15 декабря 2017    Пятница
Поиск
Александр Шевчук За городом 0 1611

Городить огород

Можно ли вернуть людей на землю

© shutterstock.com

Это в нашей стране проходили не раз. Чтобы удержать жителей деревни, сверху спускались директивы и утверждались целые программы. Вряд ли старшее поколение забыло, например, приснопамятную Продовольственную программу в 1982 году! Или же комсомольские призывы «Животноводству — ударный фронт!», когда организовывались молодёжные бригады на фермах.

Да, в них прописывались стимулы для тех, кто всё-таки откликался на клич. И самым важным из них была возможность иметь отдельное жильё. Вот ради него и отправлялись в село молодые семьи. К слову, отработав оговоренный срок в отрасли и получив положенную квартиру или дом, многие добровольцы благополучно покидали место работы в поисках лучшего пристанища. И как бы красиво не обозначалась любая деревенская профессия, престижа ей мало что добавляло. И никакая очередная кампания ничего в этом отношении не меняла.

Наступление города

Подмосковье давно уже не ассоциируется с сельскохозяйственным производством. Увидеть пасущееся стадо коров или зерновой комбайн в поле стало экзотикой. Зато создаётся впечатление, что уже все областные земли застроены коттеджными посёлками да пересечены скоростными трассами. Молоко, мясо, овощи проще и, главное, дешевле закупать в соседних областях. Летние базарчики, как правило, заполняются продукцией из личных подворий рязанских, тамбовских, тульских, владимирских и иже с ними крестьян. На их фоне урожай подмосковных хозяйств куда как скромен.

И всё-таки деревня в обобщающем своём понятии в Московской области существует. Да и в конкретных своих проявлениях — сельхозпредприятиях, фермерских хозяйствах — тоже. И губернатор Андрей Воробьёв нет-нет да и посетит какое-нибудь из них. Из чего можно судить, что интерес к селу со стороны властей всё же есть. А ещё он, как выяснилось, зародился у девелоперов. Иначе и не объяснишь заявленные не так давно новые проекты, включившие в себя и жилую застройку, и агробизнес: в первую очередь, «Раменск» («ГЕО Девелопмент») и «Новая Руза» («НордстарДевелопмент»).

1 из 5
«Раменск»
© «ГЕО Девелопмент»
2 из 5
«Раменск»
© «ГЕО Девелопмент»
3 из 5
«Раменск»
© «ГЕО Девелопмент»
4 из 5
«Раменск»
© «ГЕО Девелопмент»
5 из 5
«Раменск»
© «ГЕО Девелопмент»

«Смею утверждать, что фермерство становится популярным и даже модным. Многие горожане меняют работу в офисе труд в поле, на земле, — комментирует Максим Лещёв, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». — Мы знаем, что люди охотно изучают и рассматривают для себя такую возможность. Пока основной спрос приходится на земли, удалённые от МКАД, где гектар сельскохозяйственных угодий стоит около 1 – 2 тысячи рублей. Но мы ждём роста интереса к площадкам рядом с Москвой, где цены на порядок выше — от 10 до 20 тысяч рублей за гектар. Такие участки, конечно, дороже, но они открывают гораздо больше возможностей благодаря более удобному расположению, близости к транспортным хабам, развивающимся подмосковным городам и т. д.».

«Сельскохозяйственное производство, не являясь профильным для девелопера бизнесом и представляя собой отдельный сложный вид деятельности, скорее всего, не будет приносить ему прибыль, — выражает сомнения Владимир Яхонтов, управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Существует целый ряд ограничивающих факторов, которые влияют на эффективность агробизнеса в принципе, среди них высокая стоимость земли, неразвитость системы хранения и распределения продукции, особенности самой сельскохозяйственной деятельности. Создание сельхозпроизводства с точки зрения девелопера выглядит не очень привлекательно и выгодно, потому что, во-первых, любая инфраструктура в проекте, начиная от строительства детских площадок и заканчивая организацией более глобальных объектов (зоопарка, конноспортивного центра или сельхозпроизводства) является прямыми затратами для девелопера. Проще говоря, это участок земли в проекте, на котором не построены дома. Каждые сто соток земли, которые не застроены жильём, для девелопера обозначают порядка 35 – 40 млн рублей недополученной чистой прибыли.

© shutterstock.com

Во-вторых, ведение сельскохозяйственной деятельности подразумевает наличие и развитие специфической инфраструктуры, которая, опять же, означает неизбежные расходы на технику, персонал, посадочный материал. По сравнению с крупным фермерским хозяйством себестоимость производства продукции в проекте в силу действия эффекта масштаба будет в разы выше. Это напрямую отразится на цене реализации продукции, стоимость которой будет в несколько раз превышать аналогичную на подмосковных рынках. Следует также учитывать, что московский регион не относится к самым урожайным, а посевной сезон короткий. В-третьих, вопрос хранения урожая. Если раньше овощехранилища располагались по всей стране, то теперь качественных действующих овощебаз практически не осталось. А строительство и эксплуатация хранилища в рамках проекта — это ещё одна затратная статья и потеря площади».

В Московской области не так много проектов, предполагающих масштабное жилищное строительство и создание индустриального кластера, напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп»: «У девелопера проекта „Новая Руза“ действительно амбициозная задача — создать в чистом поле город на 100 тысяч жителей и 54 тысяч рабочих мест. За реализацию подобной идеи в Московской области уже брались инвесторы и местные власти. Сейчас крупнейший проект такого рода в Подмосковье — „Новое Ступино“ в 70 км к югу от Москвы. Общая площадь данного проекта составляет 1 200 га, из которых 1 000 га — это промышленный кластер „Ступино Квадрат“, 200 га выделено под жилую застройку и объекты социальной инфраструктуры. Власти объявили данную территорию свободной экономической зоной (девятая в России и единственная в Подмосковье). Прогнозируемый объём инвестиций потенциальных резидентов ОЭЗ „Ступино Квадрат“ составит около 50 млрд рублей, что позволит обеспечить к 2025 году объём выручки в размере более 230 млрд рублей и создание около 6 тысяч рабочих мест».

В одном флаконе

© shutterstock.com

На взгляд Марии Литинецкой, главная сложность таких проектов состоит в синхронизации двух основных процессов. «С одной стороны, это возведение жилья и поиск покупателей, с другой — создание рабочих мест. То есть число жителей будущего района или города определяется масштабами бизнеса и потенциальным числом рабочих мест. К моменту завершения строительства жилья уже появляется определённое число будущих покупателей, готовых переехать в новый город, чтобы получить заинтересовавшую их работу. В таком случае не придётся придумывать каких-то хитрых механизмов прикрепления покупателя жилья к местным предприятиям (это невозможно по закону), так как он сам будет заинтересован в том, чтобы приобрести дом рядом с работой. Полагаю, что определённую часть рабочих мест займут жители районов, соседствующих с таким проектом, а более квалифицированные позиции будут востребованы у специалистов из Москвы и других городов. Что касается типа жилья, то наиболее уместный формат — это смешанная застройка, предполагающая индивидуальные дома, таунхаусы и многоэтажки. Хотя, вероятнее всего, преимущество будет отдано малоэтажному строительству, так как именно данный формат сможет привлечь городских жителей в область», — говорит Мария Литинецкая.

«В проекте „Раменск“ мы продаём участки для фермерства и промышленно-ремесленной деятельности для активных людей, умеющих работать руками, создающих авторские, востребованные продукты и вещи. Мы также считаем, что есть немалое число горожан, которые хотят переехать на природу, сменить стиль жизни на более спокойный, размеренный и гармоничный».

«Между проектами „Раменск“ и „Новая Руза“ есть нечто общее, но и есть и различия, — отмечает Максим Лещёв. — Они удачно расположены, за каждым стоит интересная концепция, учитывающая динамику перемен в экономике, обществе и сознании людей. Земли в нашем проекте задуманы исключительно для жизни и работы, возможно, в „Новой Рузе“ тоже. Однако, на мой взгляд, там также уделено внимание туризму, созданию рекреационных зон с элементами luxury-стиля. И вообще участки там стоят дороже. Будут ли конкурировать эти два проекта — покажет время. Пока я думаю, что их потенциальная аудитория не совпадает. Вообще, чем больше будет таких проектов, тем лучше — на прилавках появится больше качественных продуктов, а многие люди найдут для себя место, где им будет комфортно жить».

«Вне сомнений, наличие ухоженной агрофермы и пашни в посёлке благоприятно влияет на общий облик проекта, его эко-составляющую. Но это очень редкий случай, когда клиенты при выборе загородного объекта интересуются наличием собственного сельскохозяйственного производства, а ставят в качестве приоритета и того реже», — уверен Владимир Яхонтов.

А вот Мария Литинецкая настроена весьма оптимистично: «Сейчас наступил выгодный момент для начала реализации таких проектов. Санкции стимулируют импортозамещение, Россия постепенно ликвидирует зависимость от поставок товаров из-за зарубежья и открывает производства на своей территории. Не стоит забывать, что Московская область входит в тройку регионов страны с наибольшим инвестиционным потенциалом».

Александр Шевчук За городом 0 1611
За городом