15 декабря 2017    Пятница
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2171

Расхлёбываем кашу

Модернизация рынка недвижимости оголила его проблемы

«Маша и Медведь», 17-я серия
© mashabear.ru

Кризис заставил меняться, казалось бы, столь консервативный и устоявшийся рынок недвижимости. Ещё пару лет назад эта сфера выглядела монументально и неизменяемо, правила игры были приняты и отработаны до автоматизма, тренды практически не менялись и всё шло по накатанной. Но с приходом трудностей всё устоявшееся пошатнулось, а привычное ушло в прошлое.

Устои рухнули

Самое важное изменение коснулось цены. Во-первых, она упала. Она падала одновременно с ростом доллара, что происходило на нашем рынке впервые. Во-вторых, цена стала рублёвой даже в элитном сегменте. Трансформация цен в рубли, безусловно, произошла из-за падения рубля, но сам процесс был практически немыслим для нашего элитного рынка ещё пару лет назад. С приходом кризиса некоторые застройщики попытались зафиксировать цены в долларах, некоторые продавали по собственному курсу, но на сегодняшний день почти все объекты продаются в российской валюте.

Стоит отметить, что цены падали практически два года. Новые проекты выходили ниже привычного ценника за 1 м², кроме этого, застройщики демпинговали цены, предлагали скидки и бонусы. Они делали всё возможное, чтобы удержать покупательский спрос на собственных проектах.

В последнее время практически каждый из экспертов рынка заявлял, что цены снижать уже некуда, что себестоимость строительства за время кризиса выросла, что маржа застройщика сократилась, и что дальше это продолжаться не может. И вот, скорее всего, коллективное желание девелоперов было услышано. В последнее время наметилась тенденция роста цен в новостройках! Президент «Группы ПСН» Максим Гасиев отмечает: «В последние месяцы мы наблюдали тренд на повышение разницы между ценой в начале строительства и ценой после сдачи объекта. Разница растёт и уже выше ставок по банковским депозитам. Ожидаем, что цифры будут на уровне 12 – 15% в год». Такие цифры уже могут привлечь инвесторов, что спасительно отразится на рынке.

Посягнули на святое

«Маша и Медведь», 2-я серия
© mashabear.ru

Кризис заставил действовать по предупреждению роста обманутых дольщиков. Так или иначе, но не все застройщики справятся с экономическими трудностями, количество недостроев будет расти, и государство, естественно, посчитало нужным обезопасить себя. Сперва говорили о запрете продавать недостроенное жильё, потом этот вопрос отошёл на задний план, а умы всех стали волновать изменения в 214-ФЗ.

Основные видоизменения коснутся компаний, продающих жильё по договорам долевого участия, вернее, строящих свои проекты на деньги соинвесторов — будущих собственников. Главные изменения касаются увеличения уставного капитала, привлечения денег на строительство объекта через эскроу счета в банках, создания государственного компенсационного фонда, который должен заменить страховые компании, возможности направлять деньги дольщиков на строительство инфраструктурных объектов и большей информационной открытости и прозрачности застройщика. Конечно, все эти изменения ужесточают контроль за девелоперами и уменьшают риски потребителей. Однако именно они вызывают множество вопросов со стороны профессиональных участников рынка.

Самые большие опасения связаны с эскроу счетами. Артемий Крылов, генеральный директор ОАО «ОПИН», считает, что на практике такое новшество приведёт к удорожанию квартир. Так как при сегодняшней банковской ставке в размере 15% привлечение таких заёмных денег убийственно. А ведь других средств у заёмщика, то есть строительной компании, не будет. Если предположить, что средства дольщиков будут выдаваться под 2 – 3%, то это будет приемлемо. И однозначно плохо скажется на рынке данная поправка, если она станет обязательна. Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент», высказала предположение, что просто так в законы никакие поправки не вносят: «Если что-то появляется, то это не уйдёт. И это пугает. Хотя девелоперы — люди неглупые, будут искать пути решения проблемы».

Второе опасение — введение компенсационного фонда. Мера понятная, вполне разумная, если её сравнивать со страхованием, и, в принципе, она не должна пугать застройщиков, которые и так сейчас несут расходы по страхованию. Но, как отмечает Максим Гасиев, пока в законе страхование и компенсационный фонд идут параллельно, и нигде не сказано, что одно исключает другого.

Кроме того, Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group, высказала опасения, что в настоящий момент из закона неясно, затрагивает ли он объекты, которые уже находятся в строительстве.

Одним словом, все ждут практики, которая покажет, обоснованы ли были все тревоги или закон наконец-то предусмотрел всё.

Сменился вектор

«Маша и медведь», 54-я серия
© mashabear.ru

Кризис ударил по всем сегментам рынка, но хуже всего пришлось коммерческой недвижимости, особенно торговым центрам и офисам. Как заявил Александр Шарапов, президент NAI Becar, сейчас только безумный инвестирует в офисный сегмент. С офисами крайне тяжёлая ситуация, как, в принципе, со всей коммерческой недвижимостью. И всё усугубляется ещё и последними налоговыми нововведениями, благодаря которым существенно вырос налог на имущество.

Но, как отмечает эксперт, в коммерческой недвижимости наметились свои тренды, новые для нас, но вполне перспективные. Во-первых, это апарт-отели, потенциал нашего рынка позволяет открывать в год по 25 таких объектов. Во-вторых, это agile-пространства. В Москве в настоящий момент 50 коворкингов, прирост по сравнению с прошлым годом произошёл на 25%. В мире таких пространств на сегодняшний день 7 800. В-третьих, это co-living. Тренд связан с уменьшением жилой площади квартир. Как следствие такие мини-квартиры породили новый формат проживания, при котором у человека минимум личной площади, зато максимум комфортных общественных зон. Пока этот тренд не дошёл до нас, но в мире он уверенно набирает обороты. В-четвёртых, это self-storage — склады индивидуального хранения. Наши граждане уже начали оценивать преимущества свободных балконов и жилого пространства в собственных квартирах. В прошлом году в Москве было 200 000 м² подобных складов. В ЕС этот показатель равен 7,5 млн м2.

Оживление «промки»

«Маша и Медведь», 26-я серия
© mashabear.ru

Изменения коснулись и почти заброшенных промзон. Наконец-то бизнес и власть обратили внимание на эти территории, многие из которых в настоящий момент стали просто-напросто депрессивными зонами своих районов. Наверное, сами по себе промзоны привлекали бизнес и раньше, но было много проблем с многочисленными мелкими собственниками недвижимости, расположенной там.

Сейчас этот вопрос законодательно урегулирован, но как отмечает Александр Шарапов, опять-таки всё будет зависеть от правоприменительной практики, которая будет понятна с 1 января: «На сегодняшний день в законе много расплывчатых понятий. Например, участки будут изыматься у собственников, если 50% недвижимости повреждены на 30%. Но непонятно, что такое „повреждены на 30%“. Важно также увидеть, кто будет инициатором изъятия земли. В целом же посыл для рынка хороший, особенно если механизмы у нас будут работать те же, что и во всём цивилизованном мире. Так, в Британии, чтобы стать собственником всей такой зоны, тебе сперва необходимо стать собственником на 50% всей территории или какого-то объекта, скупая его по частям. После этого согласовать с местными властями проект развития данного объекта, а после можно начинать договариваться с остальными собственниками. Если переговоры заходят в тупик, то следует обращаться в суд и принудительно выкупать объект или землю по стоимости оценки. Это хорошая практика. Но сейчас у нас на промзонах беспокоятся, что решение будет приниматься кем-то сторонним, а не владельцами. Если эти опасения оправдаются, то это страшно для рынка».

Однако стоит надеяться, что мы учтём положительный опыт и возьмём курс в правильном направлении. Само же по себе освоение промышленных территорий открывают для рынка новые возможности. Постепенно эти территории будут возвращаться к нормальной городской жизни, что хорошо для города. Для строительной же сферы эти «промки» — обеспечение работой на достаточно длительный период.

Так что можно смело заявлять, что кризис внёс значительные изменения в устоявшийся рынок недвижимости. И хотя девелоперам эти изменения в своём большинстве явно усложнили жизнь, потребитель от этого точно не проиграл.

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2171
Бизнес