15 декабря 2017    Пятница
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 3057

Недвижимое поле чудес

Как выбрать новостройку для инвестиций?

© shutterstock.com

В настоящий момент рынок новостроек активнее рынка вторичного жилья. Прежде всего, такая ситуация сложилась из-за цены — квартиры в новых домах дешевле «вторички». 

Застройщик вынужден снижать цены, демпинговать, предлагать акции и соглашаться на скидки, потому что ему надо продавать квартиры. Остановится конвейер продаж — остановится и его бизнес. Вторичный рынок зависит от желания собственника, который чаще всего устанавливает цену на свой любимый объект, исходя из собственных представлений о его цене. А эти представления чаще всего никак не зависят от рынка, а соотносятся лишь с желаниями владельца. И если владелец может себе позволить ждать своего покупателя годами, то он не будет снижать выставленную цену. Если же он всё-таки нуждается в продаже, то цену уменьшать будет, но мало, неохотно и небыстро. 

Спросу на новостройки способствует и государственная политика, которая заинтересована в развитии именно строительного сектора, а не частного рынка перепродаж. И это заинтересованность видна давно — государственное субсидирование ипотечных ставок есть только на рынке первичной недвижимости, «вторичка» таких преференций по вопросу ипотечного кредитования не имеет. Правда в последнее время ставки уменьшаются, но всё равно, когда речь идёт о многолетнем оброке в виде ипотеки, покупателю важен каждый процент и даже половина его.

Одним словом, если кто-то и отваживается сейчас покупать квадратные метры, то ищет он их в строящихся жилых комплексах. Однако искать надо с умом, потому что у любого строящегося объекта, пусть самого красивого, соблазнительного или доступного, есть один большой минус по сравнению с «вторичкой» — оно строится, и никто не даст стопроцентной гарантии, что будет построено в срок или вообще достроено.

С инвестициями в недвижимость сейчас вообще дело обстоит весьма скромно. Инвесторы, как заявляют многие девелоперы, ушли с рынка. Спекуляции на квадратных метрах сейчас не приносят соблазнительной доходности. Однако теперь доходность многих бизнесов падает, поэтому не все инвесторы покинули рынок. Смельчаки остались. И зерно разумности в их поведении есть, так как больше всего спекуляциями на жильё как раз и зарабатывали в периоды экономической нестабильности. Просто надо правильно выбирать объекты для вложения своих средств. Можно, конечно, полагаться на собственное везение, а можно воспользоваться советами экспертов ГК «Лидер Групп».

Стратегия игры в шахматы

© shutterstock.com

Прежде всего, надо определиться с целями и сроками инвестиций, а также со стратегией действий. Если целью является максимальная прибыль, то ждать её придётся 5 – 7 лет. Сейчас цена входа низкая, но она будет такой не всегда, так как любой кризис всё же заканчивается, а вместе с ним заканчивается и период низких цен на рынке недвижимости. При экономическом росте платёжеспособность населения будет расти, а на этот рост цены, безусловно, отреагируют и поддержат. Эксперты уверяют, что именно тогда на своих ранее сделанных инвестициях можно будет заработать 35%.

Можно вкладывать деньги в новостройки на 1 – 2 года, но цель таких вложений сейчас — не прибыль, сохранение собственных сбережений и минимизация инфляционных рисков. Вряд ли цены в ближайшее время будут расти существенно, так как благосостояние народа пока только снижается, но увеличиваться по причине удорожания строительных материалов они будут точно. Нет никаких оснований ждать падения цен в новостройках, потому что растёт себестоимость строительства. 

Пути продажи

Продумывая стратегию собственных инвестиций, необходимо сразу же думать и о будущей реализации выбираемого актива. Вопрос продажи очень важен, потому что именно от него зависит итоговая сумма прибыли, а продавать сейчас не так-то просто, как было раньше.

Проще продать квартиру через застройщика в финале строительства. Этот способ менее затратен по времени и по нервозности, да и сам застройщик всегда заинтересован заселить свой дом реальными жителями. Поэтому данную услугу оказывают почти все застройщики на рынке, но лучше обговаривать этот момент заранее — на этапе покупки. 

Большой лучше маленького

© shutterstock.com

Вопрос, во что инвестировать, также важен. В настоящий момент эксперты советуют вкладывать деньги в проекты комплексного освоения территорий, так как именно в таких проектах есть наибольший потенциал для роста цен. В КОТах жильё дорожает и по мере готовности домов и по мере развития самого проекта, в объектах точечной застройки второй фактор для роста отсутствует, здесь район изначально уже сложился, развит и оценен рынком. 

Не лишь бы что

Выбирая объект, надо думать от большого к частному, то есть выбрав ЖК, следует взвешенно выбрать и саму квартиру. Нельзя купить просто жильё, необходимо вложиться в ликвидное жильё. Сейчас таковым считается квартира до 35 м² («однушка» или студия). Именно такая площадь полузуется в настоящий момент спросом и реализуется достаточно быстро. Но если вы собираетесь продавать объект через семь лет, когда на рынке уже будет переизбыток этого мини-формата, то стоит обдумать и иные варианты. 

Ищите скидки

Стремясь заработать как можно больше, следует на этапе выбора объекта искать акции. Цены такие обычно предлагаются на самом старте продаж, поэтому стоит рассматривать новые ЖК, новые очереди в уже строящихся ЖК. Из-за высокой конкуренции на рынке застройщики часто начинают продажи с ценником ниже рынка, и такие старты надо отслеживать, так как это позволяет очень выгодно зайти в проект. Предпочтение лучше отдавать новым очередям, так как в этом случае риск недостроя ниже, потому что застройщик более ранними строениями уже доказал свою состоятельность и надёжность. 

Одним словом, рынок инвестиций никуда не делся и до сих пор привлекает тех, кто любит пить шампанское. 

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 3057
Бизнес