Смотрите, кто пришёл!

Импортозамещение стало главным трендом для российской экономики последних двух лет, что не могло не сказаться на рынке элитной недвижимости. Об изменениях, которые коснулись как потребительского поведения, так и самого портрета покупателя дорогого сегмента жилья, Квадруму рассказала Мария Котова, управляющий партнёр агентства элитной недвижимости Blackwood.

Покупателей элитного жилья можно разделить на две группы: клиентов-инвесторов и людей, приобретающих квартиры для себя. Первые приобретают недвижимость, рассчитывая впоследствии её продать, сыграв на разнице в цене. Вторые подыскивают жильё, исходя из своих предпочтений и ценностей. Именно их число возросло за счёт молодых холостяков, капитал которых сформировался в период кризиса. Ещё одна часть людей, хранившая свои сбережения в долларах, благодаря кризису получила возможность приобрести квартиру большего метража, в лучшей локации и выше классом, используя свой докризисный бюджет.

В последние два года претерпели изменения и предпочтения покупателей. Прежде всего, состоятельные клиенты стали больше времени тратить на принятие решения о покупке, тщательнее относиться к выбору жилья, взвешивая все его достоинства и недостатки в сравнении с альтернативными предложениями. В частности, ключевыми категориями, которыми они оперируют, — бюджет покупки и количество комнат. На бюджет покупки оказывает влияние не только стоимость 1 м² жилья, но и площадь квартиры. Потенциальные покупатели акцентируют внимание на структуре площадей, эффективность и функциональность планировок, отсутствие лишних квадратных метров в виде коридоров, избыточных гардеробных и огромных санузлов. Действительно, какой смысл переплачивать за мёртвые, неиспользуемые зоны! Пожалуй, рост требований к функциональности помещений — это новая тенденция в поведении покупателей на кризисном рынке.

Перечислю и некоторые другие критерии, которые играют существенную роль при выборе дорогой жилой недвижимости: площади спален и кухни; высота потолков не должна быть ниже 3 м; ориентация окон многокомнатных квартир на 2 – 3 стороны; оптимальное количество окон во всех помещениях и возможность создания грамотной планировки квартиры; обеспеченность необходимым числом санузлов и гардеробных (желательны санузлы при спальнях плюс гостевой); наличие балконов/лоджий, но не слишком больших по площади; отсутствие нефункциональных зон, длинных коридоров, острых углов и проч.

Наиболее популярными по площади лотами, согласно структуре сделок в элитном сегменте, являются квартиры и апартаменты площадью 101 – 150 м² (41% сделок). На втором месте — жильё площадью 50 – 100 м² (33% сделок). Наиболее популярным в дорогом сегменте стал бюджет покупки в размере 50 – 100 млн рублей, доля которого составила 44% сделок. На втором месте покупки до 50 млн рублей — 28%. Напомню, что примерно десять лет назад при выборе элитного жилья около половины потенциальных покупателей ориентировались на бюджет от 1 до 3 млн долларов. К настоящему времени ценовые предпочтения в этом сегменте упали в 2 раза. Кроме того, за этот период клиенты стали рациональнее и при выборе площади жилья. В 2008 году, например, наиболее популярным метражом был диапазон 150 – 200 м². Сейчас этот показатель снизился минимум на 40%.

Ещё одной заметной тенденцией в поведении покупателей стало смещение основного объёма спроса в премиум-класс, в котором сосредоточены не клубные проекты, а целые кварталы элитного жилья. Сегмент отличается менее строгими требованиями к ряду параметров (площади квартир, количеству квартир, высоте потолков и пр.). На рынке реализуется несколько таких знаковых объектов: «Садовые кварталы», «Полянка/44», «Воробьёв дом» и другие. Примечательно, что 10 лет назад район Хамовники только набирал свою популярность. В том же 2008 году его доля в структуре спроса не превышала 15%, а лидерство по популярности делили между собой такие районы как Тверской и Пресненский. Сейчас около 40% всех сделок приходится именно на Хамовники.

Ценность экологичного образа жизни, значимость культуры и ответственного подхода к планированию своей жизни у людей заметно возрастает. Драйвером этих трансформаций становятся молодые, успешные люди. Смею утверждать, что среди приобретателей жилой недвижимости высокого класса уверенно сформировалась прослойка клиентов, которые своевременно спрогнозировали изменения в экономике и увеличили свои доходы. В основном, это представители отраслей, ставших новыми драйверами роста: сельское хозяйство и продовольствие, химическая промышленность и внутренний туризм, но главным образом IT-индустрия и её наиболее прорывные направления Big Data и Machine Learning. Часто это клиенты не из Москвы, а представители регионов, руководители удачных стартапов. Характерно, что именно в кризис эти новаторы по духу стали в определённой мере предопределять ключевые тенденции рынка. Видимо, этот вектор развития будет иметь развитие и в ближайшей перспективе.