Откуда дровишки?

Федеральная программа по капитальному ремонту МКД имеет много пробелов и явно не доработана.

Сегодня Квадрум обсуждал с Сергеем Крековым, президентом Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, недоработки этой программы, а также возможности её усовершенствования.

— Сергей, я знаю, что ваша Ассоциация обращалась в Минстрой с предложениями по доработке программы капитального ремонта и выработки понятного гражданам и приемлемого механизма её реализации? В чём вы видите главные минусы существующей схемы капитального ремонта за счёт граждан? Какие изменения вы считаете необходимыми?

— Учитывая экономические реалии сегодняшнего дня, убеждён, что капитальный ремонт может стать драйвером экономической отрасли. Понимаете, сегодня мы ещё что-то строим, причём строим активно, но спрос на это предложение падает и будет падать в ближайшем будущем. Население беднеет: по данным Росстата объём товарного оборота упал в 2015 году на 20%. Люди реально экономят, а 30% стали экономить даже на еде. В такой ситуации не стоит ждать, что на рынке недвижимости всё будет хорошо, что квартиры будут продаваться прежними темпами, а цены расти. Нет, существуют определённые рыночные механизмы, которые действуют на все рынки одинаково, в том числе и на рынок недвижимости. Но если предложение значительно превышает спрос, то продажи будут падать и цены тоже. Я вообще уверен, что обвал цен будет. Проев все свои запасы, девелоперы вынуждены будут продавать дёшево и даже больше — они будут вынуждены просто сдавать свои новостройки в аренду, чтобы хоть как-то покрыть убытки. И арендная ставка у них будет на уровне коммуналки. Уже сейчас такие схемы реализуются в области, но пока это единичные случаи. Как только это приобретёт массовый характер — область обвалит арендные ставки и мы увидим реальные цены на жильё.

В такой ситуации ясно, что строителям будет туго, что отрасль надо подержать. И капитальный ремонт вполне может справиться с этой задачей: раз мы не можем строить, то давайте ремонтировать то, что уже построено. Ведь деньги на ремонт выделяются по программе немалые. Например, с 2014 по 2016 годы в Подмосковье запланирован ремонт 1200 домов, на который выделено около 22 млрд рублей. Вся же программа капитального ремонта пока распланирована до 2038 года, и в план этот включено 44,5 тысячи домов. В сложившихся условиях разумнее сжать эту программу до 2025 года — это позволит увеличить объём капитального ремонта в пять раз, что, безусловно, поддержит строительную отрасль в период кризиса.

— Но деньги на капитальный ремонт, все эти миллиарды, должны идти из кармана граждан, которые тоже живут в кризис, и которых как-то не очень спешат поддержать. Где же граждане будут брать эти деньги?

— Именно поэтому мы и предлагаем совершенно другой механизм оплаты капремонта.

Давайте сначала рассмотрим предложение власти. Считается, что мы с вами должны десятилетиями копить деньги на ремонт. Копить можно индивидуальным способом, открыв специальные счета, или котловым, делая отчисления в специализированные фонды. Однако в любом варианте эти деньги не защищены от инфляции и коррупции. Причём не стоит думать, что украсть можно лишь в фонде — украсть можно везде. Алчный чиновник отличается от алчного председателя ТСЖ или алчного генерального директора УК лишь возможностями. В одном случае воровать будут миллиарды, в другом — миллионы. Кроме того, специальные накопительные счета в банках тоже никак не защищены — в последнее время, как мы с вами знаем, многие банки были лишены лицензии.

Второй немаловажный момент — величина ежемесячных отчислений. Сколько будет стоить ремонт через 10, 15 или 20 лет? Никто в нашей стране не может ответить на этот вопрос. Ведь надо не просто спланировать работы и осметить их, но и учесть индекс инфляции, что для нашей страны просто нереально. У нас практически отсутствуют макроэкономические показатели стабильности, которые давали бы хоть какой-то ориентир. В принципе, даже Минфин с трудом планирует бюджет следующего года. Не стоит забывать, что мы не Европа, где индекс инфляции 0,8%, а ставка по депозиту 1,2%. Это там можно рассчитать большие циклы накоплений и спланировать стоимость работ на 15 – 20 лет. В нашей же стране это просто невозможно! При этом важно отметить, что этот механизм накоплений принимался, когда мы были ещё в стабильной ситуации и верили в чудеса. Сегодня же эта проблема приобрела ужасающие размеры.

На данный момент никто не в состоянии точно определить сумму, которую надо ежемесячно собирать для будущего капитального ремонта. Большинство при решении этого вопроса исходило из того, что пусть хоть сколько-то платят, или из того, сколько вообще могут заплатить. В результате, денег на ремонт может на финише не хватить или вообще не быть. Например, уже сейчас в Свердловской области разразился скандал с фондом, оказавшимся пустым, хотя люди год делали туда отчисления. И что в такой ситуации делать? Где искать виноватого? Это будет также как с обманутыми дольщиками — государству всё равно придётся решать эти проблемы.

Кроме того, на сегодняшний день около 40% ТСЖ объявили, что будут копить на капремонт сами, открыв специальные счета в банке, но при этом жители не делают никаких отчислений. Понятно, что это хорошо лишь до первой звезды, но что они будут делать, когда деньги на ремонт понадобятся? Где будут брать деньги? Побегут в муниципалитет? Но муниципалитет им, в лучшем случае, лишь посочувствует. Поэтому, если жители вопрос с деньгами не решат, то думать вынуждено будет государство.

Есть и ещё один нюанс во всей этой истории. У капитального ремонта, конечно, есть план, но иногда случаются и непредвиденные вещи. В любой момент в доме может что-то сломаться, и на ремонт срочно понадобится крупная сумма денег. И где люди эту сумму возьмут, даже если честно всем домом делали отчисления в фонд или на счёт, но требуемого объёма денег не накопили? Брать потребительский кредит под 22 – 23%? А ведь государство сняло с себя ответственность, особенно, если дом выбрал индивидуальный вариант накопления средств.

Оценивая всё это, мы убеждены, что накапливать деньги на ремонт сейчас опасно. Правительство пока не предложило механизм, который бы гарантировал и защищал эти накопления. Более того, нужно понимать, что мы находимся в ситуации кризиса — денег нет, и, возможно, из-за этого я могу вполне смириться с обветшалым фасадом своего дома. Единственно верный механизм в такой ситуации — кредитование. Люди должны иметь возможность получать кредиты на капремонт по льготной ставке. Субсидировать эту ставку должно государство, которое должно объявить федеральную программу капитального ремонта, выйти на внутренний рынок заимствования, взять эти деньги по льготной ставке и по льготной же ставке выдавать их по программе капремонта. Гражданам должен быть предложен вариант кредитования на 5 – 10 лет. Но сначала необходимо изменить весь механизм капитального ремонта. Если он не будет изменён, то запуск в эту систему ещё и кредитных денег закончится полным крахом.

— Как же на ваш взгляд должен осуществляться капитальный ремонт?

— Прежде всего капитальный ремонт должен осуществляться лишь с согласия жильцов. Это очень важный момент. Ремонт следует делать лишь в том случае, когда жители этого хотят. Если кредитование будет запущено без этого условия, то мы загоним людей ещё в большую кабалу. Собственники должны соглашаться на ремонт и согласовывать перечень работ и их стоимость. И не стоит думать, что собрать общее собрание невозможно. Практика показала, что при желании муниципалитеты могут с лёгкостью проводить подобные собрания. Например, Мосжилинспекция Москвы и Московской области на удивление хорошо отработала, когда необходимо было решить вопрос выбора способа накоплений на капремонт. Если же люди не хотят собираться и принимать решение, то, следовательно, и ремонт им никакой не нужен.

После того как выяснилось, что дому нужен ремонт и собственники согласны его оплачивать, необходимо определиться с объёмами требуемых работ, а потом уже приступать к их реализации. А для оплаты этих работ у людей должен быть кредитный механизм.

— Сергей, но ведь люди могут экономить на чём-то жизненно важном, и в результате дома просто будут разрушаться.

— Понимаете, я описал базовый механизм запуска ремонта. Если мы сделаем это — уже огромный шаг навстречу цивилизованному рынку. Но раз платит житель, то житель и принимает конечное решение. Безусловно, будет список работ из категории «угроза жизни и здоровья человека», которые будут определяться специальной технической инспекцией.

Также не стоит думать, что сейчас всё хорошо, что люди живут в шоколаде, а вот потом им станет хуже. Нет, люди сегодня живут в ужасных домах с трещинами в стенах и с падающими балконами. У нас нет другой счастливой истории, в которой государство озаботилось о своих гражданах. У нас объём ветхого и аварийного жилья не снижался, хотя на решение этой проблемы бюджетом выделался триллион рублей. Не стоит также думать, что государство, получая от населения деньги на капремонт, сделает жизнь этого населения комфортной. Наверное, какие-то показные вещи будут делаться, но в массе своей дома будут просто стоять и ждать своей очереди на капремонт десятилетиями.

Я считаю, что государство не может навязывать объёмы ремонта, раз уж оно отказалось его финансировать. Безусловно, можно повесить на собственников соблюдение всех нормативов и стандартов, но у населения нет и не будет таких денег. Понимаете, мы живём в стране, где очень хорошая нормативно-правовая база. Она просто не работает, но она реально хорошая. Если б эта база работала, мы бы жили в другой стране. Так почему само государство всё предыдущее время не соблюдало эти нормативы и регламенты? Все просто — у него не было на это денег, потому что капремонт, выдержанный в рамках стандартов, стоит миллиарды. Получается, государство при отсутствии денежных средств может не выполнять свой же собственный регламент, а граждане должны с этим как-то справляться. Кроме того, получается, что государство, в заботе о нашей жизни, разработало нормативно-правовую базу, но абсолютно не подумало, где население возьмёт требуемые деньги на ее реализацию. Мы живём в стране, особенности которой надо понимать. Именно поэтому техническая инспекция должна выходить с инициативным актом необходимых работ, а жители могут соглашаться на них или нет. Им нельзя это вменить, иначе на людей просто повесят неоплачиваемый объём долгов.

— Но всё-таки пути решения жизненно-важных проблем надо предусмотреть.

— Есть разумное решение и этой проблемы. В настоящий момент государство всё равно заявляет, что всех собираемых с населения денег на капремонт не хватит, что работы будут датироваться из бюджета. Кто-то будет добавлять 70%, кто-то — 30%, но добавлять будут. Так почему бы просто не сделать жизненно-важные работы обязанностью государства, ведь, в принципе, именно оно и отвечает за нашу безопасность. Понятно, что перечень этих работ надо сократить до действительно важных: пожарная безопасность, водоснабжение и лифты. А вот всё, что не столь важно для жизнедеятельности дома, можно сделать обязательным для граждан — именно они должны отвечать за внешний вид дома, комфорт и удобства. И для решения этих проблем у них должен быть доступный кредитный механизм.

— Сергей, ваши предложения выглядят вполне жизнеспособными и логичными. Минстрой намерен их поддержать?

— На сегодняшний момент Минстрой отказывается от диалога и не слышит критики в адрес своей программы. Но недовольство граждан будет нарастать, потому что каждый из нас на капремонт теперь отдаёт свои личные деньги. И вот когда мы будем платить долго, а дома наши ремонтироваться не будут, то волна недовольства будет очень сильной. А мы продолжим попытки модернизации существующей программы.