15 декабря 2017    Пятница
Поиск
Александр Шевчук За городом 0 1900

Пуп земли

Как в организованных посёлках избежать самостроя

© shutterstock.com

В кризисные годы наиболее популярным предложением на загородке становятся участки без подряда. Причём, их девелоперы могут продавать не обязательно в отдельных посёлках, то есть лишь нарезая в чистом поле земельные наделы, но и в рамках уже реализуемого проекта. Мера, чаще всего, вынужденная, однако её последствия далеко не безобидные, если не поставить заслон тем владельцам УБП, кто не отличается изысканным вкусом.

Рыночный механизм

В период экономического спада, действительно, особой популярностью пользуются участки без подряда, утверждает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Они выгодны потому, что владелец участка может вести строительство дома, время от времени его приостанавливая, и таким образом экономить средства. По его словам, УБП сегодня предлагаются на территории большинства загородных посёлков, так как пользуются стабильно высоким спросом, и ни один девелопер от такого продукта не откажется.

«Участки без подряда дают очень важное в кризисное время преимущество — возможность разделить траты на несколько частей, — поддерживает коллегу Дмитрий Оглоблин, руководитель проекта «Истринская долина». — Вы можете собраться с силами, купить участок в хорошем месте, с коммуникациями и уровнем комфорта, позволяющим в перспективе наслаждаться всеми преимуществами современной дачной жизни. Затем приступить к строительству дома — оптимального по бюджету и сообразно собственным целям».

Всё хорошо, да только одной из главных проблем владельцев участков становится прокладка коммуникаций, предупреждает директор по развитию московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение» Константин Блинов. Большинство наделов, продающихся без подряда, не предполагают обеспечение сетей. Часто возникает ситуация, когда в договоре с девелопером говорится о проведении коммуникаций в определённый срок. Но встречаются и недобросовестные застройщики, и тогда этим вопросом должен заниматься сам владелец участка. Подведение газа, электричества, прокладки дороги, канализации — дорогостоящий и довольно сложный процесс.

Практически в каждом посёлке с утверждённым так называемым дизайн-кодом, где возможно купить участок без подряда, можно наблюдать самострой вне единой стилистики.

«Из личного опыта могу сказать, что предложениями земельных участков по бросовым ценам, без каких-либо коммуникаций, изобилует Новорязанское шоссе, — рассказывает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». — И вот потенциальным покупателям рассказывают красивую историю, что коммуникации проходят рядом, и как только собственники купят землю, они смогут объединиться в некоммерческое партнёрство и оперативно решить все бытовые вопросы. В итоге, в лучшем случае, этот процесс растягивается на долгие годы, а в худшем — люди оказываются вынуждены покупать генераторы электроэнергии и бурить скважины, чтобы как-то обустроить свой участок. Когда мы вывели в этом секторе Подмосковья проекты, состоящие из УБП с готовыми коммуникациями, то почувствовали, насколько был высок отложенный спрос на качественное предложение в этом сегменте».

«В настоящее время практически в каждом посёлке с утверждённым так называемым дизайн-кодом, где возможно купить участок без подряда, к сожалению, можно наблюдать самострой вне единой стилистики, — откровенно сокрушается Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна». — Владельцы таких УБП зачастую считают, что они купили землю, а дальше это их дело, что на ней возводить. Однако такое отношение домовладельцев явно снижают ликвидность проекта, поэтому для снижения количества стихийной застройки девелоперы предлагают разработать своими силами особый дизайн-проект под конкретного заказчика, но в рамках общего стилистического решения. Есть девелоперы, которые в разных кварталах посёлка предлагают разные архитектурные стили — от современных и классических до кварталов в стиле ампир или шале. Таким образом, покупателю будет проще, и он может купить участок в интересном для него стиле домостроения. В исключительных случаях, когда потенциальному домовладельцу очень подходит местоположение посёлка и его инфраструктура, то возможна договоренность с девелопером, что ему выделят участок на краю территории застройки и там разрешат построить дом по усмотрению покупателя».

В рамках приличия

© shutterstock.com

«Участок с подрядом подразумевает вариант постройки, формат которой чётко регламентирован застройщиком и отражён в договоре подряда, — разъясняет Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин». — В данном случае возвести дом в отличном от концепции посёлка стиле не получится. Проявить творчество возможно разве что при строительстве дополнительных построек (беседки, бани, сарая) или возведении забора, если его вид опять же не прописан в общей концепции. Участки без подряда — тут полное, никем не контролируемое творчество и, как правило, и покупатели и продавцы понимают на что идут, „влезая“ в проект. Чаще всего, в этот сегмент попадают либо самые дешёвые, либо самые дорогие объекты».

В существующем посёлке или рядом с организованным посёлком может открываться новая очередь УБП, но строить в ней, что заблагорассудится, достойный девелопер никогда не даст, заверяет директор по продажам компании LANDWERK Михаил Африканов. «Мы придерживаемся политики, чтобы каждый объект, который мы выводим на рынок, тщательно готовился по различным параметрам, продумывалась концепция, архитектурный облик и многое другое. Поэтому любая концепция подразумевает под собой регламент застройки посёлка как минимум по части фасадных решений и ограждения. По нашему опыту открытия второй очереди или даже нового надела в существующем посёлке, как это сделано в КП „Smart Ville Дмитровка“, регламента должны придерживаться все жители. Даже если новая часть посёлка дешевле и находится в другой статусной среде, клиент, который покупает себе участок и строит дом, также обязан придерживаться установленных правил», — говорит эксперт.

1 из 4
«Smart Ville Дмитровка»
© LANDWERK
2 из 4
«Smart Ville Дмитровка»
© LANDWERK
3 из 4
«Smart Ville Дмитровка»
© LANDWERK
4 из 4
«Smart Ville Дмитровка»
© LANDWERK

Татьяна Илюхина, генеральный директор GOOD WOOD Development, сообщает, что при покупке участка в коттеджных посёлках «Фламандия» и «Никольское-Лесное», клиент подписывает соглашение, так называемое «Положение о застройке», в котором прописана допустимая цветовая гамма домов, кровли, заборов, а также строений, размещаемых на участках, пристройках к домам и т. д. Обычно, это не вызывает ни у кого сопротивления, ведь, как правило, каждый собственник сам желает проживать в посёлке с некоторой культурой застройки.

В «Истринской долине» также есть посёлки, в которых одновременно есть участки с подрядом и без. По словам Дмитрия Оглоблина, вступая в кооператив, их будущий житель должен подписать соответствующие документы, в которых можно указать необходимые условия по застройке. Помимо прочего указываются некие требования к проекту жилого дома и вспомогательных построек. Оговаривается срок завершения строительства — как правило, несколько лет после подключения всех коммуникаций в посёлке. Оговаривается также и оформление фасадной части участка: высота забора, материалы, стиль.

Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, дополняет: «Для того, чтобы продавать землю без подряда, необходимо иметь разрешение под ИЖС или под дачное строительство, поэтому если у девелопера проект таунхаусов, то он не сможет выделить кусок земли и продавать участки без подряда. Обычно в мультиформатных посёлках, где важен единый облик и архитектурный стиль, земельные участки продаются с подрядом. В таком случае обычно управляющая компания или застройщик устанавливают правила добрососедства, в которых прописывают всё до мельчайших деталей, включая, например, такие нюансы, как место, где разрешено размещать короб под кондиционер. Эти правила вносятся также и в устав некоммерческого кооператива жителей. Пока посёлок не передан в управление, все будущие домовладельцы обязаны подчиняться данным требованиям, поскольку согласие на их выполнение является обязательным условием вступления в кооператив. То есть, в случае отказа от следования тех или иных правил, застройщик или управляющая компания имеют право запретить данному собственнику пользование имуществом кооператива, а именно, дорогами посёлка, электричеством и другими коммуникациями, которые находятся на балансе. После передачи управления посёлком жителям на общем собрании собственники вправе поменять устав кооператива и строить всё, что им вздумается».

Мухи отдельно…

© shutterstock.com

«Как показывает практика, попытки наложить на покупателей ограничения по возведению дома или срокам застройки чаще всего не имеют результата, и девелоперы это понимают, — заявляет Антон Архипов. — Поэтому если застройщик всё-таки делает выбор в пользу мультиформатного проекта, он старается, как минимум, разделить посёлок на части, отведённые под подрядное строительство и УБП. Иногда их распределение подсказывает сам ландшафт: так наиболее привлекательный участок локации, например, рядом с лесом, застраивается более дорогими продуктами — таунхаусами или коттеджами. Застройщик также планирует, каким образом будет осуществляться въезд и выезд из посёлка, чтобы людям, которые живут в его организованной части, не приходилось каждый раз ездить через стройку, да и в целом, чтобы у них была комфортная среда обитания».

По информации Георгия Николаева, в мультиформатном жилом комплексе «Остров Эрин» каждый тип недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дуплексы, участки, квартирная застройка) выделен в отдельную зону. УБП, как и квартирная и коттеджная застройка, отделены забором. Есть общая дорога, по которой люди могут пройти, но не проехать. А, например, грузовики к участкам без подряда едут по отдельной дороге.

«У любого застройщика есть план развития посёлка. Как правило, там, где планируется продавать участки без подряда, строительство ведётся на хороших, но не самых лучших местах. Это делается для того, чтобы в будущем была возможность продать лакомые кусочки по более высоким ценам, ведь земля в готовых проектах с инфраструктурой и дорогами стоит дороже. Главное, чтобы проект динамично развивался, и в разных условиях это требует различных стратегий продаж, — комментирует Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. — Элитный коттеджный посёлок „Резиденции Бенилюкс“ на Новорижском шоссе возводился по проекту девелопера, но тем, кто мог бы впоследствии пожелать построиться самостоятельно, оставили участки в лесном массиве и чётко назвали сроки, когда строительство должно начаться и закончиться. Причём, за нарушение сроков возведения дома в договоре предусматривалась финансовая ответственность для собственников. И такое ограничение давало владельцам готовых домов уверенность в том, что им не придётся вечно жить вблизи стройки. Другой загородный проект на Новой Риге — „Ренессанс парк“ вышел на рынок в виде участков без подряда, и только потом, когда собственники застроили территорию домами своей мечты без какой-то единой концепции, застройщик предложил последующим покупателям несколько проектов готовых резиденций на выбор. У проекта „Никольская слобода“ история похожая».

© shutterstock.com

Эксперт информирует, что и в давно построенных посёлках время от времени появляются прирезки участков на продажу. В прошлом году были предложения УБП в КП «Николино» (Рублево-Успенское шоссе), «Монтевиле» (Новорижское шоссе) и ряде других. По её словам, в структуре предложения на Рублёво-Успенском шоссе около 20% лотов — это именно участки без подряда. Их стоимость варьируется от 20 до 60 тысяч долларов за сотку, поэтому «низкий входной билет» для их покупателей — понятие довольно условное, и чем дороже участок, тем вероятнее, что в посёлке есть не только коммуникации, но и самая развитая инфраструктура.

За всю историю Villagio Estate коммерческий директор этой компании Алексей Коротких смог припомнить всего несколько случаев, когда покупателей интересовала только земля. «Просто у нас огромное портфолио архитектурных проектов, при этом каждый из них может быть адаптирован под вкусы клиента. Слишком большая площадь? Уменьшим. Не хватает гостиных? Добавим. Хочется другую отделку? Поменяем. Землю, как правило, покупают те, кому может быть выгодно сооружение здания собственными силами, например, у человека свой строительный бизнес. И если собственник всё-таки решает построить дом по своему проекту, ему необходимо пройти несколько фильтров. Во-первых, обсудить этот вариант с нашим архитектурным бюро, которое оценит, насколько объект впишется в общую застройку. Во-вторых, важно соблюсти строительные нормы — СНИПы, посадку здания. Этот вопрос согласовывает управляющий посёлка. Наши жители прекрасно понимают, что такие меры необходимы для общего блага и архитектурной гармонии. Мы обязательно предупреждаем клиентов о правилах проживания ещё до покупки», — заключает эксперт.

Александр Шевчук За городом 0 1900
За городом