Цена лучшего предложения

Московские элитные квартиры центрального административного округа всегда стоили дорого и были привлекательным активом. Кризис уменьшил цены на это жильё, сделал их рублёвыми, а также внёс ясность, что действительно влияет на ликвидность.

Квадрум предлагает более подробно рассмотреть ситуацию, сложившуюся на вторичном элитном рынке Москвы.

Легко доступное мало ценится

Ни для кого не секрет, что цены на вторичном рынке до кризиса были сильно завышены. Цена определялась в основном аппетитами продавца, которое рынком никак не регулировалось. Желание продать свою квартиру дорого, безусловно, осталось, но в настоящий момент оно больше смахивает на утопию. Цены сейчас на элитном вторичном рынке Москвы приблизились к реальным.

Это подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills: «В последнее время бытует мнение, что квартиру в ЦАО можно купить с большим дисконтом, который может доходить до 40% от первоначально заявленной стоимости. Но в реальности такие скидки есть только на те квартиры, стоимость которых изначально была завышена в разы. Только сейчас продавцы таких квартир постепенно приходят в себя, и их цена просто начинает соответствовать рыночным реалиям». Эксперт утверждает, что цены на премиальном рынке уже подверглись корректировке, и дальнейшее ожидание дна — дело бесперспективное, которое приведёт к упущенной возможности «отловить» привлекательный вариант.

Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, отмечает, что продавцы с необоснованными желаниями, а также просто нежелающие уступать в цене, сняли свои квартиры с продажи. В результате сейчас на рынке остались хорошие и весьма ликвидные предложения, которые действительно упускают те, кто ждёт дальнейшего падения цен. Вадим Ламин подтверждает это примерами из своей практики: «Например, при продаже квартиры в Староконюшенном переулке после подписания авансового соглашения на представителей продавца буквально обрушились предложения от других покупателей с просьбой продать квартиру дороже. Их было, как минимум, четыре. Люди выжидали, рассчитывая, что хорошая квартира не уйдёт и можно будет поторговаться, но ошиблись. Примерно такая же ситуация произошла с квартирой в районе Чистых прудов. Мне кажется, что потенциальные покупатели, мечтающие о квартире в центре Москвы, уже решили, что хороших предложений по более низкой цене больше не будет и готовы покупать».

Итак, элитные цены на московское жильё сейчас выгодны как никогда. Но они всё равно высоки, так как этот актив не сильно обесценился. Татьяна Дмитриева, руководитель направления городской недвижимости компании Welhome, сообщает, что самая высокая цена осталась на Золотой Миле — квадратный метр на Остоженке продаётся с рук по цене 27 130 долларов. Стоимость вторичного жилья в Хамовникахсущественно ниже — 20 710 долларов за квадратный метр. Высококлассную недвижимость на Кутузовском проспекте можно приобрести за 11 340 долларов за квадратный метр. Средняя же цена сделки, которая сейчас совершается на рынке, находится в диапазоне 1,5 — 2 миллиона долларов.

Стоит отметить, что цены зависят не только от района, но и от самого жилья. Кристина Томилина сообщает, что самые высокие цены в настоящее время на новые элитные дома, построенные после 2000 года. В среднем квадратный метр в них продаётся по цене 18 000 — 19 000 долларов. Квадратный метр в качественных реконструированных домах сейчас оценивается в 12 000 долларов. Квартиры старого фонда продаются по 7 000 долларов за квадратный метр. Стоит отметить, что почти все цены стали рублёвыми, хотя на рынке наметилась тенденция заявлять цены в евро. Это чисто психологический шаг, так как в евро цена кажется ниже.

Но надо же и поторговаться!

Сниженные цены не означают, что торг не уместен. Наоборот, сейчас продавцы заинтересованы в продаже, причём быстрой, поэтому дисконт в 5 – 10% встречается всегда, а в особых случаях и больше.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», подтверждает, что сегодняшнего покупателя не устраивает только прямое снижение цены, что при просмотре требуется скидка от стоимости ещё как минимум на 20 – 30%, вне зависимости от валюты. И часто эта скидка реализуется, особенно, если продавец нуждается в срочной продаже. И такая срочность обычно связана не с какими-то личными неурядицами, а с желанием быстро перевести деньги в другой актив или с невыплаченной ипотекой. Илья Менжунов рассказывает: «Практика показывает, что наши клиенты планируют после реализации недвижимости вложить деньги в бизнес. Чаще всего — в аграрную отрасль, как одну из наиболее перспективных в нашей стране. Ипотека — другая причина того, что люди готовы идти на хорошие скидки, но реализовать квартиру сегодня. Дело в том, что не все заёмщики могут обеспечивать кредитные обязательства, особенно с учётом того, что в ЦАО квартиры, как правило, приобретались с привлечением валютной ипотеки. Соответственно, одним из вариантов остаётся продажа жилья, чтобы хотя бы выйти в ноль, чем потерять вообще всё. Ведь банки продают залоговое имущество с большим дисконтом, что не выгодно собственнику».

Если скидку получить не получается, то покупатель ведёт торг за наполнение квартиры. Илья Менжутов поясняет: «Если продаётся жильё с отделкой, то клиент просит собственника забрать итальянские двери, кухню, открутить сантехнику, иными словами, оставить голые стены, но дать большую скидку. И люди на это идут. По одной квартире таким образом удалось снизить стоимость на 7 миллионов рублей».

Одним словом, продавец элитной квартиры сейчас как никогда уступчив, а покупатель настойчив в своих хотениях. И возможна такая ситуация лишь из-за того, что клиент со свободными деньгами сейчас на вес золота, а продавец заинтересован в быстрой сделке. Елена Земцова, управляющий партнёр компании Delta Estate, отмечает, что сейчас поиск квартиры занимает больше времени, так как покупатели довольно долго сравнивают все показатели, взвешивают плюсы и минусы каждого объекта и не торопятся с покупкой. Татьяна Дмитриева констатирует, что теперь покупателю для окончательного решения требуется полгода, раньше на это уходило три месяца.

Ценные факторы

Кризис наглядно показал, что действительно влияет на ликвидность квартиры, а что нет.

Понятно, что локация у элитных объектов престижна всегда. Можно, конечно, порассуждать, что Патриаршие пруды привлекательнее Чистых, но это, в любом случае, дорогие места столицы. Покупатель также рассчитывает на машиноместо, прогулочную зону в шаговой доступности и развитую инфраструктуру. Также уделяется внимание планировкам, видовым характеристикам квартиры и качеству строительства самого дома.

А вот использование зелёных технологий и других новомодных тенденций, привлечение именитого дизайнера или архитектора, как отмечает Татьяна Дмитриева, не делают объект особо ликвидным и не оказывают существенного влияния на решение покупателя о приобретении того или иного лота. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», добавляет, что неликвидными сейчас также стали объекты с низкими потолками, квартиры в домах на транспортных магистралях и с неузаконенной перепланировкой.

Картина маслом

Итак, элитный вторичный рынок обвалился вместе со всеми остальными сегментами. Цены упали, спрос тоже, восстановление раньше 2017 года никто не ждёт, качественные предложения, конечно, штучно будут появляться на рынке и будут также быстро исчезать, но ничего оптимистичного в ближайшем будущем не предвидится. Хотя некоторые игроки рынка делают ставку на декабрь, ожидая, что он будет плодотворным по количеству сделок. Возможно, это и произойдёт, но всю картину никак не исправит, ведь декабрь — время, когда сбывается даже то, что в другое время сбыть невозможно.