На два этажа

Двухуровневые квартиры — товар на рынке довольно редкий. В элитном сегменте, как свидетельствует статистика, двухуровневых квартир (здесь мы говорим именно о квартирах — дуплексы, особняки и таунхаусы не учитываются) проектируется не более 10%. В более низких сегментах и того меньше. «Искусственный дефицит» связан с несколькими факторами — ценой, довольно ограниченной аудиторией, особенностями эксплуатации.

Как рассказывает управляющий партнер компании «КМ Девелопмент» Екатерина Валуева, двухуровневые квартиры в Москве отнюдь не новелла последних лет: «Современную историю этого формата в элитном сегменте я бы начала с 1978 года, когда специально для Леонида Брежнева и его ближайшего окружения был построен дом в Гранатном переулке. В нём расположены несколько двухуровневых квартир, которые и сегодня интересны покупателям, они не теряют своей актуальности и уникальности во всём многообразии предложений современного рынка элитного жилья».

Сейчас двухуровневые квартиры появились в сегменте недвижимости комфорт-класса. «Я знаю, что они пользуются спросом, — продолжает Екатерина Валуева. — Связываю это с тем, что люди стремятся осуществить свои детские мечты об идеальном доме, ведь многие видели такие квартиры только в кино. Ведь здорово, когда в квартире два этажа! Это же фантастика, учитывая, что наш покупатель, скорее всего, родился и жил некоторое время в СССР».

Первый и последний в приоритете

Сегодня, напоминает руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина, двухуровневые квартиры предлагаются практически во всех ЖК, выходящих на рынок. 

Двухуровневые квартиры могут располагаться как на последних этажах здания, так и на первых. На верхних этажах располагаются двухуровневые пентхаусы с террасами или эксплуатируемой кровлей, а на первых — двухуровневые квартиры с отдельным входом и небольшим палисадником, некое подобие таунхауса, встроенного в жилой комплекс. «Девелоперы выбирают этот формат, потому что реагируют на запросы рынка, — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Если какая-то доля покупателей предпочитает такое жильё, интересуется им, то почему бы не ответить предложением? А покупатели действительно проявляют интерес: двухуровневая квартира оригинальна и современна». 

Если говорить о конкретных предложениях, то сегодня двухуровневые квартиры представлены практически во всех проектах реконструкции, которые сейчас выходят на рынок в элитном статусе. Например, клубный дом «Рахманинов» в Малом Кисловском переулке и клубный дом «Советник» на Большой Дмитровке последние этажи отдали под такие планировки.

Каждый проект элитного жилого комплекса индивидуален, поэтому процент двухуровневых квартир сильно отличается в зависимости от концепции, местоположения, целевой аудитории и ряда других факторов. В комплексе де люкс апартаментов «Театральный дом» эта цифра — 11%, в квартирах нового строительства ЖК Wine House — 14%, в его лофт-апартаментах — 75%.

«Такой высокий процент двухуровневых лофтов в этом проекте обусловлен особенностями исторического здания завода с высокими потолками, — рассказывает директор департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок. — В нашем элитном жилом квартале Wine House представлены двухуровневые лофт-апартаменты в отреставрированном историческом здании 1888 – 1889 годов, а также двухуровневые квартиры в новых корпусах комплекса».

Проект комплекса апартаментов «Театральный дом» от «Галс-Девелопмент» предусматривает двухуровневые квартиры с открытыми и закрытыми террасами площадью 124 – 240 м². «Подобный формат квартир в этих комплексах объяснить очень просто, — считает Екатерина Валуева. — Ради увеличения реализуемой площади объекта достраиваются мансардные этажи, квартиры в которых отдельными лотами продать очень сложно, поэтому их объединяют по вертикали с помещениями последнего этажа. Так появляются значительные по площади двухуровневые видовые квартиры».

Примером такого концепта является арх-проект «Лица» на Ходынском поле, где двухуровневые квартиры расположены с 14 по 24 этаж. Они имеют повышающий коэффициент в размере 15%, обусловленный уникальностью архитектурных и планировочных решений и прямых затрат на строительство.

Девелопера к созданию такого продукта подтолкнуло появление на вторичном рынке частных «изысков», когда собственник приобретал расположенные друг над другом квартиры и путём прорезания перекрытий получал двухуровневую квартиру.

Многоуровневые квартиры от девелопера отличаются от таких «самоделок». Объединение уровней идёт не только с помощью «дырки» в потолке, но и поддержано внешними архитектурными решениями в виде панорамного остекления фасада. Кроме того, объединение этажей происходит с помощью большого проёма, дающего возможность в дальнейшем при разработке дизайн-проекта, создавать большие воздушные пространства со вторым светом.

«При проектировании арх-проекта „Лица“, в силу того, что двухуровневые квартиры расположены в теле здания, мы столкнулись с проблемой структурирования их расположения внутри конструктива. Поскольку площадь первого этажа не равна площади второго, это напоминает некий пазл и сродни математической задаче, — комментирует проект коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. — Для предоставления максимального комфорта в „Лицах“ квартиры спроектированы таким образом, что оба уровня имеют свой отдельный вход, а на втором „спальном“ этаже предусмотрена установка мини-кухни дополнительно к основной, расположенной на первом уровне вместе с гостиной».

В элитных проектах двухуровневые квартиры с отдельным входом обычно позиционируются в качестве городской семейной резиденции, альтернативы загородному особняку. Самый яркий (и самый дорогой) пример этого формата в высшем ценовом сегменте — две двухуровневые квартиры с отдельным входом в жилом комплексе «Гранатный Палас» (Гранатный переулок, д. 8). Чуть ниже классом генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева называет ЖК «Виноградный» и ЖК «Скай Форт». В «Виноградном» реализуются двухуровневые квартиры с зимним садом. В ЖК «Скай Форт» двухуровневые квартиры, как и в «Лицах», представлены на разных этажах.

Ставят застройщики эксперименты с двухуровневыми квартирами и в Подмосковье. Пока их доля не слишком высока, но если формат будет принят рынком, то постепенно начнет развиваться. Кстати, если ещё несколько лет назад двухуровневые квартиры были приметой ценовых классов бизнес и выше, то сейчас такие лоты появляются в проектах комфорт- и даже эконом-класса. «В некоторых ЖК комфорт-класса покупателю предлагаются квартиры очень небольшого метража, 40 – 45 м², при этом высота потолков в 6,5 метров позволяет оборудовать приватную зону на верхнем уровне. Но окна в таком случае будут располагаться только на нижнем уровне, то есть эти жилые антресоли должны быть либо темными, либо открытыми, — рассказывает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. 

В качестве примера Дмитрий Котровский приводит ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», где доля пентхаусов составляет чуть более 5% от всего объёма жилой недвижимости. Именно пентхаусы с высотой потолков в 6 метров позволяют собственнику квартиры сформировать пространство для жизни в двух уровнях, либо в одном — но с высокими потолками. «В нашем случае, стоимость одного квадратного метра пентхауса выше на 15 – 18%, поэтому, можно сказать, что потенциально возможный второй уровень мы в большей мере дарим, нежели продаем», — говорит Дмитрий Котровский. Еще один загородный пример — ЖК «Сказка» на Новорижском шоссе. Здесь двухэтажные квартиры расположены на последнем, третьем уровне. Высота потолков до 7,5 метров и «второй свет» дают возможность сделать как квартиру с антресолями, так и полноценную двухуровневую квартиру, где на обоих этажах предусмотрены санузлы, а в части квартир на втором уровне есть балкон. По словам управляющего партнёра проекта ГК «Содружество» Виктории Колосовой, некоторые клиенты приобретают блоки квартир на первом и втором этажах, объединяют их в одну и получают полноценную двухуровневую квартиру, еще и с дополнительным независимым входом на второй этаж».

Кто купит два этажа?

Если двухуровневые квартиры так хороши, то почему их так мало?

Как говорят эксперты, таких квартир даже больше, чем желающих их приобрести. «Предложение имеет свою определённую аудиторию, численность которой несопоставима со спросом на стандартные квартиры премиум-класса. Лишь 10% покупателей, планирующих купить квартиру площадью более 200 м², в итоге выбирают двухуровневый вариант», — отмечает Кристина Томилина.

Генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова и вовсе считает, что двухуровневые квартиры были в тренде лет десять назад. «Но сейчас девелоперы всё равно считают, что это хороший товар, и продолжают их строить. Например, доля такого жилья в элитном доме может составить 10-15%, что много, поскольку двухуровневые квартиры часто продаются в последнюю очередь», — предупреждает риэлтор. Проблема в том, что чаще всего двухуровневые квартиры выставляются дороже, чем одноуровневые.

«Так как это оригинальный продукт, за счёт своеобразия они будут стоить дороже. В составе одного комплекса, где есть квартиры, полностью расположенные на одном этаже, и квартиры на двух уровнях, цена на двухуровневые всегда будет на 10 — 20% выше», — говорит Екатерина Румянцева. Екатерина Валуева утверждает, что даже больше: «Стоимость квадратного метра двухуровневых квартир практически не будет отличаться от одноуровневых на том же этаже в жилом комплексе, но за счёт большей площади первых общая цена лота будет выше примерно на 30%». А для элитного рынка это немало.

«Цена „квадрата“ сегодня в премиальном сегменте начинается от 11 500 долларов без отделки в новостройках и от 15 000 долларов до „запредельных“ 30 000 — 40 000 долларов на вторичном рынке (в зависимости от качества отделочных материалов и амбиций продавца). Экспонируются такие пентхаусы изначально дороже за счёт хороших видовых характеристик и высоких потолков. Но, как правило, в итоге продаются по той же стоимости за квадратный метр, что и средняя цена по дому», — говорит Кристина Томилина.

При этом в большинстве двухуровневых квартир существенно теряется полезная площадь. «Лестница — это потеря метража, она „съедает“ существенную часть полезной площади. Так, в двухсотметровой квартире нужно заложить метров двадцать пять на пространство под ней. Отсюда и ограничения по планировке. Сейчас не те времена — люди лишнего не покупают», — комментирует ситуацию Ирина Могилатова.

Но данный формат интересует не всех. «Двухуровневые квартиры с антресолями (их ещё называют квартиры „со вторым светом“) чаще выбирают молодые пары или одинокие мужчины до 35 лет, которые используют предусмотренную проектом надстройку как кабинет или библиотеку, — рассказывает Игорь Быченок. — А вот полноценные двухуровневые квартиры чаще берут семьи от четырёх человек, чтобы функционально разделить жилое пространство, оборудовав спальную зону на верхнем этаже, а нижний этаж сделать жилым». 

«Одно из решающих значений имеет комфортная и функциональная планировка. Двухуровневое жильё предполагает наличие лестниц и необходимость весьма часто спускаться-подниматься, что бесспорно довольно неудобно для семей с детьми», — отмечает Кристина Томилина.

«Я бы посоветовала всем, у кого в семье есть дети и пожилые люди, отказаться от приобретения такого жилья, — согласна с коллегой Екатерина Валуева. — Лестница — это всегда потенциальная опасность, а столь эффектные винтовые лестницы, которые часто используют для экономии полезной площади, опаснее в разы. Если вы решились на такую покупку, нужно помнить, что по этой лестнице вы будете подниматься и спускаться бессчётное количество раз, если она не будет удобной, то лучшие впечатления от самой роскошной двухуровневой квартиры быстро перерастут в раздражение».

Есть и определённые сложности в проектировании двух- и более уровневых объектов. «При планировании таких квартир нужно обдуманно подходить к распределению комнат», — напоминает Екатерина Валуева. Типичной ошибкой, по мнению эксперта, является отведение места под гостиную и кухню на втором уровне, а под спальни — на первом. Или расположение кухни на первом уровне, а гостиной — на втором. Для того, чтобы квартира в будущем была ликвидна и её можно было бы продать без проблем, общие и гостевые зоны рекомендуется делать на нижнем уровне, а приватные — на верхнем. «В связи с таким количеством нюансов срок экспозиции двухэтажных квартир в несколько раз больше, чем для стандартных объектов, и может достигать нескольких лет», — завершает портрет двухуровневых проблем Кристина Томилина. 

Дизайн по конкурсу

Дизайнеры, занимающиеся проектированием внутреннего пространства, такие квартиры любят — для них это интересная работа, но тоже говорят о сложностях жизни в них. «Планировка двухэтажной квартиры завязана на те же параметры, что и планировка любой другой: общий метраж помещения, расположение коммуникаций и несущих стен, количество окон и, конечно, потребности жильцов. Но организовать пространство в ней сложнее, чем в обычной одноуровневой», — рассказывает совладелец студии интерьеров Jazzberry Лилия Лобанова. Есть общие правила: кухня, гостиная, санузел (если он один) — на первом уровне, кулуарные помещения — спальня, кабинет, детская — на втором.

Двухуровневая квартира площадью 80 м² и больше выигрывает по сравнению с обычной, считает она. В такой квартире будет комфортно не только молодой семье с ребёнком, но даже и трём поколениям. К примеру, внизу кухня, гостиная и спальня для бабушки и дедушки, а наверху детская и спальня мамы и папы. Есть ощущение автономности, при этом все встречаются внизу за обедом. В одноуровневой квартире аналогичной площади невозможно сделать тот же набор помещений и также зонировать пространство.

Чтобы понять, как обустроить внутреннее пространство двухуровневого помещения, девелоперы идут даже на такие «акции», как конкурсы.

Так недавно агентство «Центр» по заказу проектного бюро НЛТР «Практика», занимающегося разработкой территории завода «Кристалл», провело архитектурный конкурс на дизайн-проекты для жилых помещений, расположенных в главном корпусе завода, изменившем свою промышленную функцию на творческую и жилую. И хотя это проект не премиального, а скорее комфорт-уровня, задача была поставлена интересная и нашедшая отклик у архитектурного сообщества. Каждый из лофтов, по задумке организаторов, должен иметь свой собственный стиль и передавать историю и обновлённую концепцию развития территории. Всего к проектированию предлагалось три типа лофтов, но только два из них были неодноуровневыми — Лофт с мансардой и Лофт с патио.

Лофт с мансардой расположен на третьем этаже под крышей. Высота этажа — от 6,7 до 10,6 м, что позволяет устройство многоуровневого пространства. Необходимо было сохранить конструкцию крыши и предусмотреть её утепление. Площадь — 59 м² и лоджия 10 м². Архитекторы предложили сделать главной изюминкой лофта подкровельное пространство, сохранение красоты конструкций и наполнение светом. На первом уровне расположено главное помещение — гостиная, а также кухня, прихожая и санузел. На втором — детская, на третьем — спальня с большой открытой ванной. Три уровня соединены винтовой лестницей. Получившееся жилое пространство лофта составило 75 м², включая 13-метровую лоджию.

Лофт с патио имеет отдельный вход с улицы первого или нулевого этажа и имеет патио до 20 м². Пространство состоит из двух уровней. Высота потолка первого уровня — 2,62 м, второго — 4,3 м. Общая площадь двух уровней — 148 м². Необходимо было предусмотреть внутреннюю лестницу между этажами. Победитель расположил на нижнем уровне спальню с приватным санузлом. Вся зона обращена лицом во двор. На втором уровне расположилась гостиная с кухней. В самой тёмной зоне находится лестница. Для организации пространства было применено минимальное количество перегородок, и только для изоляции приватных зон. Это позволило завести свет максимально глубоко в интерьер.

«На конкурс откликнулось несколько десятков команд со всей страны, из них было выбрано 11 финалистов, и в итоге победителями стали две компании — „АИ студия“ и „Архпоинт“, — рассказывает об итогах конкурса управляющий партнер проектного бюро НЛТР «Практика» Ольга Слинько. — Победителем конкурса на оба проекта, которые предусматривали многоуровневое пространство, стала компания „АИ студия“, предложившая, на взгляд жюри, наиболее интересный подход к решению этой сложной задачи».

Ещё об одной возможности функциональной планировки напоминает Ирина Могилатова: «Двухэтажную квартиру можно рассматривать в модном сегодня контексте „домашний офис“, где зоны работы и отдыха должны быть чётко разграничены. Например, на первом этаже можно обустроить офис практикующего адвоката или психолога, а на втором этаже — приватную зону, пространство для жизни».