Не бей лежачего!

Хорошо тем, кому с утра не надо выбираться на работу! А ведь есть среди нас и те, кто устроил себе офис по месту жительства или воспользовался дополнительными помещениями, что предусмотрели в своих проектах девелоперы.

Домашнее задание

Вопрос экономии времени при ежедневном трансфере дом-работа-дом с каждым годом всё сильнее волнует горожан. Особенно остра эта проблема для жителей крупных мегаполисов. Девелоперы вынуждены реагировать на запросы потребителей и потому выводят на рынок проекты синергии жилого и рабочего пространств. «В современном мегаполисе самое драгоценное в жизни делового человека — это время, — комментирует Ирина Прачёва, первый заместитель генерального директора «Дон-Строй Инвест». — Добираться из дома на работу и обратно на лифте, тратя на это всего пару минут — бесценное преимущество, которое давно оценили владельцы небольшого бизнеса. При этом у офиса в доме есть и вполне материальные выгоды: арендные ставки на коммерческие помещения в жилых проектах, как правило, ниже по сравнению с офисными центрами».

«Квартира-офис — принципиально новый формат жилья в нашей стране, вдохновлённый российскими дореволюционными традициями, когда лучшие врачи, адвокаты или портные осуществляли частную практику именно на дому. В настоящий момент такой эксклюзивный продукт встречается только в девяти проектах комфорт и бизнес-класса Подмосковья, а в столице и вовсе только в трёх, — рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. — В нашем случае квартира-офис в ЖК „Лайково“ имеет чёткое разделение территории на жилую и рабочую зоны. Расположенная на первом этаже с отдельным входом, она включает предбанник для верхней одежды и рабочий кабинет площадью до 25 м² с санузлом и возможностью установить душевую. Особый интерес такие лоты будут представлять для медиков, юристов, нотариусов или адвокатов».

«Вариантов организовать офис на дому несколько, — комментирует Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom. — Проще всего, конечно, тем, кто работает в одиночку напрямую с заказчиками, например, копирайтерам, дизайнерам. В их случае работа вообще никак не регламентируется, и специальных мер по обустройству помещений принимать не придётся. Можно только посоветовать продумать освещение, купить правильную мебель, организовать рабочую зону подальше от кухни. Для офиса, где будут работать наёмные сотрудники и предполагается клиентский поток, требования жёстче. Помещение необходимо будет переводить в нежилой фонд, что потребует, кроме финансовых расходов, ещё и соблюдения ряда условий. Кроме того, на момент перевода в квартире не должен никто проживать (или быть зарегистрирован), а также согласие соседей».

«Те, у кого есть возможность работать удалённо, предпочитают делать это в собственной квартире и не стремятся платить деньги за ненужные услуги, — информирует Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век». — Вместе с тем, существует определённая категория людей, которая специализируется на открытии направлений, где не обойтись без помещений во временном пользовании: для проведения мастер-классов, уроков танцев, занятий творчеством в художественных и иных студиях. Потребности этой части жителей наших ЖК полностью обеспечиваются».

Нижний уровень

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ORDO Realty Сергей Круглов напоминает о ещё одном формате — бизнес-хаусах. Широкое распространение он получил в Европе, странах Азии. Там на торговых улочках с высоким туристическим потоком расположены двух-, трёхуровневые здания, на первом этаже которых располагаются кафе, магазин или мастерская. Как правило, они составляют семейный бизнес, который ведётся не одно поколение. В России этот формат пока не получил широкого распространения, отмечает эксперт.

«Если рассматривать хороший жилой дом, расположенный в зелёной зоне, на огороженной территории и т. п., то жилые площади в нём будут иметь бòльшую ценность, чем офисные. А вот такое же здание, даже относящееся к старому фонду, а также небольшая квартира на первом этаже, скорее всего, будет больше востребована с точки зрения коммерческого предназначения, — утверждает Лена Серенко генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Недостатков же достаточно много. Основные — это отсутствие специализированной управляющей компании, профессиональной системы охраны, внутренней точки общепита».

Среди новых трендов генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова отмечает появление коворкинг-центров в жилом фонде, что обусловлено небольшими площадями квартир и желанием девелоперов вынести полезные опции за рамки жилых пространств. «В некоторых элитных клубных домах имеются переговорные. И ими могут пользоваться все жильцы: не хочешь принимать гостей дома по деловым вопросам — ведёшь их туда. Офисы на дому с сопутствующей инфраструктурой (от коворкингов до переговорных) сегодня очень востребованы, поскольку число фрилансеров и людей свободных профессий в Москве растёт. Формулу „жить, чтобы работать“ можно реализовать в апартаментных комплексах в стиле лофт. В моей практике было несколько случаев, когда покупатели одновременно искали и жильё, и место для работы. Так, один наш клиент-продюсер приобрёл апартаменты в лофт-проекте и сделал там студию звукозаписи, тем более этому способствовали особенности помещения. А адвокат по семейному праву просматривал для своей работы квартиру в старом фонде. Ему принципиально было наличие большой площади и особенно — чёрного хода».

«В Москве построено большое количество домов, где можно арендовать офис, — говорит Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group. — Конечно, наиболее востребованными становятся объекты, расположенные в престижных районах города. Классическим примером жилого комплекса с комфортабельными офисами на первых этажах является ЖК „Триумф Палас“. В подмосковном ЖК „Ново-Молоково“ также на первом этаже одного из корпусов располагается современный бизнес-центр». Сергей Круглов приводит в пример ЖК «Брюсов парк» в городском округе Лосино-Петровский: в нём помещения коворкинг-центра будут оборудованы всем необходимым для работы, их можно будет арендовать на любой срок. 

«Спрос на повседневные товары и услуги стабильно высок, и если вы откроете магазинчик, кафе или салон красоты в собственном доме — можно с уверенностью ожидать, что ваши соседи станут вашими клиентами, — уверяет Ирина Прачёва. — Помещения под офисы и объекты стрит ритейла запроектированы во всех наших проектах: как правило, они расположены на первых этажах, имеют отдельные входы, витринное остекление и высокие потолки. Компания предлагает офисы свободной планировки, которые позволяют владельцам спроектировать пространство точно под свой функционал. При этом технически помещения уже оснащены всеми системами инженерии, включая выделенную электрическую мощность 120 – 200 Вт/м². Площади офисов свободного назначения варьируются в диапазоне от 60 до 1000 м², в наибольшем объёме представлены самые ходовые варианты для небольшого бизнеса — 80 – 150 м². Площади помещений со специальной технологией и зоной погрузки, изначально предусмотренные под размещение кафе или автомоек, а также супермаркетов и фитнес-центров, могут достигать 3000 м² и более.

Особенным спросом пользуются коммерческие помещения в проектах комплексной застройки: большие объёмы жилья формируют значительную внутреннюю аудиторию, а если проект расположен в локации с высокой проходимостью и транспортной доступностью, к объектам подтягивается и большой трафик внешних пользователей». 

Деловой центр

Сочетание офисов и апартаментов встречается почти в каждом МФК, отмечает Лена Серенко: «Такой расклад вполне объясним: спрос на покупку и аренду апартаментов, расположенных в деловых районах города, формируют преимущественно топ-менеджеры и собственники бизнеса. Они заинтересованы в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на длительный срок региональных и зарубежных сотрудников».

Одним из наиболее ярких проектов является ММДЦ «Москва-Сити». Комплекс сочетает в себе апартаменты премиум-класса, расположенные на верхних этажах, офисные помещения, занимающие средний ярус, и зону ритейла — первые этажи. «Конечно, апартаменты не являются жильём в классическом представлении — это скорее, бизнес-квартиры для комфортного проживания тех, кто работает в деловом центре», — уточняет Сергей Круглов.

Эксперт приводит и другие примеры девелоперских проектов, объединяющих жилое и рабочее пространство: «Парк Мира», «ART Residence» и «TriBeCa», «Studio#8». «Они не столь масштабны, однако более комфортны с точки зрения проживания», — считает Сергей Круглов.

«Наши многофункциональные комплексы „Фили Град“, „Водный“ и „Савёловский Сити“ полностью соответствуют концепции „живу-работаю-отдыхаю“: помимо комфортного жилья, в их состав включены бизнес-центры, торговые зоны, социальная и развлекательная инфраструктура», — добавляет Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.

«Действительно, апартаменты соседствуют с офисными помещениями и в этом случае концепция „работа дома“ постепенно приобретает новый смысл, — комментирует Татьяна Вакуленко, партнёр, руководитель департамента городской недвижимости Vesco Realty. — У жителей МФК „Звёзды Арбата“, например, сразу несколько вариантов реализации этой концепции. Во-первых, на первом этаже расположено несколько административных помещений с автономным входом, которые могут использоваться в качестве представительского офиса. Также в комплекс услуг для бизнеса входит аренда представительских гостиных, современных переговорных комнат и конференц-залов, офисного оборудования и т. д. Наконец, при приобретении двухуровнего пентхауса есть возможность первый этаж обустроить под представительский офис, а второй — в жилую зону для владельца и его семьи».

Сергей Круглов отмечает, что при переоборудовании под офис квартиры или студии, сначала их следует перевести в разряд нежилых помещений. Это довольно длительная и сложная процедура. Зато намного проще оборудовать офис в апартаментах. В Москве такая практика является довольно распространённой. Подобная тенденция сейчас наблюдается и в Подмосковье.

«В настоящее время государством рассматривается проблема налогообложения тех граждан, кто развивает собственный бизнес. Многие из них не имеют офиса, поскольку он им не нужен. Действительно, зачем офис программисту, который работает удалённо, или педагогу, который занимается с учениками на дому? Более того, с современными средствами связи многие крупные компании оптимизируют свои офисы, размещая их в разных странах, или переводя часть сотрудников на дистанционную работу. Это огромная экономия. Возможно, нам в России имеет смысл также над этим серьёзно задуматься и не строить огромные объёмы офисных помещений, которые с развитием новых технологий окажутся не нужны, а предусмотреть места для работы непосредственно в жилых комплексах», — уверен Сергей Нотин.