Дачи вышли из тени

Законодательство по земельным вопросам в нашей стране достаточно трудное и долгое время в его нюансах мог разобраться лишь опытный юрист с соответствующей практикой. В последнее время наблюдается процесс по приведению законов и различных постановлений в соответствие друг другу, в некоторых случаях даже упрощение их.

Реформа законодательства, касающегося загородного рынка, идёт не первый год и будет продолжена в следующем, однако в 2016 прошли ряд важных изменений и инициатив, касающихся различных товариществ собственников недвижимости: садоводческих, огороднических и дачных. Именно об этих законодательных инициативах Квадруму и рассказали ведущие эксперты загородного рынка.

Организационные моменты

Самым важным, по мнению экспертов, событием 2016 года на законодательном уровне стало внесение 5 сентября правительством на обсуждение в Госдуму проекта федерального закона «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Александр Ясенков, советник генерального директора по правовым вопросам компании LANDWERK, обращает внимание: «Основная цель данного законопроекта — установление неточностей и коллизий, которые содержит в настоящее время ФЗ от 15 января 1998 года № 66-ФЗ „О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан“ с нормами ГК РФ в актуальной редакции, а также детальное правовое регулирование спорных моментов, связанных с оплатой дачниками целевых и ежемесячных эксплуатационных взносов и возможность их постоянной прописки в дачном доме загородом».

Эксперт выделяет следующие основные положения. Во-первых, планируется отказаться от такой организационно-правовой формы как садоводческий, огороднический и дачный кооперативы или такие же некоммерческие партнёрства. Эти существующие формы будут преобразованы в сельскохозяйственные потребительские кооперативы, если это отвечает их требованиям.

Во-вторых, все садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества являются разновидностью товариществ собственников недвижимости. И число таких товариществ планируется сократить до двух: садоводческого для ведения садоводства и дачного хозяйства, и огороднического для ведения огородничества.

В-третьих, планируется отказаться от понятия «жилое строение», которого нет в ЖК и других нормативах федерального законодательства. Взамен будет введено понятие «садовый дом». Такой дом можно будет строить без разрешения на строительство на садовом (дачном) участке, и дом этот должен быть предназначен исключительно для отдыха и временного пребывания людей. Для постоянного проживания на садовом участке строится «жилой дом» — объект индивидуального жилищного строительства, который должен соответствовать всем требованиям закона, предъявляемым к нему, т.е. на егопостройку требуется разрешение. Стоит отдельно обратить внимание, что на огороднических участках вообще жилые дома строить нельзя, на этих землях могут быть расположены лишь хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства.

В-четвёртых, урегулируются имущественные отношения. Например, предусмотрена передача общего имущества некоммерческих товариществ в общую долевую собственность собственников земельных участков. Предусмотрены общие принципы расчёта различных целевых взносов, а также законодательно закреплена необходимость финансово-экономического обоснования размера этих взносов. Размер же этих взносов может зависеть от площади земельного участка или от площади объектов недвижимости, расположенных на нём. Расходы и размер трат утверждается общим собранием членов товарищества.

Юрист департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Галина Борисова дополняет, что новые изменения закона вводят также понятие «членские взносы» и определяет, на что именно эти взносы могут тратиться: на оплату труда работников этих объединений, на текущие расходы и на содержание имущества общего пользования. 

В-пятых, изменения коснулись и органов управления. Например, собрания уполномоченных уже не будут являться управляющим органом.

Галина Борисова отмечает, что согласно законодательным изменениям, решения можно будет принимать путём заочного голосования, порядок проведения которых должен быть прописан в уставе и внутреннем регламенте. Но есть ряд тем, принимать решения по которым нельзя путём заочного голосования. Это вопросы внесения изменений в устав, ликвидация или реорганизация самого объединения, утверждение приходно-расходной сметы, отчётов правления и ревизионной комиссии. Хотя есть одна возможность голосовать заочно по данным вопросам. Такое возможно лишь в случае, когда очное собрание уже проводилось, но кворума не было. Созывать же собрания имеет право председатель правления в установленные сроки, а также по мере необходимости. Сами заседания считаются правомочными, если на них присутствовали не менее 2/3 членов. Решения принимаются путём открытого голосования большинством голосов присутствующих. Если голоса распределяются поровну, то решающим является голос председателя. Решения эти обязательны для исполнения всеми членами объединения и его работниками.

Благодаря новой редакции закона делопроизводство таких объединений станет прозрачнее и доступнее. Так, любой член объединения может ознакомиться с уставом, изменениями, внесёнными в него, свидетельством о регистрации, финансовой отчетностью, приходно-расходной сметой, отчётом об исполнении этой сметы, протоколом общих собраний, бюллетенем для голосования, доверенностями на голосование, правоустанавливающими документами на имущество общего пользования и иными внутренними документами. Также член объединения имеет право получить копии всех этих документов. Плата за копии не может быть больше, чем затраты на их изготовление.

Данный законопроект нужен и во многом поможет существующей судебной практике.

Штамп в паспорте

Не менее важны для рынка вопросы регистрации земельных участков и недвижимости на них.

Александр Зарицкий, руководитель управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting, справедливо утверждает, что о дачной амнистии слышал практически каждый. Само же понятие появилось с принятием ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 года. В настоящий момент действует редакция 2016 года.

Эксперт разъясняет, что дачной амнистией называют упрощённый порядок оформления прав собственности граждан на земельные участки, которые были предоставлены им для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуальных гаражного или жилищного строительств до 2001 года, а также на объекты недвижимости, построенные на таких участках (жилые дома и на хозяйственные постройки). Безусловно, объект недвижимости должен быть построен на земле, предназначенной именно для такого строительства.

Для упрощенной регистрации такого участка в Росреестр необходимо подать заявление и документ, подтверждающий право на данный участок. Что касается регистрации объектов индивидуального жилищного строительства, то есть загородных домов, то до 1 марта 2018 года разрешение на его ввод в эксплуатацию не требуется. Это разрешение также пока не требуется для получения технического паспорта объекта. Для регистрации таких домов необходимы лишь правоустанавливающие документы на земельный участок. Кроме этого, для регистрации объектов вспомогательного назначения в Росреестр необходимо будет предоставить не только документы на землю, но и декларацию об объекте, в которой содержится описание постройки.

Александр Зарицкий обращает внимание, что сроки действия дачной амнистии не установлены. Но регистрация в Росреестре на основании лишь документов на землю разрешена до 1 марта 2018 года. Важно также знать, что регистрация возможна лишь объектов, поставленных на кадастровый учёт! Поэтому упрощённая регистрация не освобождает от этой процедуры.

Халява закончилась

Законодательные изменения, безусловно, затронули и финансовые обязательства собственников.

Владимир Яхонтов, управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» выделяет две законодательные инициативы — лицензирование скважин и увеличение налога на неоформленные в собственность дома.

Прежде всего, лицензирование скважин для физических лиц становится обязательным. За несанкционированное бурение скважин предусмотрен штраф в размере 1 млн рублей.

Владимир Яхонтов комментирует эту инициативу следующим образом: «Данная мера со стороны властей не является новой. Ещё со времён принятия закона о недрах в 1992 году в России вода была включена в перечень природных ресурсов, а её использование регламентировано законодательством. Другой вопрос, что до недавнего времени контроль за процессом бурения скважин частными лицами отсутствовал. Каждый дачник мог самостоятельно пробурить скважину и не отчитываться перед официальными органами. В результате именно бесконтрольные скважины на землях частников послужили причиной возникновения проблем. В частности, привели к истощению водоносного слоя в нескольких районах Московской области: к примеру, в Наро-Фоминском районе на глубине 70 метров под землёй слой истощён полностью. Кроме того, встаёт вопрос качества добываемой воды. Существует мнение, что на более глубоких слоях вода чище. В реальности же это не всегда так. На глубоком уровне залегания могут присутствовать породы с повышенным радиационным фоном. Поэтому контроль за частными скважинами со стороны профессиональных структур необходим». По мнению эксперта, эффективной мерой внедрения этой новой инициативы могла бы стать амнистия для частных лиц, уже пробуривших скважину и желающих её зарегистрировать. А потом уже применение жёстких мер относительно нарушителей».

Платить придётся не только за скважины, но и за недостроенные дома. Власти заявили, что собираются обязать платить повышенный налог владельцев строений, неоформленных в собственность по причине недостроя. Инициатива касается домов, которые уже возведены и подключены к коммуникациям, но не оформлены в собственность. Подобных неоформленных домов сейчас достаточно много, особенно в элитном сегменте, где площади загородных владений бывают от 500 м² и выше, а размер налога может достигать 80 – 100 тысяч рублей в год.

Владимир Яхонтов считает, что данная инициативой власть рассчитывает уменьшить число незаконных построек и систематизировать информацию об объёме капитального частного строительства. Безусловно, налоговые выплаты ждёт и бюджет. Если закон примут, то следует ожидать массового оформления в собственность загородных домов.

Одним словом, законодательные инициативы за год не оставили без внимания и дачный сектор недвижимости. Модернизация и систематизация этого рынка сделает его, в конечном итоге, более понятным и открытым, что выгодно всем.