Кто лишится крыши

В своё время столицу захлестнула волна «мансардизации»: надстраивали крыши элитных и не очень домов. И хотя уже тогда власти вводили запреты, не допуская появления незаконных построек, что-то из того разгульного периода дошло и до нас.

Кто следующий?

Именно мансарды вспомнились, когда новая команда столичного градоначальника стала проводить ревизию городского хозяйства, и жертвами стали строения близ метро, на теплотрассах и т. д. А вдруг предписания лужковской команды будут пересмотрены и выявится, что многие из мансард возведены с нарушением норм и правил, лишь с согласия теперь уже неизвестных чиновников прежней администрации?

«К сожалению, непостоянство власти не позволяет делать конкретные прогнозы, — соглашается Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». — Какие объекты строительства завтра будут снесены — загадка. Логично, что всё вне закона не имеет права на существование, тем не менее самострой у метро простоял не один год и российское общество привыкло смотреть на правовые аспекты сквозь пальцы. Радикальные шаги столичной мэрии по приведению города в порядок заставляют внимательно проверить своё недвижимое имущество на предмет законности. В зоне серьёзного риска — гаражи, придомовые постройки, балконы на сваях, да и вообще все некапитальные сооружения».

Мансарды относятся к этой категории. Вот что по этому поводу думает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Надстройка мансарды зачастую позволяет не только улучшить условия проживания путём расширения полезной площади. Владельцы некоторых коммерческих предприятий таким образом создают себе возможности для получения дохода. Заманчива перспектива — оборудовать дополнительный этаж к имеющемуся в здании кафе, или открыть хостел с прекрасным видом на город, потратив при этом намного меньше средств, чем потребовалось бы для покупки участка и капитального строительства на нём».

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», вносит уточнения: «Помещения мансард квалифицируются как чердачные помещения. А чердаки относятся к общему имуществу собственником многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Если кто-то из собственников многоквартирного дома или даже любое третье лицо реконструировали мансарду и используют её в индивидуальных целях без согласия других собственников, правом на юридическое пресечение таких действий обладает не правительство Москвы, которое не является собственником мансарды, а собственники квартир в многоквартирном доме».

Помимо названной статье Жилищного кодекса РФ Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», называет ст. 40 ЖК РФ, где указано: реконструкция таких помещений возможна лишь в случае, если будет получено согласие от всех собственников дома. «Найти случаи, когда имеются такие согласия от всех собственником дома, достаточно сложно, — говорит она. — Если же подобные согласия собственников помещений оформлены, то в любом случае необходимо было получение разрешения на строительство/реконструкцию, согласование проекта с уполномоченными органами, включая согласование с пожарной и санитарно-эпидемиологической службами, и наконец, о дальнейшем соответствующем принятием выполненных строительных работ в эксплуатацию.

При отсутствии указанных документов постройка является самовольной в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. И такая постройка является самовольной в силу закона, при этом давность владения значения не имеет».

«Строительство надстройки, в результате которой изменилась высота дома, по закону всегда относилось к работам по реконструкции здания. Соответственно, на мансарду требовалось разрешение, проектная документация, одобрение ЖЭК и БТИ — пакет бумаг, сопоставимый по весу с разрешением на строительство многоквартирного дома. Если лишний этаж был надстроен самовольно, без получения разрешений или вообще каких-либо согласований, то его демонтаж — просто вопрос времени», — утверждает Мария Литинецкая.

«Без сомнения, мансарда, построенная без разрешения, — это самострой. Властям не нужно получать решение суда, чтобы такую постройку снести. Очевидно, что владельцам нелегально построенных мансард можно посоветовать только одно — пойти в компетентные органы и попытаться получить для помещения легальный статус. Если они этого не сделают, то смогут занимать самострой ещё какое-то время. Возможно, в течение года или даже трёх лет, а возможно, уже через два дня они обнаружат на месте сооружённой мансарды гору строительного мусора, и будут не в праве требовать возмещения ущерба», — поддерживает коллегу Екатерина Румянцева.

Прибавочная стоимость

В то же самое время, по заверениям Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости Savills Россия, на рынке элитной недвижимости Москвы наблюдается настоящий бум. «Собственники решили, что ждать лучших времён не стоит и пора выставлять объекты на продажу. Да, не все мансарды, которые сегодня продаются, оформлены должным образом. У многих вообще нет документов, а в некоторых квартирах, где мансарда составляет только часть общей площади, документы оформлены не полностью. Сейчас продать такие квартиры практические невозможно, т. к. с недавнего времени значительно ужесточились требования Регистрационной палаты в отношении произведённых перепланировок.

В этой связи каждый раз при получении запроса на продажу мансардной квартиры мы проверяем документы и если видим, что они не соответствуют требованиям, рекомендуем собственникам начать процесс оформления документов по присоединению и перепланировке. Пакет по согласованию стоит недёшево — около 2000 долларов за м². Правда, понесённые затраты, как правило, окупаются. Присоединив мансарду и оформив документы должным образом, владелец получает возможность реализовать присоединённые метры в несколько раз дороже, чем те затраты, которые он понёс».

«Снос разрешённых к строительству построек законодательно очень трудно обосновать. Решение о выдаче разрешения на достройку здания или переводе помещения из статуса нежилого в жилое и наоборот раньше принималось управами в упрощённом порядке, а закон обратной силы не имеет. Так что снести мансарду, построенную с соблюдением всех необходимых формальностей, пусть и много лет назад, никто не вправе», — уточняет Екатерина Румянцева.

В том, что закон обретёт обратную силу, сомневается и Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне: «Среди владельцев мансард не будет таких, кто не почувствует к себе интереса московских властей. Те, то их не узаконил, естественно, будут вынуждены оформлять помещения в соответствии с действующим законодательством. Если будут выявлены какие-то нарушения, то их придётся устранить, причём за свой счет. Лучше уже сейчас попытаться узаконить помещение, чтобы избежать судебных разбирательств».

«Всё бы хорошо, да только узаконить мансарду сложнее, чем получить официальное разрешение на неё до начала строительства, — уверена Мария Литинецкая. — И коль скоро надстройка есть, а документов нет, претенденту на собственность стоит взвесить свои шансы. Закона, запрещающего строить мансарды нет, также отсутствуют запреты на легализацию уже готовой постройки. Но вот если дополнительный этаж возвели на крыше памятника архитектуры, органы охраны культурного наследия могут не согласовать проект, не соответствующий историческому виду здания.

При слабых шансах на успешную легализацию незаконной мансарды собственнику лучше не затевать согласовательных процедур. Это только привлечёт внимание чиновников к сомнительному объекту и приблизит день его демонтажа. В случае уверенности в успехе процедуры легализации, возможно, самое время начать собирать документы».

Демонтаж собственными силами обходится в среднем в 15 тыс. рублей за м², информирует эксперт. «И следует учитывать, что городские власти будут считать затраты по максимуму. Поэтому, если дойдёт до принудительного сноса, сумма взыскания может оказаться выше, — комментирует Мария Литинецкая. — Возможно, затраты на добровольный демонтаж будут частично компенсироваться, как это предлагалось жертвам „ночи длинных ковшей“. Стоит дождаться окончательного решения столичных властей по этому вопросу. Акции борьбы с чем-либо незаконным приобрели системный, массовый характер. Когда же власть берётся за очередной подобный проект, СМИ активно распространяют условия санкций и льгот, которые будут применяться к нарушителям».

Попробовать легализовать уже построенную мансарду можно, обратившись в Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы с пакетом документов. Екатерина Румянцева полагает, что успех этого начинания зависит от множества факторов: «Если мансарда устроена на техническом этаже (чердаке), то необходимо согласие всех жильцов дома, которые совместно владеют помещением. Важны технические характеристики мансарды и здания, на котором она возведена. И даже если собственник единолично владеет объектом недвижимости, ему необходимо согласование города. Кстати, а вдруг здание к тому же окажется памятником? Тогда шансов на успех легализации практически нет, если только собственник не учёл это обстоятельство и не построил мансарду именно там, где она когда-то была, да ещё и в полном соответствии с историческим видом здания».

Светлана Матвеева категорично заявляет: в настоящее время в Москве легализовать подобного рода постройки, которые были совершены самовольно и на них нет полного пакета разрешительной документации, будет невозможно. Согласно пункту 11.14 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП, не допускается производить перепланировку технических этажей, чердаков и прочих нежилых помещений, которые относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Выходит, что не всякий прут по закону гнут. Впрочем, продолжая экскурс в мир народных поговорок, замечу: нас приучили к тому, что любой закон — что дышло: куда повернёшь — туда и вышло. А подтверждением этому и стали действия столичных властей в последнее время. Что ждать от них в ближайшей перспективе? Ответ знает лишь ветер…