Банки банкуют

В настоящее время рынок российской недвижимости претерпевает очень серьёзные изменения. С некоторых пор ведущими его участниками стали банковские структуры, которым досталось богатое «наследство» — залоговые активы застройщиков. О том, как ведут они себя в данной ситуации, рассуждает эксперт рынка Павел Лепиш.

Закон джунглей рынка российской недвижимости прочно ассоциируется с риском. Всегда и во всём. Поэтому и не стоит удивляться, что за последние 8 лет всё больше активов в сфере недвижимости перешли в руки непрофильных инвесторов и прежде всего — банков. Именно финансовые структуры стали самыми мощными игроками на этом поле, и их запасы постоянно пополняются новыми строительными проектами, площадками, земельными участками, производственными ресурсами, имуществом и т. д. Действительно, многие девелоперские и строительные компании оказались не в состоянии обслуживать свои займы, своевременно выполнять обязательства, платить проценты. При этом, как правило, риск за возможные дефолты клиентов банкам приходится брать на себя.

Вспомним хотя бы проблемные «Миракс Групп», «ДОН-Строй» и некоторых других крупных игроков или их объекты, которые перешли под управление банков, а ещё долговые проблемы СУ-155, AFI Development и т. д., относящиеся уже к недавнему периоду. Всё это вскрыло системные проблемы с обслуживанием долгов у достаточно широкого круга компаний. По оценкам различных специалистов самих финансовых организаций, размер залогового имущества на балансе за последний год увеличился более чем на треть, но учитывая текущую обстановку и негативную динамику, можно предположить, что рост предложения достигнет 250 – 300%. Количество проблемной собственности, а также проектов будет расти очень высокими темпами. Более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость — на жилую около 20% обеспечения по кредитам крупнейших банков, на коммерческую — 35 – 40%, остальное — это имущественные комплексы и прочие активы.

Поначалу некоторые банки не собирались заниматься управлением доставшейся им в залог недвижимости и старались избавиться от неё как можно быстрее, продав более успешным девелоперам. Однако выяснилось, что сделать это в кризис не так-то просто. На балансе постепенно стал скапливаться этот неработающий капитал, напоминая чемодан без ручки — тяжёл и неудобен, а выбросить жалко… Однако с тех пор у ВТБ, Сбербанка РФ, Промсвязьбанка, МКБ сформировались свои девелоперские подразделения. С одной стороны, можно говорить, что эта ситуация создаёт условия, при которых рынок недвижимости будет развиваться более устойчиво, а проблема поиска кредитных средств разрешится. С другой — не всегда эти активы нужны банкам, учитывая ситуацию на рынке, а также требования ЦБ России.

Судя по расчётам Минэкономразвития, граждане России в 2016 году будут беднеть скорее, чем ранее: реальная зарплата сократится не на 0,2%, а на 3,5%, доходы — на 4%, а не на 0,7%, безработица возрастёт до 6,3% вместо 5,8%. Рост промышленного производства вместо прогноза роста на 0,6% уступит место падению на 0,4%, потребление сократится на 2,5%, инвестиции снизятся на 5%. Что касается финансовой сферы, то итоги прошлого года показали: убытки понёс каждый четвёртый банк страны. Если в 2014 году убыточных банков было 15% от общего количества, то спустя год уже 25%. Учитывая растущий объём залогового имущества, и прежде всего недвижимых активов, напрашивается логичное продолжение истории — реализация проблемной собственности. Выход на рынок основной её части ожидается уже в следующем году. Всё просто: экономический рост в стране практически остановился; второй год подряд продолжается инвестиционный спад, и темпы его падения становятся всё значительнее; ухудшаются показатели потребительского спроса; в результате снижения цен на продукцию ТЭК сократились поступления иностранной валюты в страну; возникла угроза образования дефицита торгового баланса РФ, что приведёт к усилению давления на курс в сторону снижения. Если всё же предположить, что банки решат, как можно скорее продать все непрофильные активы в сфере недвижимости, то случится катастрофа. Рынок просто рухнет. Но данный сценарий, скорее всего, невероятен, т. к. прежде всего невыгоден самим банкирам. 

Обнадёживает то, что банки стали активнее привлекать к работе по расшиванию своих непрофильных ресурсов профессиональных игроков рынка — брокеров, консультантов и экспертов. Вместе с тем им предъявляются новые повышенные требования, как к участникам сложного процесса, ведь для получения хорошего финансового результата необходим высочайший уровень подготовки специалистов с широким перечнем компетенций. Даже по самой скромной оценке, пройдёт 4 – 5 лет (если не будет очередных сильных потрясений) и количество непрофильных активов у банков сможет выйти на приемлемый уровень. Так что будем ждать разумных шагов. Ответ на вопрос: «К чему всё это приведёт — к изменениям и улучшениям в отрасли или росту стоимости во всех направлениях?» — на данный момент относится к категории открытых…