14 декабря 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 2307

Дом я строю из камней

Выбор застройщиком технологии строительства

© shutterstock.com

Современное домостроение насчитывает несколько вполне успешных технологий. Самые распространённые — панельное и монолитное домостроение. Причём монолит пришёл на смену панели и практически успешно сместил её с рынка, но кризис заставил по-иному посмотреть на этот вопрос.

В настоящий момент монолитное домостроение лидирует на столичном рынке новостроек. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», сообщает: «В октябре 2017 года на рынке новостроек массового сегмента было представлено 47 проектов. Из них 39 проектов (83%) — это монолитные и монолитно-кирпичные новостройки, а остальные восемь — панельные (17%). Однако панельные проекты, как правило, масштабные, поэтому по количеству представленных на рынке корпусов они составляют порядка 24% от всего предложения на рынке.

Приблизительно такие же цифры по рынку озвучивает и Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI: «В настоящее время объём предложения в панельных проектах в „старой“ Москве составляет около 15%. В Новой Москве этот показатель выше — около 45%, так как наиболее крупные проекты, такие как „Первый Московский“, „Переделкино Ближнее“ и „Новые Ватутинки“, состоят преимущественно из панельных домов».

Выбор технологии строительства определяется застройщиков в зависимости от цены вопроса.

Во главе угла

Вопрос денег важен в каждом бизнесе, поэтому минимизация затрат соблазняет любого. Строительная отрасль не исключение. В последнее время принято говорить, что панель не на много дешевле монолита. Но так ли это?

Практически все девелоперы утверждают, что разница несущественная. Так, Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», утверждает, что разница в расходах при строительстве панельного и монолитного дома находится в пределах 5 – 10%. Как справедливо отмечает Алексей Муравьёв, директор по маркетингу проекта «Новоселье: Городские кварталы», если б себестоимость панели была сильно дешевле, чем монолит, то все бы сейчас только и делали, что строили из неё дома. А вот структура рынка говорит об обратном. Хотя Амир Идиатулин, руководитель архитектурной студии IND Architects, считает, что застройщики немного недоговаривают: «Они не так просто делятся такой информацией. В одном из интервью директора крупного застройщика бизнес-журналу я видел такие данные: панельный дом на 20 – 40% дешевле монолитного в себестоимости. Думаю, запас в 20% связан с логистикой и рисками по погодным условиям, контролю качества и другим факторам».

В последнее время принято говорить, что панель не дешевле монолита.

Кроме экономии, пусть и не очень большой, на себестоимости самого панельного строительства, панель позволяет экономить и на других аспектах благодаря скорости возведения зданий. Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», сообщает, что панель значительно опережает монолит по данному показателю. При хороших условиях реализация такого жилья занимает 5 – 6 месяцев, а в монолите от 1,5 до 2 лет. Такие короткие сроки строительства, как отмечает генеральный директор ДСК-1 Дмитрий Капырин, позволяют существенно сокращать затраты, связанные со сроками земельной аренды, использованием машин и механизмов, выплатой зарплаты строителям, необходимостью в охране стройплощадки, что, безусловно, также снижает себестоимость готового жилья.

Масштабность стройки

Строительство первой очереди ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru

Выбор технологии строительства также зависит от математики проекта. А вот сама математика находится в связке с масштабом будущего проекта.

Сергей Макеев, генеральный директор компании ЮИТ ВДСК, объясняет выбор технологии следующими аспектами: «На конкретном участке будет выгодно построить панель или монолит, опираясь на конечную стоимость продукта и, конечно, сроки. Также существенное влияние оказывает география проекта и обеспеченность социальной инфраструктурой. Как правило, панельные дома возводят как комплексное освоение территорий и включают в себя различные объекты социальной, коммерческой и даже транспортной инфраструктуры: детский сад, школу, различные возможности логистики до станции метро или электрички. Поэтому можно сказать, что такие панельные проекты несколько выигрывают, так как монолитные зачастую представляют из себя точечное строительство без инфраструктуры, хотя далеко не всегда. Но есть примеры смешанного строительства, обладающие всеми преимуществами и панели, и монолита. Например, ЖК „Новый Ногинск“».

Выбор покупателя

Технология строительства, конечно, влияет на продажи, но не так сильно, как цена, локация и транспортная доступность. При первичном обращении всё-таки чаще интересуются монолитными новостройками.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», рассказывает, что первичные запросы покупателей распределяются следующим образом: 30% клиентов не обращают внимание на технологии строительства, 50% делают выбор в пользу монолитного домостроения, и лишь оставшиеся 20% принципиально выбирают панельные дома. Таким образом, первичный интерес к монолитным домам выше, чем к панельным. Но по мере изучения особенностей конструктива зданий и выяснения подробностей, большинство из тех, кто изначально хотел квартиру в монолитном доме, меняют своё мнение и готовы рассматривать в том числе и панельные варианты. Так что технология строительства новостройки не особенно-то влияет на спрос.

ЖК «Зеленоградский»
© zlgrad.ru

Справедливость этого утверждения видна и по темпам продаж. Так, Мария Литинецкая рассказывает, что время продажи в монолитных и панельных домах примерно одинаковое. Например, именно такая тенденция прослеживается в ЖК «Переделкино Ближнее», расположенное в Новой Москве, где панельные и монолитные корпуса сейчас реализуются в одинаковой стадии строительной готовности.

Эксперты уверяют, что ценник между панелью и монолитом зачастую не отличается, но это если сравнивать схожие проекты, если же смотреть на рынок в целом, то разница есть. Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», рассказывает: «Средняя цена 1 м² в панельной новостройке в границах „старой“ Москвы составляет 119 тысяч рублей, при этом 1 м² в монолитной новостройке стоит в среднем 238 тысяч рублей. В этой локации столь сильный разрыв связан с различиями по классу и особенностям расположения панельных новостроек по сравнению с монолитными, которые зачастую относятся к бизнес-классу и расположены ближе к центру. В Новой Москве 1 м² в панельной новостройке стоит 106 400 рублей и в среднем, наоборот, дороже, чем в монолитной, на 5%, что связано с разными стадиями строительства. Однако, если сравнить сопоставимые по локации комплексы, то квартиры в панельных домах могут быть дешевле. Например, квартиры в монолитном ЖК SREDA в среднем стоят около 160 тысяч рублей за 1 м², а в панельном «Кварталы 21/19» на 13% дешевле — около 138 тысяч рублей за 1 м². Но есть примеры, когда квартиры в панельных домах реализовывались по сопоставимым ценам с квартирами в монолитных комплексах, расположенных в той же локации».

Одним словом, девелоперу выгоднее строить панель, особенно когда домостроительный комбинат принадлежит ему же. Покупатель в современных условиях также не прочь купить квартиру в панельном доме, которая стоит меньше, а по качеству далеко продвинулась от советских стандартов в сторону комфорта. Вместе эти два фактора могут сложиться так, что панельное домостроение отвоюет потерянную прежде часть рынка.

Наталья Бухтиярова В городе 0 2307
В городе