Основной инстинкт собственника

Элитный рынок весьма консервативен, так как его продукт всегда высшего качества и проверен временем. Однако именно на этом капризном и придирчивом рынке произошла метаморфоза довольно нового и всё ещё не до конца понятного продукта — апартаментов. Появились апартаменты с сервисным обслуживанием, причём с обслуживанием самого высшего разряда от элитных отельных операторов.

Безусловно, отельное обслуживание в собственном жилье — это удобно и востребовано рынком. Но каково будущее этого предложения? Именно о перспективах таких апартов и обычных квартир в элитном сегменте и говорилось на VI командной дуэли Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости.

«Говорите всё честно, но не откровенничайте»^*

Рынок квартир всем понятен и привычен. Здесь нет никаких вопросов, так как каждый из нас знает про жизнь в квартире всё на собственном опыте. Мы знаем и о коммунальных платежах, и о нюансах соседской дружбы, и о мерах воздействия как на соседей, так и на управляющие компании. Мы знаем свои права, пользуемся ими и стараемся реже вспоминать о собственных обязанностях.

Апартаменты — фрукт не до конца понятный, потому что появился не так давно, да и юридический статус имеет нежилого помещения, что тоже вызывает сомнения. Жить в собственном нежилом помещении можно, но временно. Конечно, все ждут, что государство приравняет апарты к квартирам по статусу, но само государство не очень-то спешит решать этот вопрос.

Как же рынок докатился до состояния, что стал нежильё продавать как жильё? Очень просто: Московские власти пару лет назад запретили жилое строительство на территории мегаполиса. Вернее, строить было крайне сложно, а девелоперам всё же очень хотелось строить. И тогда они придумали воздвигать нежилые помещения как квартиры и продавать их для жизни. Свою роль сыграл и предыдущий кризис, когда спрос на коммерческие площади резко упал, а пристраивать уже готовые квадратные метры было необходимо, тогда эти метры стали перепрофилировать тоже под жильё. Таким образом, на московский рынок стали выходить апартаменты. Они стоили дешевле квартир, располагались в любимой всеми столице, но дороже обходились в содержании и не давали возможности постоянной регистрации. Но элитного клиента такие мелочи не смущали, потому что не одной же квартирой он владеет, а концепции у премиальных продуктов всегда весьма интересные. Так Москва показала всем остальным российским городам заразительный пример продажи нежилья по практически квартирной цене.

Апарты появились и продавались наряду с квартирами, но преданных поклонников всё же не сыскали. Как отмечает Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate, в его практике не раз встречались клиенты, которые хотели приобрести исключительно квартиры, и не было ни одно случая, когда клиент бы желал купить только апартаменты и не рассматривал квартирные варианты.

Но апартаменты и апартаменты с сервисным обслуживанием — это разные вещи. Обслуживание — это бонус, делающий обычный продукт престижнее. В идеале сервис предлагает известный гостиничный оператор как, например, в элитном комплексе апартаментов «Звёзды Арбата».

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, акцентирует внимание на следующих явных плюсах такого предложения:

• комфортное проживание, когда любое твоё желание есть кому воплотить в жизнь;
• предлагаемый отельный сервис максимально безопасен, потому что не привязан к конкретным людям;
• отельный сервис предлагается сразу на высоком уровне, так как стандартизирован, и собственник таких апартаментов не теряет время на воспитание горничной или уборщицы;
• такой сервис, не требующий никаких усилий со стороны потребителя, кроме оплаты, отвечает современному ритму жизни.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, убеждён, что только гостиничный сервис может удовлетворить запросы клиентов элитного рынка, что они испытывают большие сложности при найме обслуживающего персонала и с радостью готовы переложить это бремя на сторонних лиц. Взвешивая же все плюсы гостиничного сервиса не в гостинице, а в жилье, Дмитрий Коробейников, вице-президент компании «Лидер-Инвест», вообще утверждает, что будущее элитного рынка именно за таким форматом, а не за квартирами, которые якобы останутся в прошлом.

Но так ли это? Действительно ли квартиры перестанут быть вожделенной мечтой многих?

« — Кто-то должен умереть? — Почему? — Кто-то всегда умирает…»^**

Детальное рассмотрение вопроса медленного заката квартирного продукта на нашем рынке показывает эмоциональность и безосновательность данного утверждения.

Прежде всего, стоит отметить, что квартира для многих является пределом мечтаний. Вряд ли что-то иное сможет завоевать бòльшую любовь у наших соотечественников. Дело в том, что вся история наша и наших предков сводится к тому, что нельзя доверять денежным знакам, которые могут превратиться в фантики одним пасмурным утром, нельзя доверять бумагам банков, которые при удобном случае просто могут отказаться от своих обязательств, и лишь крыша над головой является неким гарантом безопасности. Квартира — это материальное и ощутимое богатство, это то, чем ты владеешь и в бедности и в достатке, это то, что ты можешь передать своим внукам. Одним словом, вера в жилые квадратные метры и желание ими обладать у нашего народа зашифрована генетически. Можно сказать, что желание купить квартиру — основной инстинкт каждого россиянина.

Во-вторых, появление чего-то нового не отменяет существование старого. Так было, например, с появлением телевидения, когда всё прогрессивное человечество предрекало верную смерть театру. Однако театр жив и, судя по всему, будет жить. Такие же пессимистические настроения витали с приходом в нашу жизнь электронных книг. Очень многие ожидали, что люди просто перестанут тратить деньги на бумажные. Но и этого не произошло. Так и формат квартир непоколебим.

В-третьих, проживание в квартирах на элитном рынке не так плохо, как представляется защитникам сервисных апартаментов. Дело в том, что элитный клиент разборчив и капризен и в квартирах, и в апартаментах. Он имеет деньги для удовлетворения всех своих желаний, полагая, что деньги решают всё. И они действительно решают многое. Именно поэтому все элитные дома имеют свои сервисные службы. Желания их клиентов также удовлетворяются, пусть и не гостиничным оператором.

Кроме того, как справедливо отмечает Любовь Борокова, руководитель департамента городской недвижимости Soho Estate, стандартизированный подход в вопросе выбора персонала далеко не всем подходит на элитном рынке. Здесь клиент очень требователен и замкнут, он часто предпочитает иметь собственный штат прислуги, а не пользоваться сторонним.

Нет никаких предпосылок для того, чтобы позиции квартир на элитном рынке пошатнулись. Это, конечно, не мешает параллельному существованию сервисных апартаментов как варианта комфортного временного жилья.

«От людей можно ожидать чего угодно. Даже от тех, кого знаешь как облупленных»^**

Если же честно подходить в сравнении квартир и сервисных апартаментов, то надо не только жильё сравнивать с апартами, но и наоборот. И вот это сравнение сервисные апартаменты не всегда выдерживают на высшем уровне. Прежде всего потому, что как ни прикручивай к ним гостиничный сервис, минусы апартов, вытекающие из их юридического статуса, никуда не исчезают. Единственная сфера, где они выглядят привлекательно — это рынок аренды, так как арендатору всё равно, с каким статусом он снимает жилплощадь. Для собственника же покупка в апарт-комплекс дешевле, так как квадратный метр такого предложения на начальной стадии строительства всегда ниже, чем в аналогичных жилых комплексах. Доход же от сдачи в аренду апартаментов или квартир одинаковый, арендная ставка практически не отличается.

Здесь можно опустить такой нюанс, как нерентабельность аренды в принципе на элитном рынке. Денис Попов совершенно справедливо рассказывает, что в настоящий момент доход от сдачи в аренду дорогого жилья приносит 3% годовых, а это значительно ниже, чем доходность банковских вкладов. Смысл в арендном бизнесе существовал при валютных ставках, которые всё же приносили до 5% годовых. Сейчас, когда арендный рынок перешёл в рубли, в него перешли даже иностранные арендаторы, не желающие в нынешних условиях переплачивать. Но в любом случае, аренда как история для узкого круга людей продолжает жить.

В аренде именно апартаментов с сервисным обслуживанием есть своя ложка дёгтя, которая скрывается именно в сервисе. Дело в том, что любой гостиничный оператор готов взять под своё управление апартаментный комплекс, принадлежащий 1 – 2 инвесторам, но он не горит желанием, а, вернее, вообще не работает с десятками частных лиц. Это лишние заботы, часто бесперспективные. Эту ложку дёгтя немного подсластил Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments, утверждая, что на российском рынке сейчас запускается собственный операторский бизнес, который по уровню сервиса не будет уступать западным отелям и который в состоянии работать с достаточно большим количеством частных инвесторов. Но это пока лишь перспектива, а в настоящий момент сервисные апартаменты во всей красе своего понятия не могут принадлежать множеству собственников.

Аналитики компании Blackwood отмечают, что история сервисных апартаментов на московском рынке началась с отеля Mamaison Pokrovka Suite, а к 2016 году таких объектов в столице уже было 26. Кроме того, в 2014 году были заявления о строительстве домов в формате апартаментной недвижимости, реализация которых планировалась совместно с профильными УК. И тут наступил кризис, так что процесс приостановили.

Если же вернуться к реалиям, то никакого противостояния нет. Есть достаточно большой сегмент элитных квартир, и есть нишевый продукт — апартаменты с сервисом. И тот, и другой будут на рынке востребованы, будут развиваться и дальше, и, возможно, со временем эволюционируют во что-то ещё более новое и продвинутое. А востребованность любого формата недвижимости при наличии на него денег не вызывает сомнений, так как владеть такими объектами хотят все. Вопрос может упираться лишь в финансы, но на элитном рынке обычно они есть.