14 декабря 2017    Четверг
Поиск
Дом 0 2943

Все круги согласований

Перепланировки: согласовывать муторно, но нужно…

© shutterstock.com

О том, что в квартирах бывают перепланировки, знают, в общем, все. Равно как и о том, что безобразия эти надобно согласовывать в официальных органах. Долгое время данная информация проходила у граждан по категории не особо полезной. «Ну, надо согласовывать, — говорили себе обыватели. — А мы этого делать не станем, и ничего нам за это не будет».

Но жизнь меняется. Несколько судебных процессов, инициированных и выигранных Жилинспекцией, настраивают на серьезный лад. Как выяснилось, штрафами дело не ограничивается — можно и квартиры лишиться. Особую пикантность ситуации придает то обстоятельство, что аргумент «это сделал не я!» на госорганы не действует. Если вы купили квартиру, в которой перепланировку выполнил прежний владелец, все «траблы» по ее согласованию ложатся на вас. Возможно, это покажется вам несправедливым, но таков закон — а его, как известно, не обсуждают, а исполняют. 

«Часто» не есть «можно»

Главный документ в данной теме — Жилищный кодекс (ЖК). Согласно ему, перепланировкой является любое изменение положения стен, дверных и оконных проемов на поэтажном плане квартиры. Существует родственное понятие — переустройство. Оно означает любое изменение положения сантехники и газовой плиты на том же поэтажном плане. И переустройство, и перепланировка подлежат согласованию.

Планируя ремонт, люди дают волю собственной фантазии. И часто считают, что переделки в их квартире уникальны — мы ведь все придумали сами! Но это не так: по словам специалистов, подавляющее большинство идей вертятся вокруг одного и того же. «К числу наиболее частых видов перепланировок я отнесла бы следующие, — говорит Оксана Васильева, владелец портала pereplaniroffka.ru:

  • снос и возведение встроенных шкафов;
  • проемы в несущих и ненесущих стенах;
  • объединение кухни с жилой комнатой;
  • присоединение балкона или лоджии к квартире;
  • совмещение и расширение санузлов;
  • сносы и уменьшения воздуховодов, сантехкоробов.

Также нередко у людей возникает желание перенести кухню или сделать второй санузел».

© shutterstock.com

Однако тот факт, что некая перепланировка выполнена во многих квартирах, вовсе не означает, что она легальна. Из всего перечисленного выше беспроблемным в смысле согласования можно назвать лишь манипуляции со встроенными шкафами. Все остальное либо требует создания сложного и дорогостоящего проекта, либо прямо запрещено. «Например, в многокватирных домах категорически нельзя сносить или уменьшать воздуховоды, — говорит Оксана Васильева. — Что касается сантехшкафов, то занимаемая ими площадь считается общедолевой собственностью всех собственников дома. Поэтому если вы решили уменьшить сантехкороб — будьте добры получить на это решение общего собрания всего дома. То же самое придется сделать, если вы захотите взять в пользование часть общего тамбура перед квартирой. Еще из строго запретного — объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты, устройство теплых полов на основе водяного отопления, полный снос несущих стен».

Есть перепланировки, которые разрешены, но с оговорками. Вы можете объединить кухню и комнату — при условии, что готовите на электрической (а не газовой) плите. Или вот такая приятная вещь — когда кухня (комната) расширяется за счет лоджии. Вообще это запрещено, но можно сделать пространство более функциональным, снеся у лоджии подоконный блок и поставив на это место большой раздвижной или распашной стеклопакет. Получается законно и даже очень красиво. Перенести кухню, расширить санузел? Пожалуйста, но учтите, что под ними должно быть нежилое помещение  — например, соседский коридор или кладовая. Кухня, кроме того, должна иметь достаточное освещение из окна. Впрочем, и тут есть своих хитрости — в нормативах присутствует понятие кухни-ниши без освещения. А вот сочтут ли вашу неосвещенную кухню нишей — это вопрос.

Семь раз спроси

© shutterstock.com

Если перепланировку вы еще только планируете — разумным шагом будет предварительно узнать, согласуема ли она. Это можно сделать самостоятельно — вопрос регулируется вполне открытыми документами. Уже упоминавшимся ЖК, а также (в Москве) постановлениями городского правительства — № 508-ПП от 25 октября 2011 г. (в редакции Постановления № 840 от 26 декабря 2012 г.) и № 796-ПП от 1 декабря 2015 г.

В соответствии с этими документами, в Москве целый ряд работ может согласовываться в облегченном варианте — по эскизу. Эскиз — это просто скопированный поэтажный план, на котором собственник квартиры сам своею рукой помечает все переделки. Согласование по эскизу не требует разрешения, перепланировка согласовывается уже после проведения ремонта. Андрей Кусакин, заведующий сектором координации предоставления государственной услуги по переустройству и (или) перепланировке Мосжилинспекции, разъясняет, как самому разобраться, что согласовывается по эскизу, а что — только по проекту. «Для этого надо заглянуть в Приложение № 1 Постановления № 508-ПП, — говорит он. — Если перечень ваших работ отсутствует в пунктах 2, 3 и 11, 12  Приложения, то они могут выполняться на основании эскиза. Если же работы указаны в пунктах 2, 3 и отсутствуют в пунктах 11 и 12, то они выполняются по проекту».

Можно и еще сэкономить на согласовании, добавляет Андрей Кусакин, если ваша перепланировка полностью совпадает с типовыми проектными решениями, которые размещены на сайте Мосжилинспекции.

Проблема, однако, в том, что любые законы и правила трактует в конечном счете чиновник — а значит, хорошо бы убедиться, что он придерживается того же мнения относительно возможности перепланировки. Так что очень разумным шагом будет записаться на прием к начальнику отделения Мосжилинспекции по вашему округу и спросить. Или обратиться в фирмы по согласованию перепланировок — большинство из них дают такие консультации бесплатно.

Хлопотно и небыстро

© shutterstock.com

Согласование перепланировки — если вы решили заняться этим — начинается со сбора документов. «Для получения разрешения собственник должен предоставить: свидетельство о собственности на квартиру, проект перепланировки, техническое заключение на перепланировку, технический паспорт БТИ, заявление, — говорит Павел Мухин, специалист по согласованию перепланировок компании „Ресог“. — Документы подаются в центр госуслуг „Мои документы“, так как жилищные инспекции напрямую их уже не принимают». Если собственников квартиры несколько, то требуются письменное согласие от всех. 

Планируя ремонт, учтите, что на получение согласования уйдет время. «На получение техпаспорта уходит 10 календарных дней, столько же примерно готовится проект, — отмечает Андрей Костыгов, генеральный директор архитектурно-проектного бюро „Архибальд“. — После подачи документов ответ из Мосжилинспекции будет готов в течение 30 дней». 

К названным срокам, к сожалению, будут две оговорки. Во-первых, Мосжилинспекция, рассмотрев ваше дело, вполне может дать не разрешение, а отказ — в этом случае предстоит корректировка проекта и новое рассмотрение — опять в течение месяца. Известны прецеденты, когда Жилинспекция выдавала подряд пять отказов и согласовала на шестой раз — и каждый раз изучение вопроса длилось месяц. А во-вторых, в случаях, когда вы хотите сделать проем в несущей стене, обращаться следует не в любую проектную организацию, а крупный институт — МНИИТЭП, МОСПРОЕКТ, МОСЖИЛНИИПРОЕКТ. Они работают не очень быстро, сроки разработки проектной документации могут занять до месяца-двух.

…Одним словом, поступать по принципу «начинаем ремонт, и по ходу дела быстренько оформляем на него документы» неразумно. «Быстренько» может и не получиться.

Выданное вам разрешение действительно в течение года — именно столько вам отводится на ремонт. Не успели — можно продлить, но только на один месяц, и в дальнейшем продлевать бесконечное количество раз. Т.е. ремонт может идти бесконечно, но с ежемесячными посещениями «Моих документов».

После окончании ремонта вам нужно обращаться (опять-таки через «Мои документы») с заявлением о приемке. После выхода на квартиру жилинспектора и подписания акта о приемке перепланировки — обращение в БТИ, откуда приходит техник и рисует вашу квартиру в новой конфигурации и при этом без красных линий — иными словами, подтверждает, что все изменения согласованы. 

Тем, кто хочет сэкономить силы, можно порекомендовать воспользоваться услугами специалистов. Согласование по эскизу стоит в среднем по Москве 20-30 тысяч рублей, по проекту — от 70 тысяч.

А если я буду сидеть тихо-тихо?

© shutterstock.com

Согласование — дело хлопотное и затратное. Резонен вопрос: а зачем вообще его делать? Может быть, разумнее просто помалкивать? Иногда, вероятно, и так — но не всегда. Сведения о вашем ремонте в соответствующие госорганы поступают от бдительных соседей или случайно зашедших сантехников. Стоит подумать и о будущем: несогласованная перепланировка — фактор, снижающий ликвидность квартиры при продаже.

Если вы вовремя согласуете вашу перепланировку, то потратитесь только на согласование, если нет — то еще и на штрафы. По словам Андрея Кусакина, штраф за самовольную перепланировку для физических лиц  — до 2,5 тысяч рублей, для юридических — 300-350 тысяч рублей. Сами цифры (для «физиков») выглядят не очень серьезно. Но следует помнить, что у Мосжилинспекции есть еще один инструмент — обращение в суд с заявлением о понуждении собственника привести помещение в первоначальное состояние. Если суд выигран, дальше уже действуют судебные приставы, которые используют все доступные им способы — например, запрет собственнику на выезд за границу.

Удивительно, но некоторые и на этом этапе продолжают игнорировать решения суда, и тогда в ход вступает самая действенная мера — решение суда о продаже помещения с торгов. «В Москве было пока только два подобных случая, — говорит Андрей Кусакин. — В остальных ситуациях собственники приводят помещение в первоначальное состояние, либо пытаются согласовать ранее выполненные работы».

Специально для Квадрума Владимир Абгафоров.

Дом 0 2943
Дом