Лакомый кусочек

Элитные дома столицы традиционно строятся в центре, что вполне объяснимо — это исторический центр с красивой архитектурой и богатым историческим наследием. Кроме того, в Москве принято элитность того или иного ЖК определять близостью к Кремлю. Причём, даже дальние комплексы столичных спальных районов в рекламе так или иначе ориентируются на этот показатель: «пять минут езды до кремля», «в пяти километрах от Кремля», «20 минут до Кремля на автомобиле» и т. п. Однако центральные районы столицы неравнозначны.

Дороже всех

Лидером по цене квадратного метра уже много лет является Остоженка. «Золотая Миля» по праву носит своё название. Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group, сообщает, что средняя цена остоженского «квадрата» равна 1,3 млн рублей; минимальная — 803 тысячи рублей; а максимальная — 2 млн рублей. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», также подтверждает лидерство Остоженки в рейтинге цен и приводит пример самого дорого квадратного метра Москвы: «На сегодняшний день самый дорогой элитный объект — пентхаус в Бутиковском пер., д. 5, площадью 415 м², включая террасу. Стоит этот лот 24 млн долларов или 1,54 млрд рублей».

Столь высокое положение в рейтинге элитных цен Ирина Прачёва, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», объясняет следующим образом: «Знаменитая „Золотая Миля“ традиционно дороже других элитных районов, что связано не только с топовой локацией, но и с гораздо меньшим количеством предлагаемых объектов в сравнении с другими элитными районами. Готовность дома также отражается в цене, и поскольку для покупателей элитного жилья этот фактор имеет существенное значение, большинство самых дорогих лотов расположены в построенных домах. Высокую цену оправдывают статусность сформировавшегося фешенебельного квартала и уникальные характеристики расположенных здесь жилых комплексов и клубных особняков».

Однако Остоженка — это не московский район, а улица, расположенная в районе Хамовники. Хамовники же сами по себе также не лыком шиты. Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills в России, сообщает: «Этот район уже много лет лидирует на элитном рынке. Именно здесь все последние годы строится и продаётся больше всего дорогого жилья. В некоторые периоды количество заключённых в этом районе высокобюджетных сделок составляло практически половину от общего количества. Хамовники — это уже не только название района, а сложившийся бренд. Покупателям всегда можно подобрать подходящий вариант как в небольшом клубном доме, так и в проектах квартальной застройки. Привлекает и благополучная экология района: здесь никогда не было большого количества производственных предприятий и жилой фонд занимает бòльшую часть территории». По мнению Ольги Таракановой, генерального директора ORDO Realty, у Хамовников есть все основания для удержания своих лидирующих позиций.

В настоящее время здесь, как сообщает ORDO Realty, продаётся жильё в Golden Mile private residences со средневзвешенной ценой квадратного мера 2 054 048 рублей, в ЖК «Кленовый дом» — 1 335 564 рублей, в ЖК «Остоженка 11» — 1 361 044 рублей, в ЖК «Резиденция на Всеволожском» — 1 464 683 рублей.

Наступает на пятки

Второй по популярности, а также по стоимости квадратного метра элитный район Москвы — Патриаршие пруды. Роман Попов отмечает, что средняя цена квадратного метра здесь равна 1,28 млн рублей, минимальная — 850 тысяч рублей, а максимальная — 1,7 млн рублей. А Надежда Хазова дополняет эту статистику самым дорогим предложением данной локации — это пентхаус в Гранатном переулке, д. 6, общей площадью 450 м² за 21 млн долларов.

По мнению Ольги Таракановой, район приобрёл свою популярность не только благодаря своему центральному расположению и близостью к офисным центрам, но тому, что именно здесь происходят события в романе Булгакова «Мастер и Маргарита». Кроме того, вид на Патриаршие пруды также добавляет цену такой недвижимости. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», убежден, что Патриаршие пруды — это золотая середина элитного рынка. Эксперт отмечает: «Здесь есть все характерные черты, привлекающие покупателей в элитном сегменте. Во-первых, район исторический с характерной застройкой и благоустройством. Во-вторых, здесь много зелёных насаждений. В-третьих, вблизи пролегают важные транспортные магистрали — Садовое и Бульварное кольцо, Тверская улица. Главный минус района — оживлённая ночная жизнь, так как Патриаршие пруды — излюбленное место не только для элитных покупателей, но и рестораторов». 

В настоящий момент здесь продаётся жильё в проектах на Малой Бронной, 26, где квадратный метр стоит 928 000 рублей, и «У Патриарших» по цене 1 272 500 рубля за м².

Однако Патриаршие пруды также не являются московским районом, они территориально находятся в Пресненском районе столицы, который тоже высоко оценён экспертами элитного рынка. Стоит отметить, что в этот район входит ещё один знаковый элитный объект нашего мегаполиса — ММДЦ «Москва-Сити». Анализируя, эксперты подчёркивают, что у всего района есть потенциал для развития. Так, Александра Голубева, руководитель отдела продаж ГК INSIGMA, отмечает, что три месяца подряд с апреля по июнь данный район входил в тройку самых продаваемых объектов премиум-класса в границах «старой» Москвы. Позиция эта занималась благодаря жилому кварталу на улице Сергея Макеева — RedSide.

По данным ORDO Realty, в настоящий момент на первичном рынке Пресненского района представлены следующие проекты: «Резидения Монэ» (средневзвешенная цена м² 571 647 рублей), «Рассвет-Лофт» (м² оценивается в 338 045 рублей), «Рахманинов» (м²  стоит 1 313 422 рубля), «Сады Пекина» (м² продаётся за 651 954 рубля).

Бронзовый призёр

На третьем месте по цене и спросу оказалось Замоскворечье. Надо сказать, что призёр вполне ожидаемый, потому что район не первый год входит в топ-5 элитных районов столицы. Замоскворечье пользуется популярностью у семейных покупателей не только благодаря большому количеству по московским меркам зелени, но и по достаточному количеству школ с углублённым изучением иностранных языков. 

По данным ORDO Realty, сейчас здесь ведётся продажа в следующих объектах: BALCHUG RESIDENCE по средней цене 469 930 рублей pf м², BALCHUG VIEWPOINT — 485 715 рублей м², Novel House — 1 081 225 рублей м², Wine House — 630 599 рублей м².

Роман Попов обращает внимание, что данный район может перетянуть на себя существенную долю в структуре предложения элитного рынка благодаря тому, что в настоящий момент прорабатывается ряд новых проектов. Если они будут реализовываться, то в момент выхода этих ЖК на рынок доля района в структуре предложения и продаж существенно возрастёт.

На подступах

Следом за тройкой призёров уверенно идут Арбат, Тверской, Басманный районы и Якиманка. Это центральные районы столицы с рядом своих преимуществ.

Так, Арбат по самому дорогому лоту занимает вообще третье место по Москве — пентхаус на Большой Никитской, д. 45, общей площадью 510 м² стоимостью 21 млн долларов. Но средневзвешенная цена, как сообщает Kalinka Group, равна 460 000 рублей за м². Район, естественно, в рекламе не нуждается даже среди иностранцев. Илья Менжунов отмечает, что популярностью Арбат обязан своей особой атмосфере, которая сложилась благодаря проживающей здесь творческой элите. Хотя есть и минусы — это плотная застройка, отсутствие просторных дворов, подъездных дорог и зелени.

Первичные продажи ведутся здесь в Smolensky de Luxe, «Клубном доме на Арбате», «Звёздах Арбата», «Плотникофф», «Театральном доме» и «Турандоте».

Тверской район в прямом смысле соседствует с Кремлём, что, безусловно, сказывается на статусе. Кроме того, нельзя умалять и транспортное значение Тверской улицы, которая является главной трассой столицы и ведёт к важным правительственным учреждениям. Но пока здесь нет крупных элитных проектов. В большинстве своём стоят реконструированные особняки. Причём их реконструкция шла в начале 2000-х и вопрос с машиноместами не решён.

В настоящий момент в Тверском районе можно купить квартиры/апартаменты в DEPRE LOFT, St. Nickolas, «Итальянском квартале», «Каретном Плазе» и «Чехове».

Якиманка, как отмечают эксперты, имеет большой потенциал в плане строительства именно элитного жилья. Во-первых, это центр. Во-вторых, по экологии один из самых хороших центральных районов столицы. Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев отмечает: «Якиманка — древний, активно развивающийся район Москвы. Но, несмотря на изменения, здесь сохранились древние храмы, особняки, купеческие и дворянские усадьбы и парки. В этом районе расположены такие знаковые элитные объекты как ЖК „Коперник“, „Онегин“, „Имперский дом“». На первичном же рынке можно приобрести жильё в проектах Mon Cher, Palazzo Imperiale, «Полянка/44».

Дышат в спину

Безусловно, сложившиеся элитные районы Москвы так и останутся элитными, но город растёт, а место в центре не увеличивается, поэтому число таких районов будет пополняться новичками. По мнению Илья Менжунова, перспективными в этом плане выглядят такие районы как Раменки и Дорогомилово. 

В Дорогомилове выделяется Кутузовский проспект, который связывает элитные подмосковные посёлки и центр города и по этой причине сам застраивается элитными комплексами. Примером может служить «Квартал Триумфальный».

Раменки привлекательны удачным расположением на перекрёстке крупных магистралей, а также близостью к Воробьёвым горам, одному из самых чистых районов столицы. И даже если элитный покупатель не оценит это место, то его однозначно пристально рассмотрит обеспеченная молодёжь, так как здесь сконцентрировано большое число престижных вузов: МГУ, РГУ нефти и газа им. Губкина, МГИМО, РУДН и др.

Кроме того, элитной может стать часть Донского и Даниловского районов благодаря Шаболовке. Илья Менжунов отмечает: «Популярность Шаболовки растёт в первую очередь у местных жителей, которые постепенно стали переезжать из „сталинок“ в новые элитные проекты, такие как „Английский квартал“. Это район с историей, где расположены Донской монастырь, Шуховская башня и другие памятники истории и архитектуры. А благодаря относительно свободному Ленинскому проспекту всегда можно быстро добраться до центра».

Одним словом, сладкий пирог под названием «элитная недвижимость столицы» увеличивается, и процесс этот закономерный.