Высоко живу

Ненормативная база

В ближайшее время в России появится план развития высотных зданий и уникальных сооружений. Как сообщили в пресс-службе Министерства строительства и ЖКХ (Минстроя), дорожная карта «Улучшение предпринимательского климата в строительстве уникальных, в том числе высотных зданий и сооружений» будет утверждена на заседании оргкомитета форума по высотному строительству 100+ Forum Russia в ноябре. По задумке авторов, план развития высотного строительства сократит отставание национальной нормативно-технической базы от мировой практики, а также сформирует в сегменте строительства небоскребов благоприятный бизнес-климат.

Несмотря на системное отставание в сфере высотного строительства, в РФ уже есть свои отдельные рекорды в этой области: самое высокое жилое здание в Европе — ЖК «Триумф-палас» в Москве (264,5 м), самый северный небоскреб в мире — БЦ «Высоцкий» в Екатеринбурге (свыше 150 м). В Санкт-Петербурге заложен фундамент высочайшего небоскреба Европы — общественно-делового комплекса «Лахта-центр» (планируемая высота 462 м). Сейчас три самых высоких здания в Европе находятся в ММДЦ «Москва-Сити» — башни «Федерация» (373,7 м, завершение строительства в конце этого года), «ОКО» (353,6 м) и «Меркурий Сити» (338,8 м).

Всего же в России, по данным Всемирного совета по высотным зданиям в городской среде (CTBUH), построено 151 здание высотой более 100 м, ещё 33 находятся в стадии строительства. С учётом разрабатываемых и приостановленных объектов количество зданий высотой 100 м и выше, по данным CTBUH, в России превышает 230.

Столичные тучерезы

Лидером в области высотного строительства у нас в стране, естественно, является Москва. Тучерезы начала XX века, «сталинские высотки», стали предтечей нынешнего «Сити» и других высотных зданий уже века XXI. Сегодня высотные проекты в основном достраиваются, а ждать новых пока не приходится. И вот почему. В начале нулевых в столице существовал проект «Новое кольцо Москвы», которым предусматривалось строительство как раз к 2015 году 60 высотных многофункциональных комплексов.

«Согласно планам городских властей, – напоминает заместитель главного инженера группы компаний «Спектрум» Сергей Гореликов, – 25 небоскрёбов должны стать жилыми зданиями, 16 — административными объектами, 3 — гостиницами, 16 — многофункциональными комплексами». Первая и вторая очереди программы предполагали строительство 38 высотных зданий, третья очередь — ещё 22 здания. Всего же по программе должно было появиться 200 зданий выше 30 этажей. Строительство «Нового кольца Москвы» было внесено в Генеральный план развития Москвы до 2020 года. Разработкой предпроектной документации для строительства новых высотных зданий занималось специально созданное ОАО «Новое кольцо Москвы».

Но, напоминает председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева, в 2012 году выполнение этих планов стало невозможным: столичное правительство приняло постановление «Об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы», в котором максимальная разрешённая высота зданий составила 75 м, или 22-25 этажей, против ранее возможных 100 м.

Мегаполис вынужден «присесть»

«Отказ от застройки Москвы небоскрёбами был вызван несколькими причинами. Во-первых, рост мегаполиса в высоту порождает излишнюю нагрузку на существующую инфраструктуру и требует создания новых дорог и транспортных узлов, социальной инфраструктуры. Во-вторых, высотное строительство неминуемо меняет облик столицы. Фактическое закрытие программы стало ещё одним символом конца «лужковской» застройки. На основании данных о рельефе, географии были определены видовые точки и места панорамного обзора, которые должны остаться открытыми, чтобы не нарушать исторический облик Москвы», – рассказывает Екатерина Румянцева. Решением городского арбитражного суда в 2013 году ОАО «Новое кольцо Москвы» признано банкротом.

«Высотный регламент» практически поставил крест на дальнейшем развитии высотного строительства в российской столице. Разрешения на реализацию проектов, которые были получены до постановления, остаются в силе, но их немного, да и вопрос о возведении каждого высотного объекта решается в индивидуальном порядке. Так что у любителей высоты шанс поселиться за облаками ещё есть, но со временем выбор сокращается.

«Необходимость высотного регламента власти объясняют, прежде всего, сохранением градообразующих и исторических видов, а также нагрузкой на социальную и транспортную сеть. По сути, появление новых небоскрёбов возможно будет только в случае отмены высотного регламента, – комментирует ситуацию управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Тем не менее, я не думаю, что в случае разрешения девелоперы приступят к массовому строительству небоскрёбов. Это будет актуально только в том случае, если участок дорогой и находится в перспективном месте, где люди будут готовы заплатить большую сумму за апартаменты или квартиру, чем в том же среднеэтажном комплексе. Конечно, в центральных локациях высотный проект может быть востребован, чего не скажешь о спальных районах Москвы и регионах. Да, небоскрёб может стать доминантой города. Однако говорить о подобном массовом строительстве вряд ли приходится. Кроме того, не стоит забывать, что власти следят за сохранением исторического облика центра, и вряд ли город допустит появление высотки, не вписывающейся в концепцию района».

В общем, если дорожная карта Минстроя никак не повлияет на отмену высотного регламента, то любителям Бродского, написавшего известное «Лучший вид на этот город, если сеть в бомбардировщик», следует поторопиться.

Питер возьмёт своё

Казалось бы, в Петербурге высоток вообще нет, но это тоже заблуждение. Как рассказывает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, количество жилых зданий, высота которых превышает 100 м в Санкт-Петербурге немного — не более 5-6 комплексов. Самым высоким на сегодня жилым проектом остаётся комплекс, построенный в Невском районе на проспекте Обуховской обороны. Его высота 121 м, 35 этажей.

«Ещё заявлены несколько проектов в Невском и Приморском районах. Но пока сложно сказать, когда они будут реализованы. Массовым высотное строительство в Санкт-Петербурге станет вряд ли. Причин несколько: во-первых, градостроительные регламенты жестко контролируют высотность строений, особенно в проектах, расположенных в историческом центре или в районах, приближенных к главным историческим доминантам города, а кроме того, высотное строительство требует применения дорогостоящих технологий, что сегодня на фоне оптимизации затрат на строительство кажется роскошью». Зато именно в Петербурге строится будущее самое высокое здание в России — «Лахта-центр» высотой в 462 м. Проект будет офисным, но славы самого высокого здания России и Европы это не отменяет.

Вершина спроса

На сегодняшний день у желающих витать в облаках, выбор довольно неплох. Только на первичном рынке, по данным компании Est-a-Tet, высотное жильё представлено в пятнадцати проектах. Больше всего высотного жилья расположено на территории ММДЦ «Москва-Сити». Здесь продажи апартаментов ведутся в шести башнях: «Федерация», «Меркурий Сити», «Империя», «Город Столиц», «IQ-квартал», «ОКО». Суммарно в этих МФК, по информации Kalinka Group, запроектировано около 260 тыс. кв. м апартаментных площадей (более 1500 лотов). Из них на первичном рынке экспонировалось около 350 апартаментов (около 60 тыс. кв. м). На вторичном рынке выставлено более 100 апартаментов.

Самыми высокими новостройками Москвы остаются башни ММДЦ «Москва-Сити» — башня «Федерация-Восток» высотой 374 м, МФК «ОКО» в 352 м, башня «Федерация-Запад» высотой 343 м, «Меркурий Сити» в 339 м, «Город Столиц» высотой 302 и 257 м, а также деловой комплекс «Империя» в 240 м. Ещё девять проектов можно назвать настоящими высотками, хотя они не дотягивают до планки 200 м — это ЖК «Триколор», квартал «Воробьёвы горы», ЖК «Алые паруса», МФК «IQ-квартал» и МФК «Савёловский Сити».

Сейчас первичный рынок жилья в высотных зданиях представлен в основном апартаментами ММДЦ «Москва-Сити». Крупный градостроительный проект, «стройка века», — основной «поставщик» видовых апартаментов на высоте. В прочих столичных высотках в основном ведутся вторичные продажи.

Если говорить о высотном рынке в сегменте бизнес+ и элитном классе в целом по городу, то аналитики компании ORDO Group подсчитали, что на вторичном рынке сегодня в продаже 1675 квартир и апартаментов, из них апартаментов — 685 (41%), квартир — 989 (59%). Общая площадь высотного предложения — 218,48 тыс. кв. м, из них квартиры — 112,799 тыс. кв. м (52%), апартаменты — 105,681 тыс. кв. м (48%). Средневзвешенная цена 1 кв. м — 772,1 тыс. руб. Квартиры в высотных комплексах стоят в среднем 615,4 тыс. руб., а апартаменты — 939,333 тыс. руб. за кв. м (столь большая разница за счёт дорогих апарт-метров в небоскрёбах «Сити»).

Первичный рынок чуть менее объёмен. Общее количество в продаже квартир и апартаментов 591, из них апартаментов — 326 (55%), квартир — 265 (45%). Общая площадь предложения 72,560 тыс. кв. м, из них квартиры — 17,99 тыс. кв. м (25%), апартаменты — 54,57 тыс. кв. м (75%). Средневзвешенная цена 1 кв. м — 584,75 тыс. руб. Квартиры в среднем стоят 216,56 тыс. руб., а апартаменты — 706,125 руб. за кв. м.

Цена растёт в пропорции

Что же получают покупатели, поселившиеся, к примеру, на 60-м этаже, кроме твёрдой уверенности, что это круто? Во-первых — виды. «Высотное строительство чаще всего встречается в местах, откуда открываются красивые виды на близлежащие парки, лесные массивы, водоёмы, – хвалит высоту заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленёв. – При высотной застройке есть возможность сделать панорамный обзор с верхних этажей, поэтому такие объекты можно встретить в совершенно разных районах Москвы. Главная изюминка проектов — это наличие видовых квартир и панорамных видов. Поэтому высотки чаще всего встречаются в верхних ценовых сегментах, поскольку они по определению обладают более престижным и благоприятным местоположением. Стоит учитывать, что в высокоэтажных проектах с видовыми характеристиками применяются повышающие индексы стоимости по мере повышения этажности, поэтому квартиры на верхних этажах, как правило, стоят дороже, чем на средних. При прочих равных условиях квартира в том же жилом комплексе с видовыми характеристиками будет стоить примерно на 10-15% больше, чем квартира без таковых».

«Во-вторых, – напоминает Мария Литинецкая, – существует множество экологических исследований, согласно которым смог и другие загрязнения воздуха не поднимаются выше 20-25 этажа. И даже уличный шум с такой высоты уже не слышно. Соответственно, жильцам обеспечены более комфортные условия проживания».

Вверх от суеты

Риэлторы подчеркивают, что у высотной жизни своя аудитория. «Жизнь на высоте привлекает, прежде всего, людей творческих, для которых бытовая суета не имеет большого значения. Они готовы наслаждаться видом, простором, любоваться закатами и восходами. При выборе квартиры возможные бытовые проблемы не стоят для них на первом месте. Второй категорией потенциальных покупателей можно назвать молодежь. Молодые люди, которые наслаждаются жизнью в большом мегаполисе, дающим им большие возможности. Они только начинают жить и строить свою карьеру, их пьянит свобода, которую дает высота, они мечтают завоевать этот город», – поэтически описывает портрет покупателя Арсений Васильев.

С «молодостью покупателей» согласен и Алексей Оленёв, поясняющий: покупатели в возрасте старше 50 лет традиционно предпочитают квартиры от третьего до восьмого этажа. При этом, рассказывает Мария Литинецкая, среди продавцов апартаментов в «Сити» есть как инвесторы, которые изначально вкладывались в недвижимость с целью перепродажи, так и люди, которые переезжают по личным обстоятельствам. Первая категория — собственники, которым, как оказалось, не понравилась жизнь наверху. Вторая категория — владельцы апартаментов, расширившие состав семьи.

С учётом того, что высотки «Москва-Сити» не рассчитаны на семейных покупателей, людям довольно сложно устроить ребенка в детский сад или школу, поскольку поблизости таких инфраструктурных объектов попросту нет. В итоге семьи продают апартаменты в высотке и перебираются в другие, более приспособленные для жизни с детьми жилые комплексы. «Например, – говорит руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова, – семьи с детьми выбирают апартаменты очень редко, а берут с удовольствием вторичное жильё в сталинских высотках или высотных жилых комплексах на Западе Москвы — "Дом на Мосфильмовской", ЖК "Воробьевы горы"».

Графы тарифов

У жизни на высоте есть свои особенности, которые потенциальным покупателям хорошо бы знать до покупки. Для начала о бытовом аспекте — жизнь в небоскребе дороже жизни в обычном доме. И сильно дороже. Эксплуатационные расходы в высотках «Москва-Сити» намного выше, чем в обычных среднеэтажных домах. Расчёты Ольги Таракановой примерно такие: за обслуживание апартамента в «Городе Столиц» площадью 225 кв. м придётся заплатить около 60 тыс. руб. в месяц без учёта электричества и воды, которые оплачиваются по факту.

Почему? Эксплуатация небоскрёбов очень недёшева. «Особенности, по сравнению со стандартным жилым домом 16-25 этажей, начинаются даже не с эксплуатации, а с начала проектирования, – рассказывает главный архитектор проектов архитектурной мастерской «Мезонпроект» Андрей Колпиков. – Здесь используются принципиально иные конструктивные решения, поскольку активно влияют ветровые нагрузки в дополнение к обычной статике. Материалы для облицовки фасадов должны быть сертифицированы для высотного строительства и обладать повышенными прочностными характеристиками. Необходимы более сложные многозональные инженерные системы с оборудованием повышенной мощности, управление которых должно быть полностью автоматизировано. Поскольку после 25 этажа окна не открываются, возникает потребность в дополнительной нагрузке на систему вентиляции и кондиционирования или устройства "двойного фасада" для поддержания комфортного микроклимата. Все эти объективные факторы ведут к существенному увеличению энергопотребления. Соответственно, кроме прямых затрат на строительство, в разы превышающих стандартные расходы, существенно возрастают и расходы на эксплуатацию».

Самая большая статья расходов при обслуживании небоскребов — мойка окон и фасадов высоток, считает директор по развитию RD Management Александр Устинов. Следующая статья расходов — лифты. Современный небоскреб в среднем обслуживает более 30 лифтов, способных развивать скорость до 16 м/сек., говорят в RD Management. Не сэкономишь и на пожарной безопасности. «Для обеспечения спасательных работ и пожаротушения в небоскребах предусмотрены пожарные лифты, предназначенные для пожарных бригад. Работа этих лифтов не блокируется при возникновении пожара в отличие от пассажирских лифтов, которые автоматически спускаются вниз и открывают двери на выход пассажиров. Кроме того, в небоскрёбах предусмотрены вертолётные площадки или площадки, обустроенные для приёма спасательных кабин на кровле здания. Здания оснащены безопасными зонами, которые позволяют дождаться спасателей при пожаре, если нет возможности эвакуироваться по лестнице. Они располагаются на технических этажах и обустроены устройствами внутренней связи, по которым можно связаться с круглосуточной диспетчерской», – рассказывает Александр Устинов.

В высотках запрещены мусоропроводы и летние веранды на крыше здания. И в качестве заключения. Как рассказывает Мария Литинецкая, среди потенциальных клиентов апартаментов в «Москва-Сити» очень много так называемых «псевдопокупателей», т.е. людей, которые под предлогом приобретения апартаментов поднимаются с продавцами на высокие этажи и фотографируются на фоне панорамного вида на столицу. Такие действия они объясняют тем, что им «надо посоветоваться с женой по поводу вида из окна». При этом зачастую такие клиенты даже не называют конкретный бюджет, а после просмотра отключают телефон. Таким образом, высотки Москвы привлекают не только покупателей с деньгами, но и просто любителей красивых видов столицы.