Нюансы отделки

Апартаменты вызывают много споров, так как до сих пор есть нерешённые вопросы, касательно их статуса. Однако это не мешает им, во-первых, строиться, во-вторых, продаваться. А став собственником такого продукта, каждый задумывается о ремонте и дизайне. Как правильно подойти к данному вопросу? Что необходимо учесть и предусмотреть?

На все эти вопросы, а также и на другие, Квадруму отвечает Сергей Кудрявцев, управляющий партнёр строительной компании PRIDEX.

— Сергей, для нас апартаменты достаточно новый продукт на рынке, но в мире их история длится достаточно давно. Есть ли отличия?

— В нашей стране жильё — достаточно регламентированная отрасль. Например, обязательно в проекте должна быть учтена определённая инсоляция, должно быть определённое инфраструктурное обременение. При этом апартаменты могут быть какими угодно. Этот термин был просто придуман девелоперами для того, чтобы объяснить людям, почему они должны жить во всех этих зданиях.

Начался же этот рынок с редевелопмента, когда какие-то административные здания стали переделываться под жильё, причём логика расположения этих домов сама диктовала строительство здесь именно «квартир». Естественно, девелоперы подстроились под такой спрос и сформировали предложение. По сути это те же самые квартиры, но названные по-другому, чтобы не противоречить никаким законам. Чаще всего апартаменты продаются дешевле, чем квартиры в таких же местах и с примерно такими же характеристиками.

В мире же этот вопрос обстоит несколько иначе, варианты возможны в зависимости от конкретной страны. Но обычно нет глобального разделения между апартаментами и квартирами. Есть разные зоны с определёнными требования к жилью. Например, на побережье могут быть зоны, где изначально проектируются апартаменты для временного проживания. В таких зонах, соответственно, меньше каких-то градостроительных требований. В городах же требования иные, поэтому и иной подход к проектированию таких объектов. За границей существует нормальное градостроительное планирование, где изначально понятно, в каком месте и что будет построено. Сразу определены и объёмы будущего строительства, и этажность. Одним словом, если какой-то участок земли развивается, то на него сперва делается вся документация, а потом уже начинается стройка, и ни один девелопер в ходе стройки не сможет вместо парка построить, например, жилой дом. Невозможно получить разрешение на возведение объекта, противоречащего документам, которые уже разработаны, согласованы и по которым развивается регион. Что же касается больших городов, то там, безусловно, есть редевелопмент, но он опять-таки регламентируется. У них нет наших проблем изначально. Это только мы сперва строим, а потом думаем. И всё дело в том, что у нас сам процессе стройки девелопер может подстраивать под свои коммерческие нужды, и город слабо это регламентирует.

— Если говорить про планировки, то квартиры и апартаменты проектируются одинаково или же апарты — изначально иной продукт? Что учитывается на этапе разработки?

— Планировка и даже площади как квартир, так и апартаментов, диктуются исключительно местоположением объекта, его позиционированием и спросом. Если это премиальный проект, расположенный рядом с парком, например, то, скорее всего, там будет жильё большой площади, потому что такие квартиры востребованы семьями с детьми. Нарезка по 40 м² там особо не нужна. При этом в центре Москвы есть особые бизнес-кластеры, где существует повышенный спрос на небольшие апартаменты, которые используются как квартиры для «пиджаков».

— То есть нельзя сказать, что у апартаментов есть какие-то исключительно свои планировки, которые отличаются от квартир?

— Апартаменты могут быть любыми, квартиры же любыми быть не могут. Квартира — это жёстко регламентированная история, которая должна иметь определенные критерии.

— А это хорошо или плохо, что у нас апартаменты не соответствуют жёстким нормам?

— Я сторонник свободного коммерческого рынка, на мой взгляд, возможность построить объект, качественные показатели которого определяются рынком — это хорошо. Например, по нормам санузел нельзя сделать возле окна в квартире. Но, может, я всю жизнь мечтал принимать ванну на 60-м этаже именно так? Кому эта моя мечта может мешать? Безусловно, у жёсткой регламентации есть плюсы, но есть и минусы.

— Но ведь нормы чем-то продиктованы, они же не берутся с потолка.

— Нормы у нас достаточно старые, и они, в первую очередь, продиктованы желанием сделать массовый продукт нормального качества.

— Сергей, если говорить про редевелопмент, особенно промышленных объектов, то, делая планировки там, архитектурные особенности как-то учитываются?

— Я бы отталкивался не от типа зданий, а от девелопера и его репутации. Возьмём компанию KR Properties, которая сделала очень большое количество апартаментов именно в формате редевелопмента. Всё это очень качественные и продуманные проекты, совершенно безопасные. Такого же качества есть проекты у «Галс-Девелопмент». Да, это сперва были какие-то фабрики, но потом было произведено огромное количество работ, сделавших из них качественные, красивые, безопасные и удобные апартаменты.

— Но ведь фабрики должны диктовать условия планировки: большие площади, высокие потолки, явно нестандартные решения. Одним словом, само здание должно как-то учитываться, разве не так?

— Да, практически всегда стараются сохранить историю объекта. Огромное число людей не хотят жить в современных бетонных или стеклянных стенах, а мечтают именно о кусочке истории, где бы были кирпичи со штампом старых мастеров и т. п. Девелопер это учитывает и максимально использует. Именно в такой уникальности и кроется суть этих проектов, предлагающих рынку нестандартные продукты.

Однако у одних девелоперов подход очень качественный, а другие же просто стараются сделать максимально дёшево, не вкладываясь в проект. Подход, когда продажи строятся исключительно на минимальной цене, меня пугает, он лишён будущего. По своему опыту скажу, что реконструкция старых объектов требует большого объёма работы, который не следует начинать, если нет денег.

— Дешевле снести и построить новый?

— Иногда снести и построить всё с нуля дешевле. Как минимум, это сопоставимо.

— Сергей, если говорить про интересные апартаменты, то как правильно делать их отделку, чтобы подчеркнуть уникальность?

— Есть два вида отделки: от девелопера и сделанная самим собственником. Я сторонник отделки от девелопера и в апартаментах, и в квартирах. Именно так продаётся жилая недвижимость в Европе и в Америке. В большинстве западных проектов даже кухня встраивается застройщиком, а есть предложения с полной обстановкой. Одним словом, там есть возможность получить полностью готовый продукт, собственнику остаётся лишь повесить свои вещи в шкаф и жить. К сожалению, у нас это не очень развитая история, хотя мне кажется, большое количество людей не хотели бы заниматься стройкой.

— Вы правы, постепенно готовый продукт всё же появляется на нашем рынке, но был период, когда мы и сами хотели делать ремонт.

— Наверное, такой период, когда хотели делать ремонт сами, был, но он достаточно давно закончился. Кроме того, мне кажется, что был этот период потому, что не было иного варианта. Ведь во всём мире квартира без отделки — нереальная история, которую никто не купит. И там никто не переживает, что у соседа такие же белые стены в гостиной и такая же бежевая плитка в санузле.

У нас это другая история. Вообще, между нами и европейцами существует культурный разрыв. У нас Новый год любят отмечать дома, да и дни рождения тоже. Наверное, когда всех зовёшь в гости, то хочется всех удивить, показать, какой ты уникальный товарищ, в какие интересные цвета ты решился покрасить стены…

— А если делать продукт, который купят на нашем рынке, то что надо учитывать?

— Сейчас каждый думает, что делает что-то уникальное, а на самом деле все делают достаточно одинаковые уникальные проекты, отличающиеся лишь какими-то деталями. Сегодня уже есть нормальные и понятные стандарты для того, чтобы делать качественное жильё. Это должна быть эффективная планировка с обязательными гардеробными, это должны быть санузлы с качественной сантехникой и с тёплым полом, это должен быть хороший и регулируемый свет. Должны быть и материалы качественные, и сами работы необходимо выполнять на высоком уровне. Всё это в комплексе делает продукт, устраивающий большинство покупателей.

— Давайте поговорим о конкретном примере. Какой объект с отделкой вы считаете соответствующим этим требованиям?

— Недавно мы закончили St. Nickolas — это премиальный объект с отделкой. Это пример правильного проекта, где девелопер чётко понимает, что нужно рынку. Проект одновременно и современный, и классический. Его можно элементами подвинуть в ту или иную сторону: обыграть за счёт светильников, мебели, картин или ковров.

— И как такой эффект достигался?

— Это несложно: ровные крашенные стены, на полу дубовый паркет, уложенный французской ёлкой; качественные встроенные светильники; окна и приборы отопления также качественные и красивые. Все двери, включая даже гардеробные, были выполнены на заказ, любая из них весит в 2,5 раза больше магазинной, так как сделана практически из массива. Санузлы из натурального камня с известной сантехникой и, естественно, тёплыми полами. В любом ремонте сложнее всего переделывать именно санузлы. Если они сделаны хорошо, то это большой плюс. Всё это не нужно менять по определению. Люди, которые делают апартаменты для себя, выбирают сопоставимые материалы. Единственное, что человека может не устроить в такой отделке — цвет стен. Но это можно быстро исправить.

На отделку и сдачу 40 апартаментов у нас ушло восемь месяцев. Многие за это время и одну квартиру не отремонтируют. Мы же выполнили достаточно большой объём работы, причём делали это в реконструированном здании с историческим наследием в центре Москвы. И у нас не однотипные планировки, а все 40 апартаментов разные, в них нет ничего повторяющегося. Это достаточно сложно.

— Сложно ли сдавать готовый продукт собственнику?

— У нас сдача каждого апартамента происходила четыре раза. Сперва объект проходил внутреннюю приёмку с привлечением технадзора со сдачей инженерных систем. После того как все замечания были устранены, шла приёмка заказчиком, затем собственником. К моменту третьей приёмки апартаменты были практически идеальными, но ведь каждый собственник купил их за миллионы долларов, поэтому также находил недочёты. Четвертая, окончательная, приёмка была финальной.

— Сергей, вы в самом начале нашего разговора сказали, что сторонник отделки от девелопера. Почему?

— Я считаю, что отделку должен делать именно девелопер, потому что у нас нет организованного и понятного рынка ремонта. У нас нет компаний, которые могли бы реализовывать эту услугу качественно за вменяемые деньги. И самое главное — у людей, которые этим занимаются, нет ни образования, ни опыта. В 99% случаев это будет в два раза дольше и в полтора раза дороже. Кроме того, девелопер сделает это более качественно, потому что у частника в лучшем случае есть архитектор, но практически никто и никогда не делает независимого технического надзора, никто не подписывает акт на скрытые работы.

— Приведите ещё примеры достойных проектов с отделкой.

— Считаю, что у компании VESPER есть ещё пару проектов, которые также должны быть на высоте.