Не так страшен рынок, как его малюют

Подмосковье достаточно долгое время лидировало на рынке новостроек всей страны. Именно здесь строилось больше всего жилых квадратных метров, так как это было доступнее столичных цен и близко к точке притяжения всей страны — Москве.

Кризис ситуацию изменил. Нет, Подмосковье по-прежнему лидирует по количеству возводимого жилья, но темпы явно снижаются, да и поддержка таких показателей требует всё больших усилий.

Затоваривание рынка

Опасения, что Подмосковный рынок строит больше, чем необходимо, звучали давно. Но одно дело — опасаться в тучные годы, когда со спросом всё хорошо и любая квартира в столичном регионе находила собственника, и совсем по-другому звучит это опасение в кризис, когда спрос падает, а покупки идут за счёт накоплений, нажитых в лучшие времена, и за счёт кредитов, которые придётся отдавать. В условиях кризиса затоваривание грозит большими проблемами, заморозкой проектов и ростом числа обманутых дольщиков.

Так есть ли затоваривание или нет? Посмотрим на цифры.

Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», сообщает, что в течение 2016 года на первичный рынок Подмосковья вышло несколько крупных жилых проектов, средняя суммарная площадь которых составляет 2,7 млн м². Варвара Кравцова, ведущий специалист пресс-службы компании «Пересвет-Инвест», также отмечает, что рынок подмосковных новостроек не испытывает дефицита: сейчас на нём реализуется более 9 тысяч квартир по 375 адресам.

На первичный рынок Московской области регулярно выходят новые проекты, а также открываются продажи в новых корпусах в объектах комплексной застройки, которые стартовали раньше 2016 года.

Прежде всего, это «Видный город» от Urban Group, «Новорижские кварталы» в Красногорском районе от компании «Мортон», «Эко-Видное 2.0» от MR Group и «Пригород. Лесное» в Ленинском районе Московской области от компании «Самолёт Двелопмент».

Кроме этого, открылись продажи в ЖК «Новое Пушкино» от компании «Флагман», в проекте «Люберцы 2016» и «Внуково 2016» от компании «Самолёт Девелопмент», в ЖК «Сказка» в Павловской Слободе, в ЖК «Центральный» в Красногорском районе от компании «Мортон». Компания Ingrad открыла продажи в мытищинском микрорайоне «Новое Медведково», а «ДСК-1» в апрелевском ЖК «Первый Андреевский».

Были выведены в продажу новые объёмы в мытищинском «Мытищи-Lite», красногорских «Путилково», «Южный» и «Изумрудные холмы», в химкинских «Авентин» и «Маяк», в раменской «Зелёной околице», а также в ЖК «Государев дом» и ЖК «Ново-Молоково», в ЖК «Валентиновка парк» в Королёве, в микрорайоне «Центр+» в Балашихе и других проектах.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, напоминает, что до конца 2016 года в продажу должен поступить бывший проект «Су-155» в Одинцовском районе, который будет достраиваться компанией Urban Group под названием «Лайково». Власти Московской области разрешили увеличить площади проекта до 850 тысяч м².

В этом году были и анонсы будущих проектов. Так, «Самолёт Девелопмент» объявил о строительстве 1 млн м² жилой и коммерческой недвижимости рядом с а/п «Остафьево», 6 млн м² жилья на трёх участках недалеко от аэропорта «Домодедово», причём это количество метров на каждом участке в отдельности, и 900 тысяч м² апартаментов в Одинцовском районе. «Химки групп» также анонсировала три крупных проекта: ЖК «Планерная» и «Новый город» в Новогорске и ЖК в подмосковной деревне Измалково.

Рынок явно строится, но как отмечает Дмитрий Власов, заместитель генерального директора RDI, не все проекты, которые ожидались в этом году, стали возводиться: «Экономическая ситуация вынуждает многих застройщиков ждать более благоприятного для новых проектов момента и переносить сроки их реализации. Мы прогнозируем, что к концу 2016 года рынок пополнится лишь на 1,5 – 1,7 млн м² из всего объёма перспективных новых проектов, что составит 63% от запланированной величины в 2,54 млн м². В проектах это означает, что на рынок выйдет 35 проектов вместо 56 запланированных».

Именно эта тенденция к сокращению возводимого жилья внушает оптимизм Елене Кульбиковой, первому вице-президенту ГК «Премьер»: «Объём предложения сокращается. Многие некрупные застройщики притормаживают свои стройки».

Итак, ассортимент нового жилья в Московской области большой. А как ситуация со спросом?

Денег нет и не будет

С продажами построенного жилья не всё так просто, как хотелось бы. Безусловно, потребность в жилье есть. И эта потребность в нашей стране ещё долго будет неудовлетворённой. Но у населения практически нет денег.

Как отмечает Олег Репченко, руководитель портала «Индикаторы рынка недвижимости», в мировой практике жильё считается доступным, если за среднюю месячную зарплату можно купить 1 м². Исходя из этого, подмосковный метр доступен лишь тем, кто работает в Москве, так как его цена в среднем колеблется от 50 до 100 тысяч рублей, причём 100 тысяч стоит жильё, примыкающее к Москве. Стоит также заметить, что столичный метр переоценён, его средняя цена находится на уровне 200 тысяч за метр, и это значительно больше, чем средняя зарплата москвича. В результате значительная доля областных новостроек покупалась москвичами. Однако такой покупатель очень требователен к транспортной инфраструктуре, потому что он зарабатывает деньги в Москве. Можно, конечно, говорить про удалённую работу, при фриланс и ещё про что-то, но пока таких счастливчиков на рынке труда немного. Местные жители также покупают квартиры в области, но они либо тоже работают в столице, либо для них квадратный метр недоступен, потому что подмосковные зарплаты ниже московских.

На этом фоне для подмосковного рынка новостроек ударом был массовый выход доступного жилья на первичном рынке в границах старой Москвы. Ценник этого жилья конкурировал и конкурирует с подмосковным. Осваивая промзоны, столица стала строить жильё комфорт-класса в хороших локациях. Такого на рынке не было давно. Сегодня в бюджете 3 – 3,5 млн рублей можно найти новостройку в Москве.

Эту ситуацию комментирует для Квадрума Ксения Цаплина, руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер»: «Ещё 2 – 3 года назад Москва и область не являлись конкурентами. В Москве преобладали проекты уровня бизнес-класса — точечные и клубные форматы, а область считалась основным поставщиком жилья эконом- и комфорт-класса. С запуском в столице программы по реорганизации промзон ситуация изменилась и изменилась ощутимо. Комфорт-класс стал активно появляться в пределах МКАД, и если ранее шаг между стоимостью новостроек Москвы и Подмосковья измерялся в 1 млн рублей и выше, то сегодня он составляет порядка 600 – 700 тысяч рублей».

Оттягивание спроса Москвой и общее падение платежеспособности населения по всей стране, конечно, повлияли на спрос в Подмосковье. Он упал. Как говорит Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Московского региона: «Он находится на стабильно невысоком уровне. Текущая коньюктура рынка играет на руку покупателям: цены стабильны и находятся на низком уровне, объём предложения по-прежнему большой».

Но Москва оттянула спрос лишь на дешёвые лоты, а это студии или малогабаритные «однушки». Клиенты же, которым надо бòльшая площадь, остались в области. Варвара Кравцова, ведущий специалист пресс-службы компании «Пересвет-Инвест», отмечает, что дорогие по подмосковным меркам областные новостройки отличаются очень высоким уровнем, качество жизни в новостройках ближнего Подмосковья не слишком отличается от качества предложений в спальных районах столицы. При этом площадь будет всё же не сравнима с московским лотом. Это подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Московская квартира по своей площади может быть в 1,5 – 2 раза меньше подмосковной с аналогичной ценой. Далеко не все готовы вложить 3,5 млн рублей в столичную квартиру площадью 23 м², тогда как в ближнем Подмосковье за эти деньги можно купить полноценную двух- или трёхкомнатную квартиру. Поэтому большая часть клиентов всё же осталась в Подмосковье».

Но жизнь девелоперов явно стала сложнее. Как же продавать, когда спрос упал?

«У вас есть план, мистер Фикс?»

В любой ситуации есть выход. Он может быть сложным, длительным, трудозатратным, но он есть. Продажи в Подмосковье также идут, но лишь на качественных и продуманных проектах, где девелопер думал о потребителе, а не только о собственной выгоде. Строительным компаниям пришлось подстраиваться под существующие реалии.

Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», отметила, что в результате этой перестройки на подмосковном рынке выделились следующие актуальные тенденции:

• уменьшились площади квартир в новых проектах всех сегментов;
• увеличились предложения по выбору планировок, отдельные проекты предлагают до 10 вариантов;
• выросло предложение квартир с отделкой;
• увеличилось число проектов комплексной застройки с полным инфраструктурным набором;
• стало больше индивидуальных проектов с оригинальной архитектурной и цветовой концепцией.

Одним словом, проекты Подмосковья стали качественнее, удобнее и интереснее. Всё это позволяет утверждать, что кризис пошёл первичному рынку Московской области на пользу. Его предложение стало доступнее по цене и гораздо лучше по качеству. Осталось только заработать на него деньги или оформить ипотеку, которая пока ещё предлагается с господдержкой.