запрещается новое строительство до момента установления зоны охраны объекта культурного наследия. Для памятника, расположенного в границах населённого пункта, защитная зона устанавливается на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника. Зоны охраны должны разрабатываться и утверждаться индивидуально применительно к каждому объекту».

Октябрьские инициативы затронули и материнский капитал. Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», рассказывает, что именно в прошедший месяц стало известно о заморозке материнского капитала до 2020 года. Сейчас материнский капитал составляет 453 026 рублей, и размер этой выплаты не будет меняться в ближайшее время.

Долговое бремя

Не менее важна для рынка история с ипотечными кредитами. Как отмечает Сергей Егоров, в октябре Банк России обнародовал показатели первичного рынка ипотечного жилищного кредитования первых восьми месяцев текущего года. Согласно им, за указанный период ипотечных кредитов было выдано на сумму 900 млрд рублей, что на 37,8% больше, чем в прошлом году. При этом средневзвешенная ставка по ипотеке составила 12,66%, что соответствует показателям докризисного 2013 года. Эта оптимистичная информация, которая вселяет уверенность в светлое будущее и инвесторам, и девелоперам, и покупателям.

Продолжая тему ипотеки, Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group, акцентирует внимание на том, что 19 октября Минстрой принял решение об отмене дальнейшего субсидирования ипотечных ставок в 2017 году: «Предпосылками отмены субсидирования послужили следующие события. Сначала 16 сентября советом директоров ЦБ РФ было принято решение о снижении ключевой ставки до уровня 10%. 17 октября о снижении ставки по ипотечным кредитам объявило АИЖК. Затем ставки по своим продуктам снизил Сбербанк. В таким условиях, продолжение программы субсидирования не имеет смысла, поскольку реальные рыночные банковские ставки приблизились к докризисным ставкам 13 – 14%, и субсидирование до уровня 12% по таким кредитам является минимальным. Если ключевая ставка снизится ещё хотя бы на 1 – 1,5%, то субсидирование станет вообще ненужным».

Рынок коммерции

Рынок коммерческой недвижимости также без потрясений пережил середину осени, но, как отмечает Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС», близки очередные события по сносу самостроя в столице: «Стало известно о формировании властями города нового списка объектов самовольного строительства, готовящихся в ближайшем времени к сносу. Для рынка торговой недвижимости Москвы это означает начало очередной волны ротации арендаторов, что будет способствовать небольшому сокращению вакансии в некоторых сегментах. Подобная картина уже наблюдалась в феврале и августе этого года».

Кроме этого, октябрь продемонстрировал, что в складской недвижимости спрос активизировали онлайн-ритейлеры, и доля этого спроса будет расти. По оценке Александра Хомича, генерального директора Skladman USG, за последние полгода спрос от таких ритейлеров на складские и промышленные площади вырос на 30%, а в прошлом месяце вообще состоялась весьма крупная сделка данного сегмента — компания Wildberries купила в Подольском районе 25 га земли под строительство распределительного центра площадью 135 тысяч м².

Одним словом, октябрь прошёл в обычном режиме, подготовив почву для дальнейшего упорядочивания рынка недвижимости государством.