Игра по-новому

Элитный сегмент рынка недвижимости всегда живёт по своим правилам. «Элитка» имеет своё представления о комфорте, норме, адекватной цене и законах привлекательности. Арендный рынок является не менее показательным в этом плане, чем рынок строящегося жилья.

Стоит отметить, что рынок аренды в кризис изменился, но удар по нему был менее значительный, чем по рынку купли-продажи. И вывод этот следует из утверждения управляющего партнёра компании Blackwood Марии Котовой, что арендная ставка в долларах упала незначительно по сравнению с ценой элитного квадратного метра на первичном рынке, хотя она и стала ниже докризисных показателей.

Знай себе цену

По данным Blackwood, свыше 70% арендных сделок в элитном сегменте пришлись на лоты, месячная аренда которых была в районе 130 – 260 тысяч рублей в месяц. Хотя и были сделки с очень высокой арендой. Например, в этом году был сдан в аренду таунхаус в Серебряном бору за 1 800 000 рублей в месяц.

Вообще размер арендной ставки во многом зависит от района. В настоящий момент самая дорогая аренда в Хамовниках — 689 тысяч рублей в месяц за квартиру. На втором месте Якиманка — 536 тысяч рублей в месяц. Самая низкая арендная ставка на элитном рынке запрашивается в Таганском районе и в Дорогомилове.

Если говорить о ставках, то стоит отметить, что арендная ставка стала номинироваться в рублях. Конечно, есть упорствующие собственники, настаивающие исключительно на валютной аренде, но 80% рынка соответствуют рублёвому тренду.

Против правил

Кризис заставил рынок недвижимости мельчать. Строящиеся объекты стали выводить на рынок огромное количество однокомнатных квартир и студий площадью до 30 м², а иногда и меньше 20 м². Четырёх- и трёхкомнатные квартиры также в основном стали малогабаритными. Площади квартир уменьшались и на элитном рынке, где будущие собственники решили разумно подходить к тратам и уже массово не стремились приобретать сотни запасных «квадратов». Но на премиальном рынке аренды студии и «однушки» спросом не пользуются. Больше всего арендуется двухкомнатных и трёхкомнатных квартир, так как в основном такие квартиры снимают семейные люди. Во-вторых, даже если состоятельный человек планирует жить один, он предпочитает иметь отдельную спальню и отдельную гостиную.

Новые лица

Кризис расширил круг собственников, выставляющих свою недвижимость для сдачи в аренду. Безусловно, остался привычный нам частный сектор. Но на рынок вышли государственные и девелоперские компании! Сделки АИЖК по приобретению апартаментов для последующей сдачи в аренду известны всему рынки, причём АИЖК намерено продолжить этот опыт. Пока непонятно, какой именно продукт и для какой целевой аудитории данная госструктура выведет на рынок, но Александр Шибаев уверен, что размер арендной ставки будет в районе 45 – 50 тысяч рублей в месяц за минимальный по метражу лот.

Также Мария Котова рассказывает, что в Blackwood обращаются девелоперы с просьбой переквалифицировать их апартаментные комплексы или часть жилых комплексов в апарт-отели. И таким образом компании даже не страхуются от непродажи построенных квадратных метров, а секьюритизируют длительный денежный поток. В условиях, когда экспозиция дорого жилья увеличилась в разы, это решение представляется вполне разумным. В аренду выделяются не просто нераспроданные квартиры, а отдельный сектор, который переделывается под апарт-отель с различными мини-сервисами: спа, фитнес-центром и др. Обычно такие предложения имеют самую высокую арендную ставку в локации, так как данное жильё очень высокого качества.

Стоит также отметить, что апарт-комплексы вообще стали появляться на рынке, и это не только проекты ГК «Пионер». Примером может служить апартаментный комплекс ONLY от Central Properties и апартаменты в МФК «Большевик» от О1 properties.

Привычные черты

Рынок меняется, подстраиваясь под новые реалии, но есть на нём и неизменные составляющие — причуды состоятельных людей. Зачастую работать с богатыми людьми весьма трудно, так как многие из них считают, что любые прихоти можно решить с помощью денег, что вопрос лишь в их количестве. А прихоти могут быть весьма странные. Хотя, возможно, это кажется лишь тем, кто не может себе позволить таких чудачеств. Например, у компании был клиент из Аргентины, который приехал в Москву вместе с любимой лошадью и желал снять квартиру на Остоженке, но вместе с животным. На первый взгляд желание нереализуемое, однако профи могут всё. В результате клиент и его лошадь сняли вполне удобный таунхаус в спортивном комплексе. А бывают и необычные собственники, которые сдают квартиру исключительно владельцам с кошками, чтобы не портить ауру квартиры, или прежде, чем подписать договор съёма, составляют гороскоп арендатора и смотрят на свою совместимость с ним. И пусть эти чудачества вызывают улыбку, а иногда и недоумение, они являются чем-то привычным на фоне изменчивого рынка.

А рынок, скорее всего, продолжит меняться. Возможно, изменения эти не будут значительными, но будут однозначно. Мария Котова убеждена, что на рынок аренды повлияют закон о риэлторской деятельности, который всё-таки появится, новый 214-ФЗ, а также снижение налоговой ставки на московские апартаменты, которое хоть и не позволит существенно сэкономить, но всё равно станет приятным сюрпризом. Кроме изменений законодательных правил игры, на рынок повлияет и рокировка его игроков. В настоящий момент рынок консолидируется, старые игроки уступают место новым, происходит банкротство крупных компаний («СУ-155», Red Development), а маститые игроки осваивают для себя новые сегменты. Последствия таких изменений стоит ждать и на рынке аренды, который не живёт особняком. На сегодняшний день доходность от сдачи элитной квартиры в столицы составляет 4 – 5% годовых, что выше прошлогоднего показателя.