Шлейф былой славы

Элитные деревни Московской области чаще именуются стародачными местами, и их принадлежность к категории премиальной загородной недвижимости складывалась исторически. Подобные деревни оправдывают обычно свой престиж не кирпичными замками или хрустальными дворцами, а аурой места и стилем жизни.

Статусность таких мест связана, прежде всего, с жителями. На таких дачах жили люди известные, к которым тянулись другие значимые особы.

Этимология мест

Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, рассказывает: «Самым престижным местом в Подмосковье считается Рублёвка. И стала она такой неслучайно. Эти окрестности исторически выбирали для жизни аристократы, номенклатурные деятели и творческая элита. Синонимами благосостояния и успеха стали такие названия, как Жуковка, Раздоры, Усово, Архангельское, Николина Гора и Барвиха. Старинная усадьба „Архангельское“ некогда принадлежала известным дворянским фамилиям — Одоевским, Черкасским, Голицыным. С этой усадьбой тесно связаны истории посёлков Усово, Раздоры. Деревня Раздоры принадлежала сперва русскому князю Якову Одоевскому, потом Дмитрию Голицыну, а затем Борису Юсупову. Фрагменты старой усадьбы сохранились у села Ильинское, которое вместе с селом Усово входило в число владений Романовых. После переворота в октябре 1917 года здесь проживала партийная элита: Ленин, Сталин, Дзержинский, Горбачёв, да и сегодня в Ново-Огарёве, что рядом с Усовым, находится знаменитая резиденция для отдыха высших должностных лиц и приёма гостей. Жуковка же была дачным посёлком советской элиты, здесь жили Сталин, Ежов, Молотов. Рядом были построены посёлки Совета министров СССР и ЦК КПСС».

Итак, элитные посёлки формировались вокруг загородных резиденций первых лиц и их окружения. Но Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил строй XXI», напоминает, что элитные посёлки формировались и вокруг интеллектуальной элиты, как было в случае с писательскими дачами в Переделкине, которые в настоящее время уже вошли в состав Новой Москвы.

Стоит отметить, что все эти посёлки изначально расположены в живописных местах с хорошей экологией и транспортной доступностью. Светлана Манзуркина, руководитель отдела по работе с клиентами департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY, отмечает: «Когда для строительства усадеб, а затем пансионатов выбирались места, люди руководствовались теми же критериями, что и сейчас. Выбирались самые живописные места с уникальной природой. Это та база, которая сама по себе уже притягательна, а вот исторические, легендарные люди, которые жили в этих пансионатах и усадьбах, придавали стародачным местам дополнительную харизму». Ольга Завьялова, ведущий брокер департамента загородной недвижимости АН Smolenka Estate, добавляет, что элитность подчёркивалась ещё и тем, что не каждый желающий мог стать владельцем такого заветного земельного участка. Участки выделялись особым людям. А так как для этих людей было важно при необходимости быстро добираться до Москвы, то все стародачные посёлки имеют железнодорожное сообщение со столицей и расположены в пределах современного московского малого кольца А-107.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», выделяет отдельно посёлок Раздоры, который не имеет никакой исторической ценности, но выделяется близким расположением к Москве. Именно пятикилометровая удалённость от Москвы и объяснеят его престижность.

От корки до корки

Стародачных мест в Подмосковье немало, и все они известные. Достаточно полный список таких деревень опубликован в книге «Хочу дачу», выпущенной компанией HONKA.

Самым привилегированным направлением Московской области считается Рублёво-Успенское шоссе, на котором расположены Барвиха, Раздоры, Жуковка, Усово, Николина Гора, Калчуга, Горки-2, Бузаево, Борки, Успенское, Горки-10 и Дудино. Это направление облюбовала в своё время партийная элита, а после оно привлекло самых состоятельных людей столицы.

Вторым по привлекательности для богатых людей сейчас считается Новорижское шоссе, которое изначально сторилось в обход населённых пунктов, поэтому и застраиваться начало довольно поздно.

На Ярославском направлении самыми известными дачными местами являются Валентиновка, Мамонтовка и Тарасовка. Деревня Валентиновка даже именем обязана своей первой известной дачнице — Валентине Николаевне Дашковой. А с 30-х годов прошлого века деревня стала дачным посёлком Художественного, Малого и Большого театров. Здесь были дачи Ефремова, Никулина, Караченцева, Юрия Соломина. В Мамонтовке и Тарасовке также отдыхали поэты, музыканты и писатели.

Минское направление знаменито посёлками Переделкино, Немчиновка, Лесной городок, Баковка и Жаворонки. В Переделкине, как известно, дачу имели самые достойные писатели страны, список этих достойных был составлен самим Сталиным. В Немчиновке дачу снимал Казимир Малевич, Фёдор Шехтель, Мариэтта Шагинян и Сергей Эйзенштейн. А самым знаменитым дачником Лесного городка был Георгий Константинович Жуков.

На Рязанском шоссе к стародачным местам можно отнести Малаховку, которую с начала XX века прозвали самым культурным подмосковным посёлком, Кратово, где отдыхали железнодорожники, и Быково, где в своё время дачи снимали артисты, банкиры и купцы.

Киевское шоссе знаменито Апрелевкой и посёлками Крёкшино и Анифеево. В Крёкшине отдыхали раньше генералы, а Анифеево навсегда связано с основателем Театрального музея в Москве Бахрушиным.

На Ленинградском шоссе к местам старых дач относят Алабушево, Фирсановку и Новоподрезково.

Дмитровское шоссе отличилось посёлком лётчиков-испытателей, который так и называется Лётчик-испытатель.

Безусловно, стародачные посёлки нельзя отнести к люксовому сегменту загородной недвижимости в современном понимании. Однако это элитные места, проверенные временем. Анастасия Фетисова, директор по маркетингу московского представительства «РОССА РАКЕННЕ СПБ» (HONKA), отмечает, что жильцы этих старых посёлков создали особый характер тех мест, которые до сих пор держат высокую планку элитного сегмента.

Там, в основном, нет элитной инфраструктуры и предупредительной охраны, как в новопостроенных элитных коттеджных комплексах. Такие места, по мнению коммерческого директора по продажам ГК «САПСАН» Ивана Потапова, чаще всего являются лишь домами в деревне, где нет управляющей компании, где не облагораживаются общественные зоны, где даже нет тротуаров вдоль дорог. Но на самом деле эти посёлки привлекают другим. Как считает Анастасия Фетисова, здесь люди просто наслаждаются жизнью среди деревьев, посаженных во времена Максима Горького, здесь ходят в гости друг к другу, водят детей на пикники. Здесь привлекателен образ жизни.

Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро «АРХКОН», добавляет, что эти места привлекают неповторимой атмосферой, богатой историей, уникальной социальной средой, в которой часто сохранились традиции общих праздников, общения между соседями. Такие традиции нарабатываются десятилетиями и обусловлены в том числе и изначальной социальной однородностью жителей. Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate, однако, обращает внимание, что всегда есть вероятность быть отвергнутым этим сложившемся окружением, ведь можно и не придтись ко двору. А вот «неразвитость» таких посёлков по сравнению с современной загородной «элиткой», по мнению эксперта, минусом не является: «Это небольшие камерные посёлки с неприметными улочками без рекламы, максимально закрытые от чужих глаз. Как правило, все участки в деревьях, многие — лесные или прилесные, рядом с посёлком есть водоём. Здесь участок и дом, по большому счёту, вторичны, покупатель, прежде всего, платит за место. И для жителей этих элитных деревень крайне важна эта камерность и закрытость. Поэтому сами жители всегда будут против расширения дорог или дополнительного строительства неподалёку».

Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», справедливо отмечает, что в таких посёлках можно купить дом с большим участком земли: «Известно, что писательские дачи имели участки до 40 соток, а генеральские до трёх гектаров. А это означает небольшую плотность застройки и населения. Кроме того, в таких местах высока вероятность того, что рядом не будут построены заводы и склады, а также за окнами не появится многоэтажный жилой комплекс или скоростная магистраль».

Одним словом, это особый сорт элитности, который, как отмечает Светлана Манзуркина, прошёл проверку временем, а вот новые элитные посёлки не всегда могут удержать планку: «Это связано с тем, что если уровень жизни внутри посёлка ещё можно контролировать, то повлиять на окружающую среду — нет. Никто не может контролировать появление менее престижных построек или инфраструктуры, которая привлечёт контингент, который не разделяет стремление элиты сохранить высокий статус за конкретной местностью. Всё-таки элитность современных проектов — это маркетинг, большие вложения средств, современные опции, но они не подкреплены традицией. В элитных деревнях цена не „дутая“ — она была и будет оправдана качеством и уровнем жизни, который сложно нарушить в той же Жуковке или Барвихе».

Стародачные спутники

Стародачные места притягивают к себе не только состоятельных дачников, но и загородных девелоперов, стремящихся построить привлекательный коттеджный посёлок. И в этом стремлении ожидается, что слава таких мест автоматически перекинется и на новые поселения. И ожидание это, в принципе, оправдано. Константин Блинов, директор по развитию московского представительства «НЛК Домостроение», объясняет: «Элитные коттеджные посёлки стараются подчеркнуть ценность своего бренда и своей топонимики. Делаются серьёзные вложения в рекламные компании, и в этом свете любое премиум-соседство будет являться одним из важных элементов». Ольга Завьялова также убеждена, что для вновь формирующегося коттеджного посёлка является плюсом известность стародачного места. Это своеобразный бренд, который привлекает покупателя. Кроме того, в старых дачных местах функционирует уже сложившаяся инфраструктура, что тоже притягательно для спутников.

Привлекательность такого соседства доказывает и сама жизнь. Так, элитные коттеджные посёлки тяготеют к традиционно элитному направлению — Рублёвке. Евгений Дорсман, директор департамента загородной недвижимости Troika Estate, рассказывает, что самая богатая инфраструктура сложилась в элитной деревне Жуковка: более десяти ресторанов, бутики, салоны красоты и спа, фитнесс-центры и многое другое. Кроме этого, Жуковка привлекает удобными выездами по Рублёвке и по Новой Риге, хорошей экологией, безопасностью, социальной однородностью и статусом. В результате рядом с Жуковкой расположены лучшие коттеджные посёлки Подмосковья — «Ландшафт Жуковка», «Жуковка XXI», «Park Ville Жуковка», «Ильинские дачи», «Жуковка-2», «Жуковка-3». Подобная история характерна и для других элитных деревень.

Константин Блинов отмечает, что очень редко на рынке бывают случаи, когда элитный коттеджный посёлок увеличил престижность соседней деревни. Именно такая история произошла с деревней Чёрная Грязь, где построил свой замок Максим Галкин, где живёт Лариса Долина и собирается жить Маша Распутина. Чёрная Грязь стала премиальной лишь после появления таких жителей. В результате, даже самый маленький домик в этом населённом пункте стал стоить не менее 20 млн рублей.

К подобному случаю, когда новый коттеджный посёлок сделал старое место элитным, Илья Менжунов относит историю с деревней Таганьково. Её престиж поднялся благодаря одному из лучших коттеджных посёлков «Николино». Именно новый элитный объект сделал старую деревню привлекательной.

Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, добавляет: «На Рублёвке исторически мало современных посёлков, которыми богата соседняя Новая Рига, поэтому роскошные особняки и дачи строятся в обычных деревнях, что делает в итоге эти деревни элитными — жители постепенно огораживают территорию, реконструируют дороги, нанимают охрану, проводят скоростной интернет и т. д. Процесс взаимный: с одной стороны деревня влияет на покупателя, с другой — сам житель поддерживает статус места. Постепенно даже менее элитные места на Рублёвке превращаются в востребованные районы. Например, очень показательна небольшая деревня Шульгино, расположенная в тихом лесном уголке между Раздорами и Барвихой. Несмотря на уединённость и камерность, место было сильно недооценено на рынке, и до сих пор участки здесь при выгодном предложении можно купить за 25 – 30 тысяч долларов за сотку. Но постепенно старые дома и участки выкупаются, и на месте дачных построек вырастают роскошные современные особняки. Жители деревни поставили уже несколько пунктов охраны, активно занимаются благоустройством, и постепенно место преображается и переходит в ранг действительно элитных деревень».

Есть ли ловец?

Итак, дача в стародачной месте, считающимся элитной, богатством обычно не поражает. Чаще всего это старый домик с заросшим участком. Но такие участки, во-первых, недёшевы, во-вторых, пользуются спросом. Юлия Грошева подтверждает повышенный спрос на такие объекты, напоминая, что в продаже их крайне мало: «Рублёвка застраивалась в 1990 – 2000 годы, и сегодня покупатели готовы приобретать даже морально устаревшие дома и перестраивать их под себя, лишь бы жить на полюбившейся Рублёвке с её высоким статусом. Конечно, в первую очередь востребованы и интересны места в этом направлении, где элита селилась испокон веков».

Оценить же такой объект крайне сложно. Георгий Бельский, руководитель направления загородной недвижимости компании Welhome, разъясняет, что стоимость объекта изначально складывается из стоимости земли, к которой добавляется стоимость строений. Поэтому здесь местоположение объекта играет первостепенную роль при ценообразовании. Однако, даже учитывая стоимость того или иного места, цены систематизировать практически невозможно, и не только по причине разной стоимости возможных построек, но и по причине разных ожиданий продавцов. Юлия Грошева приводит следующие примеры: «В Барвихе можно купить дом в стиле хай-тек площадью 1 200 м² за 11,8 млн долларов, можно стать владельцем дома 980 м² в английском стиле за 6,8 млн долларов, а можно приобрести таунхаус в 350 м² за 850 тысяч долларов — всё очень индивидуально. В прошлом году в Жуковке был выставлен на продажу по-настоящему красивый дом из числа „стихийных“ за 5 млн долларов, но в итоге владельцам удалось продать его лишь за 2,5 млн. Дисконтировать пришлось в том числе из-за расположения дома в таком месте, где нет централизованной охраны. А в стародачном Переделкине в 2015 году был выставлен на продажу объект стоимостью 10 млн долларов, но цена не устраивала потенциальных покупателей. В бывшей деревне писателей устаревшие коммуникации, узкие дороги, встречаются покосившиеся заборы. Стать владельцем дома в подобном месте способен, наверное, очень идейный человек, ценитель истории. В итоге собственник снял дом с продаж, не желая расставаться с ним за меньшие деньги».

Элеонора Шалбарова приводит примеры очень дорогих объектов. Так, в посёлке «Сады Мейендорф» в Барвихе дворец площадью 2 400 м² выставлен на продажу за 95 млн евро. Там же продаётся дом площадью 2 600 м² за 73 млн долларов. В среднем же в Барвихе дома продаются по цене 50 – 70 млн рублей.

Если же говорить про среднюю цену за сотку, то Евгения Панова, сообщает, что в Жуковке она стоит 60 – 70 тысяч долларов, в Шульгине — 20 – 25 тысяч долларов, в Барвихе — 50 – 100 долларов, в менее престижных Раздорах — 40 – 80 тысяч долларов. В Николиной Горе цена очень скачет, она зависит от расположения участка от дороги и его величины. Сотка здесь стоит от 15 тысяч до 80 тысяч долларов.

Одним словом, старые элитные деревни в Подмосковье живы и не потеряли свой статус, хотя цены на предложения зависят не только от локации, но и от качества самого лота.