Прибыльное перепрофилирование

Коммерческие площади, особенно офисные, в кризис страдают больше всего, спрос на них падает быстрее, чем на жильё, следовательно, цены и арендные ставки также стремительно уменьшаются. В результате собственники офисных центров могут нести серьёзные убытки.

Эксперты компании NAI Becar Apartments выделяют следующего рода сложности:

• Снижение стоимости объектов, а также снижение арендных ставок. Например, рублёвые ставки на московском офисном рынке за 2015 год упали на 15 – 30% по сравнению с 2014 годом.
• Особые трудности возникли у собственников недвижимости, обременённой кредитами, так как появились сложности и с обслуживанием кредита, и с его рефинансированием при необходимости. Больше всего не повезло валютным заёмщикам.
• Спрос на офисные площади снизился в связи с уходом с нашего рынка западных инвесторов.

Однако при правильном подходе любая недвижимость должна приносить прибыль. Если офисный центр убыточный, то следует рассмотреть возможность его перепрофилирования в апартаменты. Для собственника это может быть выгоднее, чем просто продажа убыточного объекта. Во-первых, продать целиком бизнес-центр в период экономических трудностей непросто, и уж точно небыстро. Во-вторых, апартаменты всё-таки предназначены для жизни, поэтому спрос на них выше, да и продаются они отдельными лотами, причём, чем мельче эти лоты, тем быстрее осуществляются продажи. По данным NAI Becar Apartments, продажа апартаментов приносит собственникам на 10 – 20% прибыли больше, чем продажа офисов. Кроме того, на этот товар всегда есть спрос. Такой вид недвижимости привлекает покупателей возможностью жить или сдавать, особенно если на рынок выводится готовый к использованию продукт, то есть с ремонтом и даже мебелью.

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, рассказывает, что переоборудование офисного или бизнес-центра может быть некапитальным и капитальным.

При некапитальном переоборудовании создаётся проект переустройства здания, который предусматривает прокладку новых коммуникаций, перенос или новое строительство ненесущих стен, при этом несущая конструкция никак не трогается. После этого необходимо для снижения налогового бремени изменить вид разрешённого использования земельного участка. Затем происходят непосредственно строительные работы, а после кадастровое разделение здания на апартаменты. На весь этот процесс уходит минимум восемь месяцев.

Если предстоит капитальное переоборудование центра, что часто связано с преобразованием несущих конструкций, то сперва проводится предпроектная проработка ГПЗУ, затем работа ведётся над проектной документацией и техусловиями. Потом также меняется вид разрешённого использования земельного участка, получается разрешение на строительство, затем проводятся сами строительные работы, и после всего этого происходит ввод нового объекта в эксплуатацию. Все необходимые процедуры в этом случае длятся от полутора лет и больше.

Самые главные проблемы при перепрофилировании офисных зданий в апартаментные комплексы кроются в глубине этажа, который может не давать возможность нарезать жильё согласно нормам инсоляции (тогда придётся проектировать атриум), и в горячем водоснабжении, которого может не быть или мощность его явно будет недостаточна для жилья, в любом случае потребуется получить горячую воду от города. Есть ещё одна проблема, с которой по возможности лучше не связываться, — объект является памятником архитектуры. В данном случае все работы придётся согласовывать с Москомнаследием, а это весьма проблемно и далеко не всегда реалистично.

Однако, если преодолеть все проблемы и получить вместо БЦ комплекс с апартаментами, то затраты окупятся. Мировой опыт на цифрах доказывает востребованность рынком данной практики: количество номеров в апарт-отелях в мире постоянно растёт. За пять лет, с 2010 по 2015 год, этот показатель увеличился на 97,5%. Подобный опыт продемонстрировала и компания NAI Becar Apartments, переоборудовав бывшую фабрику по выпуску изделий для текстильного оборудования в МФК The Loft Club. Апартаменты в данном комплексе на сегодняшний день уже проданы, квадратный метр стоил в среднем по 300 тысяч рублей.