Приказано выжить

Одно время казалось, что в исторической части Москвы появления новых проектов ждать не придётся. Точечное строительство попало под запрет, речь зашла о комплексном освоении территорий. Но вот после некоей паузы на рынке вновь стали появляться уникальные проекты, при этом в обиход вошёл термин «регенерация». Именно это требование к деятельности застройщиков стало определяющим.

Право замены

«Сообщения о тотальном запрете строительства в ЦАО уже появлялись не раз, но их административно сложно реализовать, — комментирует ситуацию Наталья Круглова, директор бизнес-направления „Недвижимость“ компании Strategy Capital Advisor. — В 2011 году отменили планы строительства 2 млн м². Вместе с тем, в Москве в среднем с тех пор за год вводится около 5 – 8 млн м², и часть из них — в центральной её части. При том, что плотность застройки в ЦАО наиболее высокая, с точки зрения децентрализации функций там больше строить не нужно, а вести строительство на периферии — тогда не будет маятниковой миграции, логистической перегруженности центра и т. д., что соотносится с декларируемой политикой московских властей».

«Да, в своё время был объявлен запрет на строительство в ЦАО и ужесточили процедуру получения разрешительной документации, пересматривали условия по инвестиционным контрактам. У ряда застройщиков были приостановлены проекты, строительство в центре Москвы продолжали в основном девелоперы с госучастием, — соглашается Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. — Однако сейчас мы наблюдаем реализацию в центре столицы не менее 20 новых проектов, примерно столько же площадок еще в разработке. Не везде это жильё, есть проекты с апартаментами, но они продолжают появляться. Регенерация исторических зданий и памятников культурного наследия предусматривает сохранение архитектуры, исторически сложившихся габаритов их конструкции, ограждения и прочих элементов. На месте уже снесённых зданий, которые не являются историческими памятниками, девелоперы возводят новые проекты, исходя из экономических расчётов и маржинальности. В таких проектах может быть увеличена общая площадь за счёт этажности, подземных парковок и помещений, дополнительных сооружений и конструкций».

Основные причины, которые заставляют девелоперов браться с большим энтузиазмом за проекты в центре города, — это стабильный и предсказуемый спрос на них даже в кризисный период, а также общий уровень престижа, который повышает репутацию компании. Тем не менее, все эти проекты обладают достаточно длинными сроками реализации, требуют значимых человеческих ресурсов на всех этапах и сопряжены большими расходами на строительство и реализацию, что в конечном итоге приводит к достаточно скромному уровню доходности.

«Безусловно, регенерация существующей застройки — процесс более сложный, чем девелопмент проекта с нуля, — утверждает Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties. — В зависимости от характера застройки могут возникать различные сложности. Например, если это бывшая промышленная зона, необходимо выводить предприятия, проводить рекультивацию земель. Бывшие коммуналки требуют расселения, а исторические здания — прохождения экспертизы департамента культуры, разработки проекта реставрации. Застройщик, приступающий к проекту в центре, должен обладать достаточным опытом и знаниями, а непосредственно проект — отвечать и предвосхищать потребности потенциального покупателя, дабы обеспечить коммерческий успех и окупить затраты».

Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, подтверждает: «Реконструкция или реновация существующего здания может быть выгодней нового строительства в том случае, если она не потребует применения каких-либо сложных технологических или конструктивных решений. Что касается сроков проведения работ, то зачастую получить разрешение на строительство нового здания бывает сложнее, чем на реконструкцию. В любом случае, застройщик предварительно оценивает возможные варианты реализации проекта и выбирает наиболее оптимальный».

Кот в мешке

Любые проекты в ЦАО по определению непростые, уверена Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Здесь практически всегда присутствуют ограничения — охранные зоны, ограничения по высотам, существующие коммуникации. Поэтому регенерация существующих объектов может оказаться технически сложнее, чем новое строительство. И тогда возникает вопрос: насколько при этом удастся «вытянуть» доходную часть?».

«Проекты, которые выводятся в рамках регенерации существующих, требуют проведения архитектурно-культурологической экспертизы. Она показывает, не будет ли выделяться проект из существующей среды, не нарушит ли облик локации, не затронет каких-либо ценностей. В связи с проведением данной экспертизы срок разработки проектной документации увеличивается примерно на полгода. Вся экономика проектов пока выдерживает такие изыскания, поскольку в ЦАО строятся проекты именно премиум или элитного класса. А стоимость квадратного метра в таких проектах имеет запас по маржинальности», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

По сути, девелопер получает «кота в мешке» и ему остаётся только надеяться на то, что при реновации не возникнет никаких дополнительных неучтённых проблем. Но, по мнению Марии Литинецкой, управляющего партнёра «Метриум Групп». чаще всего всё оказывается иначе. «Основная проблема состоит в том, что в Москве нет единой карты коммуникаций. Поэтому настоящим «сюрпризом» при разработке котлована становятся, к примеру, нигде не обозначенные трубы водоснабжения, которые приходится перекладывать за свой счёт. Хорошо, если экскаваторщик случайно не перерубит кабель, копнув поглубже. Тогда стоимость восстановления окажется ещё выше. Бывают и совсем курьёзные случаи. Так, в одном из объектов, который возводился между двумя уже заселёнными домами, застройщик столкнулся с казалось бы невероятной ситуацией, спрогнозировать её было невозможно: при рытье котлована выяснилось то, что фундаменты двух соседних зданий (между которыми и строился новый дом) держали распорные сваи, проходящие точно на месте запланированного фундамента. Если бы их демонтировали, то оба соседних дома могли обрушиться. В результате девелопер нашёл выход из ситуации. Ему пришлось буквально встраивать новые сваи в обнаруженные — ювелирная работа, на которую ушло более полугода. Вопрос — насколько застройщик готов был снова пройти через такие сложности, если бы заранее знал о них? Строительство в центре требует большого опыта, решение некоторых вопросов «новичку» просто не под силу», заключает эксперт.

Вакантные места

На рынке сложилось устойчивое мнение о том, что площадок для нового строительства в ЦАО не осталось. Однако это большое заблуждение, заявляет Мария Литинецкая: «Даже по самым скромным подсчётам в пределах Третьего транспортного кольца есть ещё 20 – 30 площадок, где в перспективе можно построить проекты элитного класса. По официальным данным, на территории ЦАО почти 700 гектаров занимают промышленные зоны. Сегодня власти активно поддерживают редевелопмент и, согласно их планам, в ближайшие несколько лет 320 гектаров должны быть реорганизованы и отданы, в том числе, под жилую застройку».

Интересные примеры регенерации можно найти как в сегменте коммерческой недвижимости, как и жилой. Ольга Широкова отмечает объекты компаний Vesper, KR Properties, «ГАЛС-Девелопмент», O1 Properties, PSN и других. К наиболее ярким примерам она относит БЦ «Красная Роза» и «Романов Двор», комплексы с апартаментами St. Nickolas и «Кадашевские Палаты». «Некоторые девелоперы проводят регенерацию существующих зданий, и дополняют облик комплекса объектами нового строительства. Например, Wine House расположен на бывшей территории Московского завода шампанских вин «Корнет». Корпус с апартаментами является примером реконструкции, тогда как здание с квартирами возводилось с нуля, создав закрытый контур для всего комплекса.

По мнению Натальи Шаталиной, девелоперы пока обращают мало внимания на район, который ограничен Новослободской и Каланчевской улицей. «В этой локации проекты выходят довольно редко, хотя лет 10 – 12 назад здесь наблюдался всплеск активности девелоперов, и вышло несколько проектов точечной застройки, — говорит она. — Ещё большой потенциал у района Замоскворечье, так как там было уже давно анонсировано большое количество проектов редевелопмента и регенерации. Например, на Валовой была выкуплена типография, поэтому, скорее всего, будет здесь реализован проект крупной комплексной застройки.

Под комплексным освоением территорий подразумевается масштабная застройка и вроде как центр города не подразумевает такой застройки, но все же подобные примеры есть. Например, на Софийской набережной скоро будет выведен в продажу крупный проект „Царёв сад“, — площадь застройки составляет около 45 тысяч м². А на Большой Ордынке достаточно давно проектируется комплекс из 8 домов (13,5 тысяч м²) с рабочим названием „Купеческие особняки“. Как территория, так и объём строительства довольно внушительные для центра, поэтому вполне могут вписываться под комплексное освоение территорий».

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», комментирует: «В прошлом году наша компания представила на столичном рынке жилой комплекс «Пётр I» в районе Лефортово. Это многофункциональный жилой и офисно-деловой комплекс в современном стиле, который отвечает всем требованиям современного мегаполиса, но при этом гармонично соседствует с окружающей исторической застройкой. Проектировщики приложили все усилия, чтобы создать здесь максимально комфортную среду для проживания, работы, отдыха, а также культурного и духовного развития.

Под жилой комплекс отведён участок 9 га, функционально разделённый на две части. Жилая зона проекта состоит из 6 монолитных корпусов переменной этажности (до 23 этажей) с общей площадью чуть более 200 тысяч м² жилья. Она связана с уже сложившейся исторической застройкой центральным проездом и пешеходным бульваром. Наибольший интерес в отношении дизайна представляет общественно-деловая зона проекта. Помимо офисно-торговых помещений и технополиса на площади почти в 60 тысяч м² также будут построены храм и Русский культурно-просветительский центр».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», указывает на один из проектов, что получил в последнее время широкий резонанс обсуждения. Это апарт-отель на месте бывшей Таганской АТС. «Да, проект планируется построить на месте бывшего технического объекта, но по факту это новое здание, которое ничем не будет даже отдалённо напоминать прежнюю снесённую постройку», — говорит эксперт.

«Выигрывают те, кто уже успел построить. Их объекты подорожают ввиду ожиданий сокращения рынка предложения. Будущие проекты будут обходиться в девелопменте дороже, соответственно, варианта два: или они будут дороже продаваться, и застройщик сохранит свою маржу, или потребитель не будет готов принять повышение цены, маржа застройщика упадёт, он или с этим смирится, или не будет пытаться строить в центре», — считает Наталья Круглова.

Зато Григорий Алтухов уверен в том, что на доходность новых проектов в центре столицы влияет та самая ограниченность площадок под новое строительство. «Чем ограниченнее товар, тем он ценнее и дороже. Это закон рынка. Даже несмотря на постепенную смену ценностей в среде покупателей жилья и их переориентацию на тему экологии, желающие приобрести квартиру в историческом центре Москвы всегда будут. Тем более сейчас идёт масштабная работа по благоустройству улиц, парков и скверов, становится всё больше пешеходных зон», — утверждает он.