15 декабря 2017    Пятница
Поиск
Наталья Бухтиярова За городом 0 1780

Особенности национальной загородки

Тренды земельного рынка

«Особенности национальной охоты в зимний период», 2001
© kinopoisk.ru

Загородный рынок всегда сложнее переживает экономические трудности, так как это недвижимость не первой необходимости. Свой дом — это роскошь, с приобретением которой можно подождать.

Кризис на рынке индивидуального домостроения всегда чувствуется острее и продолжается дольше. Многие эксперты вообще отмечали, что данный рынок не вышел из прошлого кризиса, а плавно попал в капкан существующего. Однако жизнь продолжается при любых условиях, она, конечно, откладывает свои отпечатки, оставляет шрамы, дарит незабываемый опыт, но продолжается. Тоже самое происходит и на загородном рынке, который всё равно есть.

Безусловно, рынок изменился, подстроившись под существующие реалии жизни, под сегодняшний спрос и актуальные требования. Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, отмечает, что так или иначе все участники адаптировались к новым реалиям, в том числе к изменившемуся курсу валют, ограничениям для ряда россиян на выезд за рубеж и владение там недвижимостью и счетами в иностранных банках. В процессе этих изменений на рынке появились определённые тренды, которых раньше не было.

Сокращение предложения

Главная особенность рынка, которая уже сейчас видна экспертам — сокращение предложений. На рынке появляется мало новых проектов, особенно участков с подрядами. Элитный рынок вообще сжался. Директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев комментирует: «В течение 2016 года на рынок элитной загородной недвижимости не вышло ни одного нового проекта. Предложение объектов в этом сегменте начинает себя исчерпывать». Это подтверждает и Валентин Зуев, ведущий эксперт компании Villagio Estate: «Элитный рынок „первички“ продолжает сужаться. Если два года назад в сегменте экспонировалось 94 комплекса, то год назад их число сократилось до 77, а сейчас их всего 67. Большинство из них были окончательно распроданы, а новых проектов по-прежнему не появляется. Из-за дефицита качественного предложения спрос сосредоточился в 15 – 20 посёлках и частично сместился в сегмент вторичного жилья».

Сидеть в рублях

«Особенности национальной охоты», 1995
© kinopoisk.ru

Кризис заставил практически всех перейти в рублёвые цены. Евро, доллары и фиксированные курсы валют ушли в прошлое, как и на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын, отмечает, что переход в рублёвый диапазон сказался на ценах, в том числе и в элитном сегменте. «Традиционно высокобюджетная недвижимость экспонировалась в долларах, но резкий сказок доллара в конце 2014 года привёл к тому, что расценки стали неадекватными в глазах российского покупателя. Первыми отреагировали застройщики: перевели цены на первичном рынке в рубли и зафиксировали курс на приемлемой для покупателя отметке. Позднее включились в общий тренд и частные владельцы. На сегодняшний день сегмент недвижимости стоимостью от 15 до 150 млн рублей на 54% представлен в рублях. Самые дорогостоящие объекты по-прежнему экспонируются в долларах, поскольку аудитория высокого рынка „живёт“ в этой валюте», — говорит эксперт.

Участки без подряда

В тяжёлые времена всегда увеличивается спрос на землю, причём именно на участки без подряда. Земля, как и в принципе недвижимость, является для наших сограждан своеобразным способом сохранения денег. Когда квартиры и дома дòроги, участок можно купить по очень привлекательной цене за сотку. Строить же дом на такой земле можно постепенно, не залезая в долги. Это тренд остался на премиальном рынке. Это подчёркивает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»: «Этим летом в ходу были участки и без подряда. Они выгодны тем покупатели, которые не хотят или не имеют возможности одномоментно вложить в покупку дома большую сумму денег, но могут постепенно строить дом. Так легче распределить финансовую нагрузку на бюджет, ускоряя или приостанавливая строительные работы».

Но в нынешний кризис в массовом сегменте произошло одно существенное изменение, на которое обращает внимание Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский проспект», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга: «Трендом последних лет стало нежелание покупателей приобретать участки без инфраструктуры». А кроме этого, участки должны быть с коммуникациями. Просто голая земля сейчас никого не привлекает. За прошлые года наше население в достаточной мере скупило участки в чистом поле, а теперь ломает голову над тем, как от них избавиться.

Купи и живи

«Особенности национальной охоты», 1995
© kinopoisk.ru

На рынке актуален тренд покупать свою мечту сразу, то есть востребованы дома готовые для жизни. Это тенденция отчётлива видна по оживлению на вторичном загородном рынке. Анна Вепринцева отмечает: «Внимание покупателей заметно сместилось с элитных загородных новостроек на готовые к проживанию варианты вторичного рынка, не требующие больших единовременных затрат на ремонт, отделку и обустройство интерьера».

Сергей Колосницын также обращает внимание на большую активность вторичного сегмента: «Вторичный рынок, как правило, представляют жилые посёлки, в которых можно немедленно заселяться. При этом многие посёлки на первичном рынке, несмотря на готовность домов под отделку, не раскуплены, а значит, период заселения в новый дом растянется на неопределённый срок. Впрочем, согласно общему рыночному закону, цены на первичном рынке доступнее, и для некоторых покупателей этот фактор компенсирует неудобства».

Тренд заметили и девелоперы. Так Владислав Копица, генеральный директор проекта Open Village, рассказывает: «В данный момент на рынке малоэтажного строительства наблюдается спрос на готовые к проживанию дома площадью 130 – 250 м². Как правило, это уже меблированные объекты в живописных местах, расположенные достаточно близко к городской инфраструктуре». Сергей Колосницын подчёркивает, что максимальная готовность дома под чистовую отделку, а лучше под ключ — идея нашего времени. Именно с помощью такого продукта застройщики отвоёвывают свою аудиторию рынка.

Дачное ПМЖ

В последнее время на рынке загородной недвижимости наметилась ещё одна тенденция, которая по сути меняет весь рынок. Загородный дом в настоящий момент для многих — это место постоянного жительства, а не дача для отдыха в выходные. Дом покупается именно для семейного переезда, потому что практически всегда загородный образ жизни удобнее, чем городской и по экологическим показателям, и по темпу жизни, и по жилой площади. Александр Гиновкер так описывает эту тенденцию: «Теперь посёлки эконом-класса воспринимаются как полноценная замена городской недвижимости. Многие молодые семьи делают выбор в пользу загородного жилья. Выгода для них очевидна: за сумму, аналогичную стоимости городского жилья, можно приобрести бòльшую площадь с небольшим земельным участком».

Скромнее надо быть, товарищи

«Особенности национальной рыбалки», 1998
© kinopoisk.ru

Загородный рынок, даже в элитном сегменте, перестал тяготеть к большим размерам, чрезмерным тратам и общей помпезности. Собственные Версали, как большие, так и маленькие, перестали быть привлекательными. На рынке стали цениться современность, комфорт и функциональность.

Тяга к более простому обусловлена скорее отсутствием лишних денег, которые тратятся на самое необходимое, без изысков. Дмитрий Власов, заместитель генерального директора RDI, отмечает преобладание на рынке параметров, присущих эконом-классу: «Если говорить о массовом сегменте, то сейчас редко встречаются большие площади участков, домов и излишества в благоустройстве». Роман Коняхин, управляющий выставкой «Малоэтажная страна», комментирует: «Опросы, проведённые выставкой, показывают, что за последний год на 8,8% выросла доля тех, кто хотел бы построить загородный дом площадью до 100 м². Снизилась на 8,5% доля тех, кто не определился с площадью будущего дома. Это говорит о более глубокой включённости покупателей в процесс».

Да что там массовый сегмент, эти же процессы происходят и на элитном рынке. Валентин Зуев рассказывает: «С точки зрения предпочтений элитный рынок сильно изменился. В целом подход покупателя стал очень рациональным. Роскошь и позолоченный декор напоказ практически исчезли. Изменился метраж дома. Если 10 лет назад основной массив сделок приходился на коттеджи площадью 600 – 1000 м², а пять лет назад — 400 – 500 м², то сейчас речь идёт об особняках до 400 м². Лишние метры не нужны, и архитектурный проект будет дорабатываться до мельчайших деталей, чтобы задействовать каждый «квадрат». Меняются и архитектурные предпочтения: всё меньше любителей «тяжёлой» классики и больше поклонников современных проектов с лаконичной геометрией».

Экологичность во всем

В последнее время экологичность становится трендом во многих сферах. Безусловно, эта тенденция не обошла стороной загородный рынок. В принципе, на руку этому тренду сыграла и инициатива Минэкономразвития относительно разработки и принятия мер для поддержания деревянного домостроения. Среди этих мер и ипотека на загородке для индивидуального загородного жилья, и маршрутные карты о том, где и как можно использовать дерево, квоты и меры господдержки.

Таким образом, дерево становится популярным материалом на данном строительном рынке. Однако Роман Коняхин отмечает, что пусть и несущественно, но падает спрос на технологии строительства из клеёного бруса (с 16,4% до 12,5%), на дома, построенные по каркасной технологии (с 14% до 13,1%), по панельно-каркасной технологии (с 8,7% до 7,1%), из оцилиндрованного бревна (с 7,9% до 6,6%). Спрос растёт на дома из профилированного бруса (с 11,6% до 13,1%), на каменные/блочные дома (с 7% до 8,6%) и на дома из СИП-панелей (с 4,5% до 7,6%).

Анастасия Фетисова, директор по маркетингу московского представительства компании «РОССА РАКЕННЕ СПб» (HONKA), сообщает, что прослеживается тренд, который можно назвать принципом сочетаемости: «Сейчас заказываются дома не просто из дерева, из камня или кирпича, а из нескольких материалов, что даёт возможность реализовать самые различные идеи. Немаловажную роль в этом тренде сыграло знакомство покупателей с мировыми тенденциями. Помимо этого, в нашей стране начинают всё чаще звучать требования к экологичности материалов, используемых для строительства».

Формат формату рознь

«Особенности национальной рыбалки», 1998
© kinopoisk.ru

Александр Шибаев отмечает, что увеличилось количество мультиформатных посёлков, предлагающих как участки и коттеджи, так и квартиры в малоэтажных жилых домах. А Владислав Копица обращает внимание, что на рынке возрождается традиция прошлого века — появляются тематические посёлки: «В период СССР были распространены ведомственные посёлки, объединённые по профессиональному признаку — дачи писателей, художников, работников науки. Этот тренд переживает вторую жизнь: со стороны потребителя есть интерес к тематическим загородным историям в недвижимости. Появляются посёлки почитателей конного спорта, охоты и рыбалки, с собственным горнолыжным спуском, яхт-клубом или полем для гольфа. Это интересная тема, но полностью готового к заселению посёлка такого типа пока ещё нет».

Подстроившись под современный тренды, загородный рынок подстроился и под кризис. Его оживление было особенно заметно этим летом. Эксперты заметили это даже на элитном рынке, который просел заметнее эконом-класса. Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, отмечает, что лето 2016 года вполне можно назвать успешным: «Если сравнивать лето 2016 года с аналогичным периодом 2015 года, то можно отметить, что число сделок на премиальном загородном рынке выросло на 4%. Возрос и средний бюджет покупки. Всего с июня по август на первичном рынке загородной недвижимости премиум-класса было заключено 56 сделок. Суммарно за три летних месяца покупатели загородной высокобюджетной недвижимости потратили 5 млрд рублей, что на 13% выше аналогичного показателя прошлого года».

Одним словом, привычная всем загородка стала не столь привычной.

Наталья Бухтиярова За городом 0 1780
За городом