Падение Рублёвки

Специалисты утверждают, что стоимость предложения самого престижного загородного направления упала намного сильнее других, и теперь сопоставима с той же Новой Ригой. Называется множество причин, среди которых и чересчур завышенная цена домовладений, которая держалась исключительно на высокой статусности локации. И когда в силу многих причин интерес к роскоши стал угасать, усилился естественный процесс неприятия былых стандартов, произошла смена приоритетов, то есть кризис «законным путём» отвёл Рублёвке то место, которое она заслуживает в данный период.

Ретро-престиж

«Из-за кризиса Рублёвка практически завяла, время её расцвета прошло, — категорично заявляет Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». — И связано это не только с тем, что на протяжении 20 лет направление было переоценено с точки зрения стоимости земли, транспортной доступности, наличия достопримечательностей и качественной инфраструктуры. Но и с требованиями к жилью нового поколения в хорошем смысле слова нуворишей, рождённых не в 50 – 60-е, а в 70 – 80-е годы, для которых социализация, общественная жизнь сейчас превалируют над приватностью. На смену бизнесу, который деньги добыл в 90-х и начале нулевых, и поэтому приобретённые блага прятал за пятиметровыми заборами, пришёл бизнес помельче, который деньги заработал, поэтому может спать спокойно и открыто общаться с соседями. Поэтому новые бизнесмены на Рублёво-Успенское шоссе уже не так рвутся, а те, кто успел туда попасть, нередко даже пытаются уйти от разномастных замков и футбольных полей к более европейской истории с красивой архитектурой, изящными экстерьерами, продуманными и полноценными общественными пространствами и пр.».

«Экономические факторы повлияли на резкий спад доходов представителей власти — истеблишмента, основных потребителей элитки, — продолжает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Многие его представители мигрировали за рубеж. И серьёзных предпосылок для удержания людей здесь нет. А наша страна по доходам перешла на более низкий уровень. То есть бюджетов, которые раньше были на Рублёвке, сейчас нет. Средний чек упал в 2 раза. Сегодня в ряде посёлков стоимость домовладений снизилась до 40% и больше от первоначальной. Загородное жильё реализуется фактически по себестоимости, а в ряде случаев и ниже на 10 – 20%. Объём продаваемой недвижимости сейчас колоссальный по меркам элитного рынка — 1200 – 1300 домовладений. Произошла ситуация, при которой одни собственники начали продавать свою недвижимость, за ними последовали другие, затем третьи. Ничего другого просто не оставалось делать».

«Недвижимость на Рублёво-Успенском шоссе начала проседать ещё в 2009 году, но это был процесс осторожный, прощупывающий, — напоминает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — С 2013 года предложения стали терять в цене уже довольно значительно. Так как это направление начало застраиваться элитными объектами гораздо раньше других направлений, сегодня на нём представлено большое количество морально устаревших домов, которые, естественно, можно продать только с существенным дисконтом. Именно поэтому статистика и показывает такое падение. Также необходимо обратить внимание и на тот факт, что дома площадью 600 – 1500 м² уже не пользуются массовым спросом, что также заставляет собственников снижать на них цены».

По словам управляющего партнёра компании Point Estate Ирины Калининой, в большинстве случаев речь идёт о домах, в которых уже кто-то жил, и, несмотря на всю их роскошь, отделку и ремонт, морально устаревших. То, что было модно 10 – 20 лет назад, сегодня потеряло актуальность — мода на интерьер и мебель меняется очень быстро. «Рублёвская „вторичка“ представляет собой старый фонд, который может простаивать годами, — подтверждает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. — Да, цена здесь определяется локацией: это очень живописные места, окружение давно сложилось. Однако и минусов у таких объектов предостаточно: старая архитектура, неудобные планировки, камерность посёлка предполагает компактную планировку и минимальное благоустройство территории. Покупатель в данном случае становится перед выбором: переплатить за расположение и перестроить дом или выбрать современный коттедж на другом направлении».

«Существует множество факторов, влияющих на коммерческую привлекательность объекта недвижимости, среди которых его состояние, качество, площадь, — соглашается Владимир Яхонтов. — На Рублёвке одним из основополагающих было соседство. Теперь ситуация меняется. На вопрос продавцу о причине продажи хорошего дома в прекрасном месте прозвучал ответ: „Из 50 домовладельцев в посёлке реально живут 3 – 4 семьи. Остальные коттеджи пустуют. Просто страшно находиться в таком безлюдном окружении“».

Средняя «температура»

На рынке произошла трансформация ценового предложения и в этой связи появились новые потенциальные клиенты, отмечает директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко. «Коррекция цен происходила с учётом ликвидности объектов, — говорит она. — По итогам 2015 года в посёлках в первичной реализации на Рублево-Успенском шоссе прошло 30 сделок (это около 12% от всего объёма спроса на рынке премиальных посёлков), что почти в полтора раза больше по сравнению с предыдущим годом (по нашей оценке, тогда состоялось 19 сделок)».

И теперь ближняя Рублёвка, по словам эксперта, ассоциируется с масштабным девелоперским проектом «Раздоры-2». Он находится в стадии активной реализации и представляет собой грандиозную территорию в 170 гектаров, на которой располагается разноформатнаяжилая недвижимость и развитая инфраструктура. Дома разрабатывались при участии английского архитектурного бюро и уже были отмечены многими экспертами и покупателями. Знаковым проектом дальней Рублёвки стал проект «Новое Николино». Его территория достигает в общей сложности 50 гектаров.

Артём Пронякин, руководитель отдела загородной недвижимости ORDO Realty, дополняет информацию коллеги: в последние пару лет вышло несколько новых проектов нетипичного для данного направления формата — малоэтажные комплексы классов премиум и бизнес+ — «Левел Барвиха Резиденс», «Лапино» и другие. Ценообразование на эти объекты и внесло коррективы в стоимость, сформировав среднюю цену в районе 3500 долларов/м² по итогам первого полугодия 2016 года. «На Рублёвке стали появляться и более дешёвые проекты, например, „Папушево Парк“, в 24 км от МКАД, в котором можно приобрести дуплекс площадью около 200 м² за 10,6 млн руб.», — уточняет Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.

«Да, цены постепенно индексируются вниз, но не более, чем в среднем по другим направлениям, — соглашается Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty. — Более того, рынок сейчас достиг равновесного положения, когда собственники ниже опускать цены не готовы, а покупатели вышли из режима ожидания и пошли в сделки. Создавать сложности для продажи недвижимости может старый общий фонд жилья. Большинство из продающихся на данный момент домовладений возрастом 10 – 15 лет — это тот срок, когда пора делать ремонт. Старый особняк из красного кирпича или со светлой номенклатурной штукатуркой и узкими коридорами внутри сейчас мало кому нужен — вот и снижаются цены на эти дома чуть ли не до стоимости голого земельного участка, потому что слишком велики затраты на реконструкцию».

«Нынешняя ситуация на рынке заставляет собственника рублёвского поместья, желающего реализовать дом в относительно короткие сроки, что-то делать: либо вкладывать в особняк значительные суммы, либо снижать цены, что чаще всего и происходит. В результате средняя стоимость объекта уже сравнялась с Новой Ригой», — объясняет Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

Показательные сравнения

«В течение последних 10 лет созревал очень достойный конкурент — Новая Рига. И он настолько же престижный и значимый, как и сама Рублёвка, это два luxury-направления, — комментирует Ирина Калинина, управляющий партнёр компании Point Estate. — Для сравнения очень показательно провести параллели с туристическим бизнесом. Там тоже есть два популярных места для элитного отдыха — Мальдивы и Сейшелы. И то, и другое в равной степени статусное и дорогое. А разница в формате отдыха: Мальдивы — остров, он меньше, компактнее, спокойнее, здесь меньше инфраструктуры, зато она расположена поблизости. А Сейшелы масштабнее, там можно путешествовать — взять машину на прокат и смотреть местные достопримечательности. Но это уже другой вид отдыха. Так вот кто-то предпочитает первый вариант, кому-то по душе — второй.

Точно также с Рублёвкой и Новой Ригой. Первая более закрытая, тихая, кулуарная. Если человек живёт, например, в Жуковке, ему не нужно никуда ехать — всё необходимое есть в шаговой доступности. А для комфортного существования на Новой Риге с её огромной инфраструктурой обязательно нужна машина: чтобы поехать и в супермаркет, и в спортзал, и в детский развлекательный клуб. Здесь больше возможностей и больше крупных посёлков. Но рассчитано всё это на ту же аудиторию, что и на Рублёвке. Просто это немного другой образ жизни».

Транспортная составляющая этих направлений тоже имеет различия, продолжает эксперт. Рублёво-Успенское шоссе — довольно спокойная дорога, с ограничением скорости, с живописными пейзажами по обе стороны. По ней можно медленно ехать и наслаждаться красивыми видами. А вот любители быстрой езды предпочитают Новорижское шоссе — скоростную трассу, по которой можно с ветерком промчаться на своём суперкаре и получить удовольствие от скорости. «И получается, что за одно и то же время можно доехать до Жуковки, что в 10 км от МКАД, или до „Миллениум Парка“ — а это уже более 20 км. При этом приверженцы Рублёвки всегда приводят следующую статистику: последняя авария там была 5 лет назад, а вот на Новорижском шоссе такое случается довольно часто», — рассказывает Ирина Калинина.

В том же ключе сравнений, в том числе образных, высказывается и Артём Пронякин: «Действительно, сухой язык цифр свидетельствует о снижении средней стоимости предложения на Рублёвке, однако связывать это с растущей конкуренцией со стороны Новой Риги или трактовать как угасание интереса к этой локации я бы не стал. Сравнение этих направлений в принципе не совсем уместно — это как сопоставлять старый Крым и новый Сочи. Активно развивающиеся посёлки и инфраструктура Новорижского шоссе, действительно, оттягивают на себе часть спроса, но в полной мере конкурировать с Рублёво-Успенским шоссе оно пока не в состоянии. К слову, недавно один из наших клиентов, старожил Рублёвки, признался, почему он предпочитает жить там, а не на Новой Риге: соседи его знают в лицо, к нему сформировалось определённое отношение — и это не может не радовать.

Что касается цен, то средние суммы сделок, действительно, практически сравнялись. Однако средние цифры не характеризуют каждое конкретное предложение. Если мы возьмём дом на Новой Риге, например, в посёлке „Шервуд“, площадью 700 м² на лесном участке 30 соток стоимостью 5 млн долларов, и условно перенесём его на Рублёвку, например в КП „Ландшафт“, то цена его сразу вырастет до 12 млн долларов при сохранении тех же параметров — просто за счёт того, что это посёлок „Ландшафт“. Я думаю, что никакой „смены караула“ не произошло и не произойдёт: разные направления предлагают разные продукты по формату, атмосфере и образу жизни».

«Надо учитывать очевидный факт — нет одинаковых объектов. Рынок элитной недвижимости имеет штучный товар и сам по себе непрозрачный по сути. Оценивать происходящее в данном сегменте можно только приблизительно, хотя бы потому, что основную часть сделок собственники и покупатели предпочитают не афишировать. А вот с точки зрения статуса и престижа ничего сравнимого с Рублёвкой не появится и в будущем», — уверен Максим Лещёв, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент».

И, наконец, на взгляд директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Ильи Менжунова, слухи и толки о кончине Рублёвки в качестве самого приоритетного направления для приобретения загородной элитной недвижимости также преувеличены и искажают реальную ситуацию. «Можно лишь говорить о том, что до наступления экономической нестабильности в среднем в месяц покупатели приезжали на просмотры особняка стоимостью 10 – 15 млн долларов 3 – 4 раза в месяц, то сейчас их смотрят один раз в полгода. То есть спрос, действительно, заметно снизился, и владельцам такого жилья осталось только снимать дома с продажи, либо давать значительные скидки. При этом высокобюджетного жилья на Рублёвке пропорционально больше, чем на каком-либо другом подмосковном направлении. Поэтому среди некоторых игроков и появилось ощущение, что угас интерес ко всему направлению.

Но я уверен, что активные продажи объектов дорогого сегмента вернутся в более стабильной экономической ситуации, которая наступит уже в следующем году после завершения сезона выборов, когда обрисуются чёткие контуры новой экономической политики и меры по борьбе с рецессией».