У времени в плену

Ближайшие к столице города-спутники во многом похожи на Москву. Всё там есть — и ветхий фонд, и так называемые немецкие дома, и свои Черёмушки с панельками-пятиэтажками, и кирпичные «брежневки», и новостройки нашего времени.

И, конечно же, стройные ряды «сталинок», пусть значительно скромнее выглядящие, чем их знаменитые высотки, что на Котельнической набережной или у Баррикадной. В них тоже отразилась своя эпоха, и они до сих пор украшают площади и улицы Люберец и Мытищ, Подольска и Химок.

Почувствуй разницу

«Многоквартирные дома, которые мы относим к „сталинкам“, строились как в довоенное, так и послевоенное время (примерно с 1930 до 1960 года), преимущественно в стиле неоклассицизма, — разъясняет Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». — Как правило, квартиры в них имеют большое количество комнат, причём и смежных, и изолированных. Очень редко встречаются двухкомнатные, ещё реже — „однушки“. Многие здания в Московской области пятиэтажные, кирпичные, без лифта. Поэтому те, что возводились в конце 1960-х годов, можно даже спутать с „хрущёвками“ из-за отсутствия „архитектурных излишеств“, с чем стали бороться в тот период. Правда, присмотревшись внимательнее, мы поймём, что отличия всё же есть, и порой существенные. Толщина стен, доходящая до 65 см, потолки жилых помещений от трёх метров и выше, просторные подъезды с широкими лестницами — всё это будет отличать „сталинку“ от типовой кирпичной „хрущёвки“».

Во многих подмосковных городах, таких как Люберцы, Химки, Подольск, Воскресенск, «сталинки» встречаются довольно часто. Например, в Люберцах они находятся на Октябрьском проспекте, улице Кирова, в Химках — на улице 8 марта, Ленинградской и Бурденко, в Воскресенске — на улицах Победы и Октябрьской.

«Предложение сталинских домов в Подмосковье отличается от московских вариантов: несмотря на то, что подобные квартиры в области также хороши своими высокими потолками, сами объекты не выдерживают конкуренции по другим параметрам, — утверждает Александр Мурашов, руководитель отдела городской недвижимости Центрального офиса компании «НДВ-Недвижимость». — Возьмите, те же фасады: в столичных зданиях они намного изящнее областных».

Слабое звено

«Довольно большая часть домов сталинского периода, построенных в Подмосковье, к сожалению, находятся не в очень хорошем состоянии, — комментирует Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — В ближайшем к столице городе-спутнике Химках, например, они возводились достаточно давно. Кровля и подъезды в большинстве зданий ремонтировались, но далеко не во всех из них. И такая картина складывается практически во всех пригородных зонах».

«За состоянием фасадов хотя бы следят местные власти — они отремонтированы, покрашены и в находятся в более-менее хорошем состоянии, — говорит управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Совсем иная ситуация во дворах. За придомовую территорию также отвечают городские коммунальщики, чьё качество работы сильно зависит от бюджета и настроя. И именно на благоустройстве дворов, скрытых от глаз большинства прохожих, предпочитают экономить управляющие компании и город. Безусловно, коммунальное хозяйство — самое слабое место „сталинок“. — Масса проблем возникает с водо- и теплопроводными сетями — они находятся в очень плохом состоянии, а их замена стоит очень дорого. Впрочем, такие коллизии характерны даже для знаменитых московских „сталинских“ высоток, что же касается Московской области, то вопросы там стоят ещё острее из-за более сложной, чем в столице, ситуации с ЖКХ. Что касается лифтового хозяйства, то провинциальные „сталинки“, как правило лифтов не имеют».

В тисках конкуренции

Стоит в очередной раз признать: в областных городах идёт масштабное строительство нового современного жилья. По мнению потребителей, сталинские дома проигрывают по всем критериям данному предложению, отмечает Александр Мурашов. Покупатели отмечают устаревшие инженерные коммуникации, отсутствие лифтов, непрезентабельное состояние подъездов и прочее.

«Конечно, встречаются предложения с эксклюзивным дизайном, но потребители также считают, что евроремонты в квартирах, расположенных в „сталинках“, не всегда являются фактором, способствующим принятию решения о покупке. Морально устаревшие подъезды и лестницы, отсутствие лифтов никто не отменял, поэтому аргумент в виде евроремонта нельзя назвать серьёзным с точки зрения покупателей жилья», — уверен эксперт.

Ирина Пешич рассказывает: «Мы продавали в Химках просторную четырёхкомнатную квартиру общей площадью около 114 м² (что большая редкость), с хорошим современным ремонтом. Аналогичных предложений в соседних домах не было. Но продавали мы её около 8 месяцев. И экспонирование длилось бы значительно дольше по времени, если бы собственнику срочно не понадобились деньги и потому он согласился на существенный дисконт. Если бы аналогичная квартира располагалась в более современном панельном доме, то найти на неё покупателя не составило труда, так как изначально она выставлялась по очень привлекательной цене».

Ценовой фактор

«Сталинки» в подмосковных городах-спутниках пользуются таким же спросом, как и другая вторичная недвижимость области, считает Мария Литинецкая: «Отметить какой-то экстраординарный интерес к ним нельзя. Сейчас вторичный рынок старого жилья особенно страдает от конкуренции со стороны новостроек, которые продаются по очень доступным ценам».

По мнению Александра Мурашова, в условиях конкуренции большое значение в принятии решения о покупке обретает ценовой фактор. Несмотря на то, что это всё скроенные, уютные и теплые дома, которые, безусловно, имеют свою ценность, только благодаря привлекательной цене квартиры в «сталинках» смогут вызывать интерес в глазах потребителя.

«В среднем цена в таких квартирах варьируется от 80 до 110 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от ремонта в квартире, этажа, количества комнат. Перекрытия в доме довоенной постройки обычно деревянные, более позднего срока возведения — смешанные или железобетонные. По нормативам срок службы „сталинок“ составляет от 100 до 150 лет. Если в домах производился капитальный ремонт, то срок службы может быть увеличен. В среднем, по оценке БТИ, степень износа по зданиям этого сегмента рынка составляет от 40 до 70%, в зависимости от качества строения дома и произведенного капитального ремонта», — комментирует Александр Лунин.

Эксперт утверждает, что «сталинки» по сей день считаются популярной недвижимостью: «Это обусловлено как историей этих домов, а также их эксклюзивностью. Особенно это касается Московской области. Традиционно количество продаваемых квартир в них очень небольшое. Варианты предлагаются в основном с хорошим ремонтом, реже запущенные, как мы их называем „убитые“. В среднем трёхкомнатная квартира 85 – 95 м² стоит 7 – 8 млн рублей».

Ирина Пешич называет ряд конкретных предложений в Химках. Например, трёхкомнатная квартира общей площадью 73 м², с кухней 8,5 м², на последнем этаже пятиэтажного сталинского дома на улице Ленинградская, стоит 7,8 млн рублей. А пятикомнатная квартира площадью 101 м², с кухней 9,4 м², на пятом этаже пятиэтажного ведомственного дома, стоит 8,75 млн рублей. В здании был произведён ремонт фасада, подъездов и крыши.

И всё-таки, повторимся, квартиры в «сталинках» уступают по стоимости современным новостройкам. По информации Марии Литинецкой, если в новых проектах Московской области средняя стоимость квадратного метра достигает 130 – 140 тысяч рублей, то такое жильё, по праву относящееся к старому фонду, ценится значительно ниже — 90 – 100 тысяч рублей, что, впрочем, выше среднего показателя всей подмосковной «вторички» (82 000 рублей).