Дорогое удовольствие

Москва — самый дорогой город страны и отнюдь не самый дешевый в мире, несмотря на все кризисы и санкции. Недавнее исследование компании Knight Frank о распределении благосостояния в мире под названием The Wealth Report 2016 показало, что по итогам прошлого года российская столица заняла 40 место из 100 по темпам роста цен на элитную недвижимость с показателем +2,3%. Для сравнения, в предыдущий период она была лишь на 84 ступеньке с показателем -3,7%. По данным того же исследования, из 20 мировых столиц Москва занимает 14 место по стоимости квадратного метра элитной недвижимости. Кажется, мировой кризис обходит стороной наиболее дорогой сегмент жилья.

Традиционные надбавки

Что же в реальности происходит на первичном рынке элитной недвижимости? Как рассказывает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия Анатолий Довгань, если иметь в виду суммарный бюджет покупки, то текущий максимальный ценовой порог для рынка элитных новостроек — 29 тысяч долларов за квадратный метр или 8 – 14 млн долларов за объект. «В последние пять лет эти параметры (цена и бюджет) являются наиболее традиционными для дорогих первичных предложений», — считает эксперт.

За столь немалые деньги продаются, разумеется, квартиры или апартаменты большой площади в самых престижных комплексах Москвы. «Бòльшая их часть расположена на верхних этажах, и в связи с этим возникает наценка за видовые характеристики. Таким образом, покупателю приходится платить и за количество квадратных метров, и за статусность объекта, и за красивый вид», — добавляет управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate Ирина Калинина.

Руководитель направления городская недвижимость компании Welhome Татьяна Дмитриева добавляет к этому набору уникальную концепцию дома, высочайшее качество строительства, применение дорогих и экологически чистых материалов, имя и репутация застройщика, участие в проекте именитых архитекторов.

Надо отметить, что среди самых-самых есть как клубные камерные дома, так и башни «Москвы-Сити». Есть квартиры, есть апартаменты.

И ещё одна интрига: самые ценные лоты совсем не обязательно расположены в наиболее дорогих по стоимости квадратного метра комплексах.

К списку экстра-дорогих, но выбивающихся из общих данных эксперты Kalinka Group добавляют апартаменты гостиницы «Москва» с разбросом стоимости метра от 30 тысяч до 70 тысяч долларов. А видовые лоты там предлагаются до 100 тысяч долларов за «квадрат». Правда, по некоторым данным, апартаменты в гостинице принадлежат нескольким собственникам, основным объёмом владела компания «Декмос», но недавно владелец сменился, и доля нового собственника снята с продажи.

Все перечисленные предложения — квартиры или апартаменты большой площади. Лидер по стоимости лотов Golden Mile private residence — клубный дом, построенный на «Золотой миле». «Здесь высокие цены объясняются, в том числе, расположением комплекса в самом центре, в одном из самых престижных районов столицы. И так же, как и в других случаях, большими площадями и красивыми видами, за которые всегда приходится доплачивать», — поясняет ценообразование Ирина Калинина.

Деловой комплекс «Империя», находящийся в «Москва-Сити», хоть и не относится к самым дорогим объектам столицы по цене квадратного метра, но за счёт того, что здесь на продажу предлагаются целые этажи, стоимость лота приближается к верхним границам, уточняет эксперт. У «АртХауса» тоже своя изюминка — это комплекс нео-лофтов с высокими потолками от Сергея Скуратова, один из знаковых и самых необычных современных московских проектов, расположенный рядом с известным арт-кварталом возле Курского вокзала.

Knightsbridge Private Park, где находятся три из десятки самых дорогих предложений Москвы, — квартал клубных домов, с собственным парком, позиционирующийся как жилой комплекс класса люкс, несмотря на своё относительно удалённое от исторического центра местоположение. Дома здесь уже построены. Проект с самого начала экспонировался по довольно высоким ценам, и хотя недавно произошло их снижение, он всё равно остаётся одним из самых дорогих объектов, особенно учитывая большие площади квартир.

Кстати, существенных изменений в формировании цен на наиболее престижное жильё не произошло. Самыми дорогими предложениями, как были, так и остаются пентхаусы большой площади на верхних этажах в клубных элитных домах.

А куда спешить?

Высокая стоимость предложений, отмечают эксперты, никак не влияет на активность покупателей. «Спрос на самые дорогие объекты можно назвать устойчивым — ежегодно мы фиксируем 6 – 7 подобных сделок. Для рынка новостроек, с учётом строительного цикла, подобный результат мы оцениваем как хороший. В денежном эквиваленте всего лишь 6 – 7 сделок (~60 – 70 млн долларов) составляют около 10% всей выручки застройщиков премиального сегмента», — рассказывает Анатолий Довгань.

По словам Екатерины Румянцевой, генерального директора Kalinka Real Estate, целевая аудитория таких проектов узкая, покупатель на подобный продукт тоже единичный. «Если ему нравится проект, то вопрос стоимости отходит на второй план, даже если цена гораздо выше рыночной. Клиент покупает объект недвижимости как произведение искусства», — полагает эксперт.

Практика Татьяны Дмитриевой также подсказывает, что такие единичные проекты изначально выходят на рынок по высокой цене и находят своего покупателя. «За счёт своей уникальности и неповторимости эти проекты не теряют в цене за время продажи на рынке, даже если они изначально заявлены в долларах», — говорит Татьяна Дмитриева.

Конечно, реализуются такие проекты небыстро. «На рынке есть дорогие объекты, которые продаются годами, — рассказывает Екатерина Румянцева. — Как правило, они создавались до кризиса, в лучшее время, когда спрос на них действительно был. Впоследствии, понимая, что реализовать супердорогой пентхаус величиной в несколько футбольных полей не получится, девелоперы изобретают способы привлечь покупателей: сдают его в аренду под статусные мероприятия, предлагают дорогие подарки за покупку или разбивают эксклюзивный объект на несколько квартир меньшей площади».

Но, добавляет оптимизма эксперт, есть на рынке и такие предложения, которые даже при своей высокой стоимости долго не простаивают. «Это суперсовременное жильё в высококачественном комплексе, с отделкой из натуральных материалов, в историческом центре города, обладающее отличными видовыми характеристиками. Оно никогда не теряет в цене, а риэлторы создают листы ожиданий на вторичные предложения в них», — говорит Екатерина Румянцева.

Есть и изменения, о которых говорит Татьяна Дмитриева. Касаются они инвестиционной составляющей покупки. «Стоит отметить тот факт, что несколько лет назад мы наблюдали тенденцию, когда покупатель, вкладывая собственные средства на старте проекта класса люкс, в итоге получал довольно неплохие инвестиции, которые составляли порядка 30%. Сейчас же такой практики нет, поскольку стартовые цены дорогих проектов изначально высоки», — говорит эксперт. Так что сегодня супердорогое жильё — это покупка не в инвестиционных целях или сохранения собственных средств, а для дальнейшего проживания.

Обычно клиент решается на столь дорогое приобретение от полугода до трех лет, приводят внутреннюю статистику эксперты Welhome. В Point Estate рассказывают, что поиск покупателя может продолжаться 2 – 3 года после сдачи дома. Зачастую, застройщики придерживают наиболее дорогие предложения до конца строительства, когда становится возможным оценить и качество дома, и видовые характеристики, и планировку квартиры, и выставляют их на продажу уже по более высоким ценам.