Смычка города и деревни

Можно ли найти компромисс между городским и загородным образами жизни? Девелоперы уверяют: можно, и имя этому компромиссу — таунхаус. Здесь вам и собственный участок, и большая площадь, и отсутствие «людского муравейника», а строятся такие поселки обычно на таком расстоянии от столицы, которое позволяет ездить в город на работу. Что стало с рынком таунхаусов в кризис? Каковы сегодня плюсы и минусы данного формата? Об этом Квадруму рассказывают эксперты рынка недвижимости. 

Где и почем?

По данным  «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», всего в Подмосковье сегодня представлено порядка 110 проектов, в которых продаются таунхаусы. 23 из них находятся в Новой Москве. Большая часть проектов — 85 — попадают в 30-километровую зону от МКАД, что, теоретически, позволяет регулярно ездить в город по делам. «Традиционно, максимальное предложение таунхаусов находится в зоне от 10 до 20 км от МКАД. Это объясняется наиболее выгодными природными характеристиками данного пояса и более доступными по цене для девелопера землями, — рассказывает исполнительный директор компании „МИЭЛЬ-Загородная недвижимость“ Людмила Цветкова. — В более удаленном радиусе (20-30 км от МКАД) таунхаусов сосредоточено в три раза больше, чем малоэтажных проектов: 36% к 11% в структуре предложения соответственно».

Как и любой загородный продукт, таунхаусы представлены в различных ценовых категориях. На элитном рынке, например, доля таунхаусов составляет порядка 6% первичного предложения. «В абсолютном выражении это более 30 600 м² жилья. В целом в категории высокобюджетного сблокированного жилья 81% площадей относится к классу premium, а средняя цена за 1 м² составляет 152 000 руб. 19% площадей относятся к классу de luxe, средняя цена квадратного метра — 212 000 рублей», — говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. 

Что касается более демократичного предложения, по данным «Миэль», примерно треть предложения подмосковных таунхаусов в 30-километровой зоне — это объекты с предложением в диапазоне от 5 до 8 млн рублей, еще 44% — уже дороже 8 млн. В Новой же Москве до 8 млн оценено 22% предложения, более 60% попадают в «вилку» от 8 до 12 млн. 

Доля таунхаусов в предложении загородной недвижимости Московского региона очень мала — не более 3%, делится данными Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Есть и таунхаусы, расположенные в Москве, правда, такие предложения единичны. Ценовой же диапазон таунхаусов в Московской области, по нашим данным, варьируется от 99 до 600 тысяч рублей в месяц, размеры площади — от 190 до 611 м²».

Как поясняет Екатерина Коган, руководитель отдела маркетинга, семейство компаний KASKAD Family, в целом, сегодня к массовому сегменту (эконом и комфорт) относится более 90% подмосковных поселков, и лишь 5-6% из них приходится на предложение, включающее таунхаусы. «Подмосковные таунхаусы конкурируют с квартирами в пределах старой Москвы и ближайших пригородов. Стоимость двух-трехкомнатной квартиры сопоставима с таунхаусом площадью около 100 м², включающим мансардный этаж и имеющим собственный придомовой участок и два парковочных места», — поясняет эксперт. 

Плюсы и минусы

Вместе с тем, по словам руководителя управления девелоперских проектов группы компаний А101 Александра Меркулова, спрос на таунхаусы самых разных классов жилья за последние три года снизился и в данный момент близок к нулевому. «Объем предложения сократили и сами застройщики, это объясняется прежде всего тем, что при строительстве таунхаусов доходность у застройщиков в разы ниже доходности от строительства многоквартирных домов даже средней этажности на одинаковых по площадям земельных участках», — говорит эксперт. 

Людмила Цветкова настроена оптимистичнее, не отрицая при этом, что часть предложения таунхаусов, действительно, в новых реалиях не выжила. «В связи с кризисными явлениями сегмент таунхаусов бизнес-класса практически ушел с рынка, его место занял эконом- и комфорт-, которые в совокупности сейчас составляют более 75% в объеме предложения. В то время как до кризиса 2008 года доля эконома не превышала 5%, — рассказывает эксперт. — Как в предыдущий кризис, так и сейчас, девелоперы загородных объектов, оказавшись в непростых экономических условиях, вынуждены менять стратегию развития. Но если в предыдущий кризис наиболее распространенными вариантами трансформации проекта были УБП, таунхаусы и небольшие коттеджи на маленьких участках, то в этот кризисный период переориентация коттеджной застройки происходит преимущественно в сторону малоэтажного строительства и, в меньшей степени, таунхаусов». Соответственно, и ценовая вилка предложения, при сохранении кризисной конъюнктуры, продолжит дрейфовать вниз. 

Есть изменения и в инфраструктурном плане, рассказывает Екатерина Коган: «Изменились социальные обязательства для застройщиков, теперь каждый застройщик обязательно должен обеспечивать своих жильцов детскими дошкольными учреждениями и общеобразовательными школами. Это либо специально построенные объекты на территории самого ЖК, либо инвестиции в увеличение имеющихся муниципальных объектов».

Для будущих жителей это, безусловно, хорошая новость, хотя затраты застройщиков, по традиции, наверняка будут несколько скорректированы стоимостью метра. 

В остальном же, как отмечают опрошенные Квадрумом эксперты, и сильные, и слабые стороны формата остались прежними. 

В плюсе — большая площадь, собственный небольшой участок, гарантированное машиноместо. Екатерина Коган напоминает, в частности, о таких плюсах формата, как высокий уровень безопасности (чаще всего поселки огорожены по периметру, въезд осуществляется через КПП), своя внутрипоселковая атмосфера, экология и свежий воздух. «Этот вариант идеален для семей с несколькими детьми, — резюмирует Александр Меркулов. — К очевидным минусам я бы отнес большую цену сделки из-за большой площади, сравнительно бОльшие расходы на ремонт, как правило удаленность или откровенный дефицит инфраструктуры. Не секрет, что таунхаусы в массе своей расположены в удалении от шумных трасс, но цена тишины — это низкая транспортная доступность или откровенно неудобное расположение, когда без личного транспорта не обойтись».

Итак, таунхаусы постепенно становятся ближе к народу и обзаводятся более полноценной инфраструктурой. Однако за счет большой площади конкурируют они. скорее, с многокомнатными квартирами, что существенно сужает их аудиторию, делая их чуть ли не нишевым продуктом. «Как показывают наши последние исследования, целевая аудитория таунхаусов становится моложе, — резюмирует Екатерина Коган. — Пять-семь лет назад ядро целевой аудитории составляли семьи, и преимущественно это было их первое жилье, а сейчас все больше покупателей-одиночек, находящихся в поиске лучшего качества жизни, которые более придирчиво относятся к проектам».

Специально для Квадрума Анна Соловьева